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Grundbuch - Rückübertragung des Grundstücks. Wie geht`s?

27.08.2013 10:50 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Jahre 1958 hat mein Großvater die DDR illegal verlassen. Seine Grundstücke hatte ab da der Rat der Gemeinde in Zwangsverwaltung.
Dieser Verkaufte diese Zwangsverwalteten Grundstücke 1959 an das Volkseigentum.

1980 wurden darauf Erholungsgebäude (Datschen) errichtet und mit Urkunde Nutzungsrechte verliehen. Die Nutzer waren alle bei der Staatssicherheit oder NVA.

Im Gegensatz zu dem sonst in der DDR üblichen Verhalten wurde 1978 auch ein Gebäudegrundbuch erstellt. Das gab es sonst nur für Wohnhäuser. Aber die Leute hatten halt "erweiterte Möglichkeiten". Die Eintragung erfolgte lt. Grundbuch lt. Gesetz über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14.12.1970. Das Gebäudegrundbuch ist auf einem extra Grundbuchblatt eingetragen. Im Grundbuch des beherrschten Grundstückes ist das dingliche Nutzungsrecht für den Gebäudeeigentümer (egal welchen) eingetragen. Sehr geehrte Damen und Herren,
im Jahre 1958 hat mein Großvater die DDR illegal verlassen. Seine Grundstücke hatte ab da an der Rat der Gemeinde in Zwangsverwaltung.

Dieser Verkaufte diese Zwangsverwalteten Grundstücke 1959 an das Volkseigentum.

1980 wurden darauf Erholungsgebäude (Datschen) errichtet und mit Urkunde Nutzungsrechte verliehen. Die Nutzer waren alle bei der Staatssicherheit oder NVA.

Im Gegensatz zu dem sonst in der DDR üblichen Verhalten wurde 1978 auch ein Gebäudegrundbuch erstellt. Das gab es sonst nur für Wohnhäuser. Aber die Leute hatten halt "erweiterte Möglichkeiten".

Die Eintragung erfolgte lt. Grundbuch „lt. Gesetz über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14.12.1970". Das Gebäudegrundbuch ist auf einem extra Grundbuchblatt eingetragen. Im Grundbuch des beherrschten Grundstückes ist das dingliche Nutzungsrecht für den Gebäudeeigentümer (egal welchen) eingetragen.
1996 haben einige der Gebäudeeigentümer ein Vorkaufsrecht eintragen lassen. Im Jahr 1997 wurde im Rahmen der Restitution das Grundstück an mich zurückgegeben.

Nach meinen Recherchen treffen Sachenrechtsbereinigungsgesetz und Schuldrechtsanpassungsgesetz nicht zu. Wir sind im Einführungsgesetz BGB Art.233 § 4 Sondervorschriften für dingliche Nutzungsrechte und Gebäudeeigentum.

Wie bekomme ich meinen Grundbesitz wieder in meine Verfügung?
Teilweise leben die Leute nicht mehr oder es nutzen ganz andere die Datschen. Andere sind sehr wohl noch auf Ihren Objekten und nutzen diese auch umfänglich.

Eine Einigung zum Verkauf an diese Menschen ist eher unwahrscheinlich. Ein Rat, an die Gebäudeeigentümer zu verkaufen wird bitte nicht gebraucht. Auch wird keiner der Löschung des Gebäudegrundbuches freiwillig zustimmen.

Was kann ich machen?
Eigentlich müsste das Grundbuch "rückaufgelassen" werden. Geht das?
War die Grundbucheintragung von Wochenendhäusern rechtens? Oder war sogar der Kaufvertrag aus dem Jahr 1959 nicht möglich? Kann ich etwas mit den Regelungen nach SchuldRAnpG oder SachenRBerG anfangen?

Was ist mit den Gutgläubigen Erwerbern, die die Gebäude aktuell auch mit Eintragung im Gebäudegrundbuch gekauft haben?

