Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
484.329
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Grundbuch I oder III geeigeter?


| 25.11.2008 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



A und B heiraten Ende 2006.

A ist verwitwet, hat zwei Kinder und ein (mit ca. 150.000.- belastetes) Haus.
B ist geschieden, hat zwei Kinder und ein Guthaben von 50.000.-.
Ein gemeinsames Kind.

Es gibt zwei Möglichkeiten des Zusammenwerfens:
(Geld von) B als Grundschuld eingetragen.
B wird zu ca. 25% (?) ins Grundbuch I eingetragen.

Frage: Welche Vor- oder Nachteile ergäben sich für die Varianten Grundbuch I und Grundschuld für wen und ließen sich Nachteile im notariellen Vertrag ausschalten?

Hintergrunddetails:
Ein Verkauf des Hauses o.ä. steht nicht zur Debatte. Es ist der geplante Alterssitz und entsprechend gut abgesichert. A und B haben gemeinsam das Haus auf Großfamiliengröße ausgebaut, wobei A die Kredite aufgenommen hat. B würde bei Trennung nichts mehr mit dem Haus zu tun haben wollen, möchte allerdings auch keine Verluste machen, was durch diese Regelung festgelegt werden soll. Zur Zeit geplant ist eine Grundschuld wie folgt:

a) Die gemeinsame Tilgung der Kredite wird auf Wunsch von B rückwirkend ab Eheschließung per Notarsvertrag als Zugewinn festgelegt, da Zugewinn vom Gesetzgeber erst ab 0 € beachtet wird.

b) Das Geld von B wird gemeinsam ausgegeben und als Grundschuld in Höhe von 25.000.- eingetragen (vgl. Anhang).


Fragen zur Variante Grundschuld
Stimmen die im Anhang genannten Argumente von A und werden daher wirklich nur 25.000.- eingetragen?

Muß z.B. eine Verzinsung extra vermerkt werden?

Im Falle, dass A und B gemeinsam mit dem Flugzeug abstürzen o.ä., besteht für die Erben mit der Regelung (Grundschuldbestellung und Schuldanerkennung) einigermaßen Klarheit?

Frage zur Variante Grundbuch I
Vom Gefühl her möchte B lieber den Eintrag an erster Stelle zu etwa einem Viertel. Hätte B Vor- oder Nachteile von einem Eintrag ins Grundbuch an erster Stelle?
A hat sich aus nicht ganz geklärten Gründen bereits gegen die Variante Grundschuld gesträubt und B fragt hiermit, ob ein weiterer „Überredungsaufwand“ zum Grundbuch I überhaupt lohnen würde.
A hängt natürlich deutlich mehr am Haus und hat ggf. Angst , B in die Lage zu versetzen, durch Teilverkauf/Beleihung o.ä. Haus und Hof zu versetzen. Hätte vielleicht auch A Vorteile, wenn B in Rang I steht, und zur Sicherheit z. B. anbietet, im Falle einer Trennung den Eintrag gegen Auszahlung zu löschen, nicht ohne Zustimmung verkaufen, oder beleihen zu lassen, keine Teilungsversteigerung zu veranlassen etc.? Wenn es ein Leichtes wäre, das auszuschließen, würde B noch mal die Vorteile des gemeinsamen Eigentums nahelegen.

Wenn es keine frappanten Unterlassungssünden in der Variante (b) Grundschuld gibt, ginge diese zum Notar.
Vielen Dank

Anhanginfos
Es soll laut Grundschuld-Vertragsskizze a) der Anteil von B am gemeinsamen Vermögen stets 50.000 höher sein und b) die fortschreitende Tilgung mit vereinten Kräften erfolgen (= Zugewinn).
Nun meint A, im fertigen Vertrag sollten nur 25.000 stehen, denn: „B hat 50.000.- mehr als A in den Topf gelegt und dürfte auch 50.000.- mehr rausnehmen, wenn der Topf kaputtgehen sollte. B kann entweder bei einer Trennung bei der Zugewinnermittlung vorrangig 50.000.- entnehmen und der Rest wird aufgeteilt. Oder: Der gesamte Zugewinn wird geteilt. B bekommt direkt von A (aus dessen Anteil), eben die 25.000.-. Selbst wenn mit den 50.000 € von B zu 100% die Hypotheken von A getilgt werden, wäre nur von 25.000 die Rede, weil die Tilgung lt. Definition Zugewinn ist und B davon ohnehin die Hälfte zustünde.“ Stimmt das? Bedeutet das nicht: "Deins ist nur solange Deins, bis Du es in unseren Topf tust, und dann ist es ja eh zur Hälfte Deins, weil wir ja teilen. Also zählt nur die Hälfte. Dann hast Du wieder zwei Hälften."? (Die Formulierungen würde ohnehin die Notarin machen, dies ist nur eine Verständnisfrage.)

