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Grenzüberschreitung

| 04.10.2012 01:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

zu folgendem Sachverhalt bräuchte ich ihre Hilfe.

Augenblicklich wird unsere Straße saniert, unser Nachbar hat bereits seine Einfahrt fertig gestellt,
und sich, wie sich herrausstellte über unsere Grundstückgrenze seine Einfahrt bepflastert.
Eines noch vorweg, unser Nachbar fragte vor ca. 5 Jahren nach ob er, im unteren Teil (2Meter)
die Ausfahrt etwas verbreitern könnte.Dies war weiter kein Problem für uns.
Im Zuge der o.g. Sanierungsarbeiten haben wir uns einen neuen Lageplan über das örtliche Bauamt beschafft.
Unser Nachbar hat auf eine Länge von ca. 20 Meter, 05 Meter über die Grenze gepflastert.
Auch sind durch die neue Einfahrt (im Zuge der Sanierungsmaßnahmen) nochmals ca. 2qm unseres
Geländes seinen Maßnahmen zum Opfer gefallen.
Wir verstehen uns recht gut mit unserem Nachbarn, wir machen uns jedoch Gedanken über die Zukunft. Das Paar lebt Kinderlos und wird auch in Zukunft leider keine Kinder haben können.
Es ist stark anzunehmen das dieses Anwesen irgendwann verkauft wird.
So und nun unsere Fragen :
Hat unser Nachbar im Laufe der Jahre ein so genanntes Gewohnheitsrecht ?
Unsere Abwasserleitung verläuft direkt an unserem Haus entlang, durch seine Überpflasterung auf unser Grundstück haben wir im Reperaturfall aber nur noch einen halben Meter Platz, wer müsste im
Fall einer Reperatur das entfernen der Stellplatten und Steine bezahlen ? Wir müssten laut Plan einen Meter Platz haben, haben aber so nur einen halben Meter !
Wie sollten wir diese Situation ihrer Meinung nach in Zukunft regeln (Schriftlich,Vertrag e.c.t) ?

Noch etwas zur Info, Baurecht Baden Württemberg, die Einfahrt unseres Nachbarn hat, laut Plan, eine Breite von 2 Meter, diese gehören auch ihm.
Dank der Überpflasterung hat er nun 4 Meter.

Danke für ihre Mühe.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier, zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung, und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts (Erschliessung, Erschließung, Zufahrt, Weg, BauGB, LBO), und des zivilen (privaten) Nachbarrechts (Überbau, Grenze, BGB, NRG).


ZIVILRECHT

Nach § 912 BGB (Überbau; Duldungspflicht) gilt :
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Nach § 913 BGB (Zahlung der Überbaurente) gilt:
(1) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten.
(2) Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.

Aus o.g. Vorschriften ergibt sich, dass Sie „sofort" (ohne schuldhaftes Zögern) Widerspruch beim Nachbarn erheben müssen.

ÖFFENTLICHES BAURECHT

Es muss unterstellt werden, dass ihre Nachbarn den Weg ohne die erforderliche baubehördliche Erlaubnis (Baugenehmigung, Kenntnisgabe, Entwässerungsgenehmigung) gebaut haben, weil Sie sonst eine Angrenzerbenachrichtigung vom Bauamt erhalten hätten. Vermutlich sind die erforderlichen Abstandsflächen (Ihr Nachbar hätte eine Abstandsflächenberechnung vorlegen müssen) der LBO-BW (Landesbauordnung) und des NRG-BW (Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg) genauer in den Blick zu nehmen.

Die Frage der Zuwegung (Befahrbarkeit, Parkmöglichkeit, Parkplatz) dürfte einen erheblichen Wertfaktor darstellen, gerade beim Hausverkauf (Hauskauf, Verkauf der Immobilie). Entsprechendes gilt für Ihre Erschliessungsanlagen und deren Lage (Wasserleitung, Abwasserleitung). M.E. Stellt eine 3 Meter breite Zufahrt (bei einem Mindestabstand von 2,50m) eine adäquate dar – ausgehend, dass diese auch mit einem KfZ befahrbar ist.

WAS TUN ?

Geregelt werden sollte die Angelegenheit nach einem Gespräch. In Betracht kommt im Verhältnis zum Nachbarn ein Vergleich (Vergleichsvertrag), die Errichtung einer Grunddienstbarkeit (Wegerecht, Gehrecht, Fahrrecht, Leitungsrecht), oder im Verhältnis zur Behörde eine Baulast. Ggf. kann der Nachbar seinerseits Planer (Architekten, Ingenieure) oder Werunternbehmer (Baufirma, Gartenbauer) in Regress nehmen.


Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft haben zu können. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegeben falls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich Sie auf die Möglichkeit hin einer Nachfrage zu stellen.