Wie komme ich wieder in den Besitz meines Eigentums?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


An sich müsste sich die Rückgabe Ihres Grundstücks nach § 1 Abs. 1 Ziffer c, Abs. 3, § 3 Abs. 1 VermG vollzogen haben. Nach § 4 Abs. 3 Ziffer a VermG gilt ein Vermögenserwerb als unredlich, wenn er nicht in Einklang mit der in der DDR üblichen Verfahrenspraxis stand, was ja der Fall war, wenn ein Nutzungsecht en einer Datsche in das Gebäudegrundbuch eingetragen wurde.

Vielleicht können Sie mir über die kosttenlose Nachfragefunktion mitteilen, mit welcher Begründung das dingliche Nutzungsrecht von der Restitution ausgenommen wurde.

Art. 233 § 4 Abs. 5 Satz 1 EGBGB bestimmt, dass wenn der Nutzer beim Erwerb des Nutzungsrechts unredlich im Sinne des § 4 VermG war, die Aufhebung des Nutzungsrechts durh gerichtliche Entscheidung verlangen kann. Nach Satz 2 musste dieses Rechts aber spätestens bis zum 31.12.2000 geltend gemacht werden.

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz ist in Ihrem Fall in der Tat nicht anwendbar, da dieses sich auf die vertragliche Begründung von dinglichen Nurtzungsrechten an Gebäuden bezieht.

Sie teilen nicht mit, auf welcher Grundlage die Nurtzungsrechte im Jahr 1980 verliehen wurden. Nach § 287 Abs. 1 ZGB - DDR kann Bürgern zur Errichtung und persönlichen Nutzung eines Eigenheimes oder eines anderen persönlichen Bedürfnissen dienenden Gebäudes an volkseigenen Grundstücken ein Nutzungsrecht verliehen werden.

Nach Absatz 2 wird dem Berechtigten über die Verleihung des Nutzungsrechts durch das zuständige staatliche Organ eine auf seinen Namen lautende Urkunde ausgestellt.

Art. 233 § 4 Abs. 2 EGBGB bezieht sich auf die Verleihung von Nutzunsrechten nach § 287 ZGB - DDR, regelt allerdings nur den Fall, dass keine Restitution geltend gemacht wird.

Ich kann keinen Grund erkennen, weshalb das SachenRBerG in Ihrem Fall keine Anwendung finden soll. Nach § 1 Abs. 1 Ziffer a SachebRBerG findet das Gesetz auf Rechtsverhältnisse an Grundstücken Anwendung, an denen ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen wurden. Der BGH hat durch Urteil vom 20.11.2009 - 11 U 09/08 entscheiden, dass die Errichtung einer Datsche nach § 12 Abs. 1 SachBerG als Bebauung genügt. Wenn der Nutzer sein Besitzrecht 10 Jahre nicht ausgeübt hat, ist nach § 18 Abs. 2 SachenRBBerG möglich, ihn durch das Aufgebotsverfahren von seinem Bsitzrecht auszuschließen. Sie teilten mit, dass die ursprünglichen Nutzer teilweise nicht mehr leben, oder dass ganz andere Leute die Datsche nutzen. (Nach § 82 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG können Sie vom Nutzer die Übernahme der Fläche verlangen, wenn das Gebäude nicht mehr genutzt wird oder abbruchreif ist.) Nach § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG ist der Grundstückseigentümer berechtigt, ein vom Nutzer errichtetes Gebäude anzukaufen, oder wenn kein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden ist, die aus den baulichen Investition begründeten rechte abzulösen, wenn der Grundstückseigentümer die Bestellung eines Erbbaurechts oder den Ankauf des Grundstücks nach § 29 SachenRBerG verweigert hat. Ein Fall des § 29 Abs. 1 SachenRBerG liegt vor, wenn das Gebäude nicht mehr genutzt wird und mit einem Gebrauch durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist. Ist die Nutzung für mindestens ein Jahr aufgegeben worden, so ist zu vermuten, daß eine Nutzung auch in Zukunft nicht stattfinden wird.

Wenn Sie mir vielleicht über die Nachfragefunktion mitteilen können, weshalb nach Ihren Recherchen das SachenRBerG nicht "zutreffen" soll, damit ich dies prüfen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

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