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen angedachten Gestaltungsmöglichkeiten beurteile ich wie folgt:

Es macht wohl Sinn, wenn nicht A weiterhin (hohe) Zinsen an die Bank zahlt und B nicht weiterhin (niedrige) Zinsen von der Bank erhält, sondern wenn A und B dies untereinander regeln.

Variante 1:
B kann A einen Teil des Hauses "abkaufen" und wird dann anteiliger Miteigentümer. Die Quote richtet sich nach dem aktuellen Wert des Hauses. Wenn das Haus einen aktuellen Verkehrswert von 200.00 Euro hat und B gibt 50.000 Euro, dann wäre ein Miteigentumsanteil von 25% fair. (Vorsicht, A soll vorher bei der Bank abklären, ob eine solche Sondertilgung möglich ist oder ob eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird!).

Einen Eigentumsrang "an erster Stelle" gibt es nicht. A und B sind gleichrangige Miteigentümer zu unterschiedlich hohen Eigentumsanteilen.

B wird dann Miteigentümer mit allen Rechten und Pflichten und nimmt auch prozentual an der Wertentwicklung teil. Wenn also der Wert des Hauses steigt, profitiert B davon, aber ebenso kann ein sinkender Immobilienwert dazu führen, dass der Anteil von B weniger Wert wird und dass in einem Verkaufsfall (den man ja nie ganz ausschließen kann, weil man nicht weis, was im Leben noch so kommt) ein Verlust gemacht wird und B weniger als die 50.000 Euro zurück erhält.

Variante 2:
B gibt A ein Darlehen über 50.000 Euro. Man schließt einen Darlehensvertrag. A kann dann mit dem Geld machen, was er möchte, z.B. auch den Kredit tilgen (Achtung, Vorfälligkeitsentschädigung möglich, s.o.). Die Rückzahlung des Kredites kann gestundet werden bis zur Auflösung der Ehe (durch Scheidung oder Tod). A müsste dann an B Zinsen zahlen, falls dies so vereinbart wird, wobei man die Zinszahlung auch stunden könnte.

Zur Absicherung für B wird dann in das Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Diese begründet jedoch keine eigenständige Zahlungsverpflichtung, sondern dient nur als Sicherungsinstrument. Die eigentliche Zahlungsverpflichtung ergibt sich aus dem Darlehen.
Eine erstrangige Grundschuld wird wohl kaum möglich sein, da dieser Rang wohl von der Bank besetzt sein dürfte und da diese wohl kaum im Rang zurück treten wird.
Eine nachrangige Grundschuld (an der nächsten freien Rangstelle) hat den Nachteil, dass bei einer Zwangsvollstreckung zunächst die Verfahrenskosten und dann alle im Rang vorgehenden Gläubiger befriedigt werden. Wenn dann der Erlös nicht hoch genug ist, erhält B nur noch das was übrig bleibt. Es wird vom Wert der Immobilie und von der künftigen Wertentwicklung am Immobilienmarkt abhängen, wie gross dieses Risiko sein wird. Dann hat B zwar immer noch den Anspruch aus dem Darlehen gegen A, so dass A theoretisch die Differenz zwischen Versteigerungserlös und Darlehensschuld an B zahlen müsste. Wenn A aber zahlungsunfähig ist, dann hat B keine Absicherung.

In beiden Fällen herrscht Klarheit im Erbfall, da die jeweiligen Vermögensbestandteile klar getrennt sind.
In beiden Fällen hat jedoch A das grundsätzliche Risiko, dass das Haus versteigert wird (bei der Miteigentumslösung die Teilungsversteigerung, bei der Grundschuldlösung die Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung). Ein Verzicht ist nicht möglich, denn beide Varianten sollen ja gerade sicher stellen, dass B notfalls wieder an sein Geld kommt.

Die geschilderten Möglichkeiten bestehen unabhängig von der Ehe und betreffen allein die Miteigentumsgemeinschaft bzw. den Darlehensvertrag.

Soweit Sie nun in die Angelegenheit noch eine Regelung bezüglich des Zugewinns einfügen wollen, ist dazu wohl eine ausführlichere Sachverhaltsermittlung und Beratung erforderlich, da dies anhand der von Ihnen gemachten Angaben nicht abschließend beurteilt werden kann.

