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Grenzwand Garage teilweise aufstocken in Bayern/Franken

| 15.03.2013 07:44 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Zusammenfassung: Die Frage betrifft das öffentliche (Baugenehmigung) und private Baurecht sowie das öffentliche und private Nachbarrecht. Die gesetzlichen Regelungen finden sich im Baugesetzbuch (BauGB), der Bayrischen Bauordnung (BayLBO), dem BGB und dem AGBGB Bayern (ähnelt Nachbarrechtsgesetz)

Grenzwand Garage teilweise aufstocken in Bayern/Franken

Vor ca. 40 Jahren wurde von meinem Schwiegervater die Garagenmauer im Einvernehmen mit dem damaligen Nachbarn direkt auf die Grenze gebaut.
Mein Schwiegervater und auch der Nachbar nutzten diese Mauer als Auflage für das jeweilige Garagendach (Pultdach). Gegenseitige Zahlungen sind gelaufen.

Vor einigen Jahren wurde das Nachbargrundstück mit Bestand verkauft. Hier ist jetzt ein neuer Nachbar. Auch er nutzt weiterhin die Mauer auf dieselbe Weise.
Im Herbst 2012 haben nun mein Mann und ich den Teil des Grundstückes von den Schwiegereltern überschrieben bekommen, auf welchem die Garage mit dieser gemeinsamen Wand als „Grenzmauer" steht.

Im Rahmen unseres Neubaus werden wir auf unsere bestehende Garage ein Satteldach bauen (6m Bestand, 3m Geräteraum = Grenzbebauung mit 9m). Die Bauvorschriften (mittlere Wandhöhe) werden eingehalten.

Wir müssten nun, da die gemeinsame Schräge vom Pultdach vorhanden ist, wir aber eine gerade Betondecke bekommen, auf die Länge der „Grenzmauer" , also eine Aufstockung von ca. 50cm zur Begradigung aufbringen, damit ein vernünftiger Abschluss zum Nachbarn entstehen kann. Die Beton decke wird so abgespannt, dass sie nicht auf dieser vorhandenen Grenzmauer aufliegt, sondern nur dran gesetzt wird. Der Dachstuhl wird direkt neben dieser Grenzwand auf unsere Betondecke gesetzt. Die Wand dient also nur als Abschluss und muss keiner Belastung standhalten.

Der Nachbar muss sein Dach von unserem Dach (Überlappung) wegmachen. Es kann nun sein, dass der Nachbar sein verändert angebrachtes Abschlussblech wegnehmen und nach dem Errichten der Mauer wieder anbringen muss. (Anmerkung: Letztes Jahr 2012 hat er sein Pultdach erneuert. Während der Arbeiten haben wir darauf hingewiesen, dass wir 2013 bauen werden und er bitte die Wand freilassen möchte. Der Nachbar hat das ignoriert und hat sein Pultdach überlappend an unserem Pultdach angebracht und den Abschuss in unser Dach gebohrt. Ohne uns zu informieren. Also auch ohne Zustimmung. Hat uns bis dato auch nicht weiter gestört, da wir ihm ja mitgeteilt hatten, dass wir hier was verändern werden.)

Unsere Fragen:
1.Dürfen wir auf der halben „Grenzwand" (24ziger Betonstein/ Aufstockung 12cm Stark) eine Aufstockung der Mauer vornehmen? Die Aufstockung bezahlen wir selbst und auch das Verputzen der Außenseite.

2.Welche Vorgehensweise ist hier zu beachten oder einzuhalten?

3.Wie lange vorher müssen wir den Nachbarn über die Arbeiten informieren?
Hierzu sei angemerkt. Dem ersten Plan hat er nicht zugestimmt, da wir da noch die mittlere Wandhöhe überschritten hätten und den Nachbarn unser neuer Giebel nicht gefällt.
Deswegen haben wir die Pläne nun nach Beratung mit dem Bauamt, dem Architekten und dem Maurer geändert. Damit wir keine Zustimmung zu einer Abweichung benötigen.
Es kann also durchaus sein, dass die Nachbarn dem neuen Plan dennoch nicht zustimmen werden wegen dem Giebel. Aber es dann keine Rolle mehr spielt, da wir die Bauvorschriften einhalten.

4.Gibt es eine Musterformulierung für die Mitteilung der Bauarbeiten an der Grenzmauer und dem Betreten des nachbarlichen Grundstücks im Grenzbereich bei der Garage?
Wir würden diese Mitteilung schon vor erteilter Baugenehmigung mitteilen, da unsere Nachbarn für alles sehr viel Zeit benötigen und sich sonst gedrängt fühlen. Natürlich würden wir den Zeit auf „nach erteilter Baugenehmigung" einfügen und den Nachbarn auch mitteilen an welchem Tag wir den Bauantrag eingereicht haben. Wie stellen wir diese Mitteilung am besten zu?