Für eine weitere Rechtsberatung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim (Baden-Württemberg)

Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt
www.lautenschlaeger.de

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2012 | 23:33

Danke für ihre schnelle Antwort,
ich muss in diesem Zusammenhang aber nochmals nachfragen.
Wir hatten ein Gespräch mit dem örtlichen Leiter des Bauamts.
Dieser meinte das es ein sogenanntes Gewohnheitsrecht für den vorliegenden Fall nicht gibt.
Es gibt ein Notwegerecht, dieses käme allein schon deshalb nicht in Betracht, da der Nachbar sein Grundstück wie bisher über seine zwei Meter breite Einfahrt erreichen kann.
Auch bleibt der Sachverhalt nach Jahren noch der Gleiche, eine nicht genehmigte Überbauung des eigenen Grundstücks.
Somit könnten wir, überspitzt ausgedrückt, auch noch in ein paar Jahren, einen großen Pflanzenkübel auf die Grenze stellen und der verbreiterten Einfahrt ein jähes Ende bereiten.

Sie haben uns nun, eigentlich, wenn ich das richtig verstanden habe, das genaue Gegenteil gesagt,
gibt es hier konkrete Urteile die sie uns nennen könnten ?

Auch ist uns nach ihrer Antwort noch nicht klar, wer denn nun die Kosten trägt, falls wir unsere Abwasserleitung reparieren müssten, und die Stellplatten und Pflastersteine entfernen müssen die unser Nachbar auf unserem Grundstück verlegt hat.Müssen wir in diesem Fall das entfernen und die Wiederverlegung auf unserem Grundstück auch noch bezahlen ?

Über eine nochmalige Antwort von ihnen würden wir uns sehr freuen.
Danke für ihre Mühe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2012 | 10:16

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich an Hand Ihrer weiteren bzw. klarstellenden Angaben hier, zusammenfassend und vor dem Hintergrund meiner Antwort wie folgt beantworten:

"Rechtsauskünfte" von interessierter Seite, auch von Bauamtsleitern, sind mit allerhöchster Vorsicht zu geniessen. Nur Rechtsanwälte gewährleisten eine umfassende Vertretung Ihrer Interessen.

Aus Sicht der Bauaufsichtsbehörde (öffentliches Recht) ist richtig, dass es keine Verpflichtung der Behörde (!) gibt, jahrelang geduldete Schwarzbauten aufgrund eines Gewohnheitsrechts weiter zu dulden oder zu genehmigen. Allerdings können Sie bzw. Ihre Rechtsnachfolger nicht darauf vertrauen, dass die Baubehörde gegenüber ihrem Nachbar in Zukunft tätig werden wird (z.B. schon deshalb weil der zuständige Sachbearbeiter sich ändern könnte).

Im Verhältnis von Ihnen zum Nachbarn (Zivilrecht, bürgerliches Recht) kann aber eine Verjährung oder Verwirkung ("Gewohnheitsrecht") eintreten. Hier haben Sie - ohne von dritter Seite abhängig zu sein - unter den genannten gesetzlichen Voraussetzungen einen Anspruch auf Beseitigung des Überbaus bzw. ihr Nachbar einen Anspruch darauf den Überbau gegen Geldentschädigung zu dulden. Hieraus erwächst Ihnen - zeitlich begrnzt ! - eine Rechtsposition bzw. Verhandlungsposition gegenüber Ihren Nachbarn die es ermöglichen sollte Ihre Interessen (z.B. Leitungsrechte, Kostentragung einer Renovierung/Sanierung) durchzusetzen.

Im Nachbarverhältnis, geprägt von dem Fakt dass man auf engstem Raum zusammenleben muss, gilt der Grundsatz der Rücksichtnahme der Sie m.E. auch dazu verpflichtet (§ 242 BGB Treu und Glaube), das Problem jetzt zu lösen. Nach § 912 Abs. 1 BGB müssen sie SOFORT Widerspruch erheben. Der Sachverhalt ist aus Ihrer (juristischer) Sicht nicht mit einem Blumentopf in mehreren Jahren zu lösen. Ich muss um Verständnis bitten, dass im Rahmen einer Erstberatung hier, neben der insoweit klaren gesetzlichen Regelungen, kein einschlägiges Richterrecht ("Urteile") genannt werden kann.

Es bleibt bei meinem Rechtsrat das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen, sofort zu widersprechen und ggf. einen Vergleichsvertrag zu schliessen, der Ihre Interessen (z.B. Leitungsrechte, künftzige Renovierungs oder Sanierungskosten) absichert. Nicht selten lässt sich für alle Beteiligten ein Mehrwert erzielen (etwa indem die Zuwegung gemeinsam genutzt wird).

Für eine weitere Rechtsberatung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

www.lautenschlaeger.de

Bewertung des Fragestellers 05.10.2012 | 14:08

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FRAGESTELLER 05.10.2012 5/5,0
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