Zur Klarstellung: Zugewinn ist dasjenige, was ein Ehegatte seit der Eheschließung an zusätzlichem Vermögen erwirtschaftet. ZugewinnAUSGLEICH ist dasjenige, was ein Ehegatte bei der Scheidung dem anderen geben muss, der weniger erwirtschaftet hat.
Wenn man nun davon ausgeht, dass das Haus von A bei der Eheschließung im Jahr 2006 mehr Wert war als die darauf befindlichen Schulden und wenn keine sonstigen Schulden vorhanden sind, die das Gesamtvermögen von A übersteigen, dann war das Anfangsvermögen von A grösser Null.

Die Tilgung der Kredite durch A seit Eheschließung fällt in den Zugewinn von A allein, da sich sein Vermögen (Wert des Hauses abzügl. Schulden) dadurch vermehrt hat, dass sich die Schulden verringert haben. Wenn nun B während der Ehe keinen Zugewinn macht (kein Vermögen ansammelt), dann muss A bei der Scheidung die Hälfte seines Zugewinns an B herausgeben.

Eine Regelung, wonach sämtliche Tilgungsleistungen seit Eheschließung den Ehegatten hälftig als Zugewinn angerechnet werden (bzw. dann wohl aus dem Zugewinn herausgehalten werden, indem man sie rechnerisch hälftig dem jeweiligen Anfangsvermögen zuschlägt), macht angesichts Ihrer Angaben keinen Sinn.

Wie Sie sehen, ist diese Zugewinnregelung sehr komplex und eignet sich nicht für eine abschließende Klärung auf dieser Plattform. Ich empfehle Ihnen, sich diesbezüglich ausführlich anwaltlich beraten zu lassen. Für eine umfassende Beratung sind sämtliche (!) Informationen über die finanziellen Verhältnisse von A und B erforderlich. Bitte beachten Sie dass diese Auskunft nur einer ersten Orientierung dienen soll und nicht den Gang zum Anwalt ersetzen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei Ihrem rechtlichem Problem etwas weiter helfen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de


Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2008 | 10:02

Vielen Dank für die unfassende Antwort, die einen guten Überblick gegeben hat.

WIr sind davon ausgegangen, dass Zugewinn nur dann stattfindet, wenn das Vermögen beider sich über Null befindet. Aber dazu frage ich gerne die Notarin.

Mich würde noch interessieren, wie Sie die Anhanginfos zur von A gewünschten Teilung der 50.000 auf 25.000 in der Grundschuld sehen.
Sicherlich ist das für die gemeinsame Nutzung grundsätzlich schlau. Entstehen dann aber nicht komplizierte Mischbereiche: Wenn z.B. eine neue Küche gekauft wird, gehört doch diese dann zur Gänze A.

Nota bene: Es soll nur die Sicherung im Falle des Schiefgehens sein. DANN soll es einfach und ohne Streit wieder auseinanderzudröseln sein.


Wir gehen sicherlich zum Notar, aber es schadet ja nicht, sich viele Facetten anzusehen.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2008 | 12:19

Sehr geehrter Fragesteller,

von der Regelung, die Grundschuld nur über 25.000 Euro zu erstellen, halte ich nichts, denn Sie können diesen Punkt nicht isoliert regeln, wenn Sie eine allgemeine Zugewinnregelung machen wollen. Es hängt alles von Ihren bisherigen, aktuellen und auch künftigen Vermögensverhältnissen ab. Schließlich wissen Sie ja nicht, wie sich das Vermögen im Laufe des Lebens entwickelt. Die bisherigen 50.000 Euro, die B in die Ehe eingebracht hat, zählen zum Anfangsvermögen von B und sind deshalb ohnehin aus dem Zugewinnausgleich rechnerisch ausgenommen. Wenn Sie nun mit der 25.000-Euro-Regelung die ansonsten geltende Zugewinnregelung ändern wollen, dann hat dies (heute noch nicht überschaubare) Auswirkungen auf die Zukunft.

Wenn A Alleineigentümer des Hauses bleibt, dann wäre die Darlehenslösung mit einer Grundschuld über 50.000 Euro die sauberste Lösung.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 27.11.2008 | 10:07


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

FRAGESTELLER 27.11.2008 5/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 61064 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,6/5,0
Mein Erstnutzer-Eindruck : kompetent und schnell - unbedingt weiterzuempfehlen. Eine der sinnvollsten Internetseiten die ich kenne. ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Unsere Fragen wurden konkret beantwortet. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Hat uns sehr geholfen Können so mit guten Voraussetzungen im einem Rechtsstreit gehen. Vielen Dank und gerne wieder Sehr zu empfehlen ...
FRAGESTELLER