5.Was ist nach erteilter Baugenehmigung und erteilter Mitteilung (Rückbau seines Daches und Betreten seines Grundstücks im Grenzbereich bei Garage), wenn er sein Dach nicht fristgerecht zurückbaut oder sein Abschlussblech demontiert oder zugleich meint das Betreten seine Grundstückes nicht dulden zu wollen. Wer muss da die Kosten tragen, sollten Handwerker wieder abziehen müssen, weil unser Nachbar die Dinge nicht fristgerecht erledigt hat oder ihm just an diesem Tag einfällt, dass es ihm gerade heute nicht passt, dass wir die Arbeiten an der Grenze erledigen, also sein Grundstück betreten?

Vielen Dank.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft das öffentliche (Baugenehmigung) und private Baurecht sowie das öffentliche (Abstandsflächen) und private Nachbarrecht. Die gesetzlichen Regelungen finden sich im Baugesetzbuch (BauGB, z.B. §§ 903 ff. BGB), der Bayrischen Bauordnung (BayLBO), dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).


In Bayern gibt es anders als in vielen anderen Bundeslndern kein spezielles Nachbarrechtsgesetz, aber eben die Vorschriften der §§ 43 - 54, 74 AGBGB (Ausführungsgesetz BGB). Hier finden sich Regelungen u.a. zum Fensterrecht, zu Balkonen und ähnliche Anlagen, besondere Vorschriften für Fenster, Balkone und ähnliche Anlagen, zur Erhöhung einer Kommunmauer, zum Überbau durch Wärmedämmung, zu Hammerschlags- und Leiterrechten, zum Grenzabstand von Pflanzen, zur Messung des Grenzabstands, zu Ausnahmen vom Grenzabstand, zur Verjährung nachbarrechtlicher Ansprüche uvm.

Das Nachbarrecht im weiteren Sinne ist u.a. wegen der Verquickung privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Vorschriften oft unübersichtlich. Es spielen auch die jeweiligen tatsächlichen und rechtlichen örtlichen Verhältnisse (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan) eine wichtige Rolle. Im nachbarschaftlichen Verhältnis gilt der Grundsatz der Rücksichtnahme. Fast immer kommt es zur Frage ob Beeinträchtigungen vorliegen und ob diese erheblich (im Rechtssinne sind).

Zu Ihren Fragen 1.) und 2.)

Nach Art, 64 Abs. 4 BayBO wird eine Baugenehmigung unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt. Das bedeutet, daß sie neben einer Baugenehmigung durch die BBauaufsichtsbehörde über die zivilrechtliche Rechtsmacht bzw. Erlaubnis verfügen müssen die Baugenehmigung auszuüben, insoweit Verträge oder sonstige privaten Rechte des Nachbarn betroffen sind (z.B. Klärung von Grenzfragen, AGBGB, BGB).

Die Situation an der Grenze (Überbau ?, Grnzmauer bzw. Kommunmauer im Sinne von Art 47 AGBGB ist demnach zunächst juristisch nachzuvollziehen. Sie benötigen für Ihr Bauvorhaben eine Baugenehmigung UND klare Verhältnisse mit ihrem Nachbarn ("private Recht Dritter"). Da dieser selbst die Mauer nutzt, sollte bei Unklarheiten eine vergleichsweise Regelung angestrebt werden.

Zu Ihrer Frage 3.)

Sollten Sie nur aufgrund der öffentlich rechtlichen Baugenehmigung und Baufreigabe (roter Punkt) mit dem Bau beginnen, droht Ihnen das der Nachbar (N) zivilrechtlich gegen Sie vorgeht. Der Nachbar ist also aufzufordern seine Bedenken anhand von gesetzlichen oder vertraglichen Vorschriften darzulegen, zumal er ja selbst Nachbarrechte beansprucht.

Nicht selten werden von Bauämtern oder Architekten gerade die Regelungen des zivilen Nachbarrechts "übersehen", und allgemein geglaubt, wer eine behördliche Genehmigung in Händen hält dürfte diese auch nutzen.

Zu Ihrer Frage 3.) und 4.)

M.E. reicht eine blosse Mitteilung des Baubeginns bzw. die Baugenehmigung ausüben zu wollen an den Nachbarn also nicht aus (s.o.).

Insoweit ist auch abzuwarten ob und wenn ja wie der Nachbar im Rahmen der von der Bauaufsichtsbehörde durchzuführenden Beteiligung des Nachbarn nach Art. 66 BayBO, erklärt, welche Bedenken er gegen Ihr Bauvorhaben hat.

Zu Ihrer Frage 5.)

Mein Punkt nicht nur hier ist der: Das zivile Nachbarrecht (NNachbarrechtsgeset Bayern AGBGB) zeigt auf, welche Interessen typischerweise aufeinandertreffen, und wie in engster Nachbarschaft hier agiert werden kann bzw. muß (Beispiele s.u. P.S.).


Aus meiner Sicht müssen Sie und Ihr Nachbar das Problem auf Basis nicht nur des öffentlichen Baurechts, sondern auf Basis des zivilen Bau- und Nachbarrechts zu lösen versuchen. Hier könnten alte Verträge, Grundbucheinträge und Gesichtspunkte der Verjährung eine Rolle spielen. Nicht selten sind die Rechtslagen auch nach alten Gesetzesfassungen zu berurteilen.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Weitere Kontaktmöglichkeiten :

Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Mobil : 0162 774 7773
Festnetz : 06201 494244



P.S.

z.B. Art. 46 Abs. AGBGB (Erhöhung einer Kommunmauer):

(1) Werden zwei Grundstücke durch eine Mauer geschieden, zu deren Benutzung die Eigentümer der Grundstücke gemeinschaftlich berechtigt sind, so kann der Eigentümer des einen Grundstücks dem Eigentümer des anderen Grundstücks nicht verbieten, die Mauer ihrer ganzen Dicke nach zu erhöhen, wenn ihm nachgewiesen wird, daß durch die Erhöhung die Mauer nicht gefährdet wird.

(2) 1 Der Eigentümer des Grundstücks, von dem aus die Erhöhung erfolgt ist, kann dem Eigentümer des anderen Grundstücks die Benutzung des Aufbaus verbieten, bis ihm für die Hälfte oder, wenn nur ein Teil des Aufbaus benutzt werden soll, für den entsprechenden Teil der Baukosten Ersatz geleistet wird. 2 Ist der Bauwert geringer als der Betrag der Baukosten, so bestimmt sich der zu ersetzende Betrag nach dem Bauwert. 3 Die Ersatzleistung kann auch durch Hinterlegung oder durch Aufrechnung erfolgen. 4 Solange die Befugnis nach Satz 1 besteht, hat der Berechtigte den Mehraufwand zu tragen, den die Unterhaltung der Mauer infolge der Erhöhung verursacht.

(3) 1 Wird die Mauer zum Zweck der Erhöhung verstärkt, so ist die Verstärkung auf dem Grundstück anzubringen, dessen Eigentümer die Erhöhung unternimmt. 2 Der nach Absatz 2 von dem Eigentümer des anderen Grundstücks zu ersetzende Betrag erhöht sich um den entsprechenden Teil des Werts der zu der Verstärkung verwendeten Grundfläche. 3 Verlangt der Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Verstärkung angebracht worden ist, die Ersatzleistung, so ist er verpflichtet, dem Eigentümer des anderen Grundstücks das Eigentum an der zu der Mauer verwendeten Grundfläche seines Grundstücks soweit zu übertragen, daß die neue Grenzlinie durch die Mitte der verstärkten Mauer geht; die Vorschriften über den Kauf sind anzuwenden.

(4) 1 Die Befugnis nach Absatz 2 Satz 1 erlischt durch Verzicht des Berechtigten. 2 Der Verzicht ist gegenüber dem Eigentümer des Nachbargrundstücks zu erklären. 3 Ist das Grundstück des Berechtigten mit dem Recht eines Dritten belastet, so gilt § 876 des Bürgerlichen Gesetzbuchs1) entsprechend. 4 Im Fall der Belastung mit einer Reallast, einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld ist der Verzicht dem Dritten gegenüber wirksam, wenn er erklärt wurde, bevor das Grundstück zugunsten des Dritten in Beschlag genommen worden ist.


z.B. Art. 46b Abs. 1 AGBGB (Hammerschlags- und Leiterrecht):

(1) 1 Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks müssen dulden, dass das Grundstück von dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks und von diesem beauftragten Personen zwecks Errichtung, Veränderung, Instandhaltung oder Beseitigung einer baulichen Anlage betreten wird und dass auf dem Grundstück Gerüste und Geräte aufgestellt werden oder auf dieses übergreifen sowie die zu den Arbeiten erforderlichen Baustoffe über das Grundstück gebracht oder dort niedergelegt werden, wenn und soweit
1. das Vorhaben anders nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden kann,
2. die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen und
3. das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.

2 Das Recht ist so schonend wie möglich auszuüben. 3 Es darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden.

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2013 | 10:34

Danke schon mal für die Antwort. Was mir jetzt noch unklar ist bzw. in der Beantwortung fehlte:

zu Frage 3) Wie lange vorher muss man dem Nachbar mitteilen, dass man sein Grundstück betreten/nutzen muss.

zu Frage 5) Was ist - auch wenn wir uns einig sind - wenn der Nachbar sein Dach, welches er ohne unsere Zustimmung in unser Dach gebohrt hat, nicht fristgerecht zurückbaut oder wegen dem Betreten seines Grundstück seine Meinung ändert, kurz bevor die Handwerker auf der Baustelle eintreffen. Wie verhält es sich dann mit den Mehrkosten, die dadurch entstehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2013 | 11:33

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Nachfrage, diese möchte ich auf o.g. Basis wie folgt beantworten:


Ich wollte darauf hinaus, daß sicherlich auch auf den Prüfstand zu stellen ist, ob der Bau Ihres Nachbarn öffentlich und zivilrechtlich seinerseits genehmigt bzw. erlaubt war. Grundsätzlich muß er seine Bauvorhaben auf seinem Grundstück ausführen, das gilt z.B. für die Statik, und die Entwässerung. Er darf nicht in ihr Dach bohren, es sei denn aus dem Gesichtspunkt der gemeinsamen Nutzung der Grenzmauer (ein gemeinsames Dach?) ergibt sich etwas anderes.


Ich rate davon ab einen Bau bei unklarer Rechtslage zu beginnen.


Zu 3.) Voraussetzung wäre eine (wechselseitige) privatrechtliche Genehmigung, bzw Einigung über die Vorgehensweise. Dann reicht m.E. eine Mitteilung über den Baubeginn per Einschreiben Rückschein ca. 3 Wochen vorher aus, in der ein Ansprechpartner der bauausführenden Firma genannt werden sollte um ggf. Einzelheiten zu klären.

Sind "private Rechte Dritter" unklar oder streitig, wäre m.E. der Nachbar aufzufordern innerhalb einer Frist von 2-3 Wochen sich zu den aufgeworfenen Fragen zu erklären, bzw. an Gesprächen teilzunehmen. Druckmittel wäre die Androhung von Schadensersatzansprüchen (Bauverzögerung) für den Fall, daß er seine Zustimmung erteilen muß bzw. Ihren Bau nicht abwehren kann.

Zu 5.) Zunächst kurz vorab: Rechtsberatungen aufgrund von hypothetischen Annahmen (was wäre wenn ?) gestalten sich schwer. Wenn Sie Sich einig werden, dann wird Ihr Nachbar seinen Verpflichtungen auf Basis Ihrer Rechte schon nachkommen. Wenn er den Rückbau des Dachs (plötzlich) nicht (mehr) vornimmt, vornehmen lässt oder duldet müsste man darin die Aufkündigung einer entsprechenden Vereinbarung sehen. Auch hier ist klar, daß ggf. Mehrkosten als Teil von Schadensersatzansprüchen geltend gemacht werden könnten.

Aus meiner Sicht soll eine gemeinsame Dachfläche im Bereich einer Kommunmauer entkoppelt bzw. getrennt werden. Es drängt sich auf, daß diese Arbeiten von Ihren Firmen ausgeführt werden, und besondere Rücksicht auf den Nachbarn (dessen "neues Dach") zu nehmen ist. Die Frage ist was will ihr Nachbar, bzw. was ist sein berechtigtes Interesse bzw. welche Forderungen wären unberechtigt (weil Ihr Nachbar sich nicht auf nachbarschützende Normen berufen kann; weil er bzw. seine Immobilie nur unerheblich beeinträchtigt ist)?

Hierzu fehlen belastbare Angaben. An Ihrer Stelle würde ich den Nachbarn eben einmal mit den Vorschriften des ZIVILEN Nachbarrecht (AGBGB Bayern) zaghaft konfrontieren, auch um sich darüber Klarheit zu verschaffen, was der denn genau will. Diese Vorschriften könnten demnach herhalten um die Interessen des Nachbarn näher zu beschreiben. Machen Sie Sich bitte klar : Nachbarschaftskonflikte sind oft ein Kommunikationsprobleme.

Ansonsten verbleiben Ihne die üblichen Rechtsmittel gegen unberechtigte Nachbareinsprüche im Bereich des öffentlichen Rechts (Widerspruch, Klage vor den Verwaltungsgerichten) UND zivilen Rechts.

Letztere würden aufgrund Art. 1 Nr. 2 des
(Bayerisches Schlichtungsgesetz - BaySchlG) wohl mit einem Schlichtungsantrag beginnen, und ggf. vor den Zivilgerichten enden (... "in Streitigkeiten über Ansprüche wegen a. der in § 906 BGB geregelten Einwirkungen auf das Nachbargrundstück, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt, b. Überwuchses nach § 910 BGB, c. Hinüberfalls nach § 911 BGB, d. eines Grenzbaums nach § 923 BGB, e. der in den Art. 43 bis 54 AGBGB geregelten Nachbarrechte, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt...).

Bewertung des Fragestellers 22.03.2013 | 11:03

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