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Grenzüberbauung - L-Steine - Aufschüttung


13.01.2007 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte Antworten Sie hier nur, wenn Sie sich auf Baurecht spezialisiert haben. Ich habe eine relativ komplizierte und deswegen auch angemessenen dotierte Frage zum Baurecht, welche ich im Rahmen einer normalen, anwaltlichen Erstberatung dotiere, dann aber auch um eine sorgfältige Antwort bitte.

Folgende Situation:

Wir bauen ein Einfamilienhaus. Das Grundstück ich leicht fallend, d.h. wenn ich an der Einfahrt zum Grundstück stehe senkt sich das Grundstück bis zu meinem Nachbarn (auf ca. 14 Meter Länge ergibt sich ein Höhenunterschied von 90cm).

Um unser Grundstück eben zu machen, haben wir an der tiefsten Stelle L-Steine aufgestellt/einbetoniert die einen Meter hoch sind und das Grundstück entsprechend mit Erde aufgefüllt. Dies wurde mit unserem Nachbarn mündlich vereibart - unparteiische Zeugen vorhanden; der Nachbar hat uns sogar stellenweise geholfen (durch Einweisungen).

Die L-Steine wurden an der Gesamten Grundstücksseite auf die Grenze gesetzt. Unser Nachbar war wie gesagt anwesend. Uns war dies auch wichtig weil wir eine gute Nachbarschaft möchten.

Nach ca: 6 Monaten Bauphase wurde uns aus anderen Gründen der Bau eingestellt und wir mußten eine neue Baugenehmigung beantragen - bis zur Einstellung wurde im Freistellungsverfahren gebaut. Der komplette Rohbau mit Dach und Ziegel steht bereits.

Den Bauantrag haben wir gestellt, die strittigen Punkte wurden von der Stadt genehmigt - das Landratsamt signalisierte Zustimmung. Leider beschloß der Stadtrat gleichzeitig, dass er gegen die L-Steine und die damit verbundene Auffüllung ist.

Begründung: Unser Haus ist hoch (aber lt. B-Plan gebaut und der Nachbar sitzt tiefer - er habe nun keine Sonne mehr). Es ist dazu zu sagen, dass von beiden (Nachbarn und uns) jeweils nur die Mindestabstandsfläche von 3 Metern vorhanden ist. Weiter ist zu sagen, dass das jetzt gebaute Haus der 3te Planungsentwurf meines Architekten war. Wir wollten zuerst ein flacheres Dach - damit der Nachbar mehr Licht und Sonne hat. Es wurden 2 Entwürfe vom Stadtrat abgelehnt (Verstoß gegen B-Plan).

Nun habe ich erfahren, dass die Grenzsteine um ca 4cm zu meinem Vorteil gesetzt waren. Das heißt damit, dass die L-Steine um 4cm auf dem Grund des Nachbarns stehen.

Weiter habe ich erfahren müssen, dass der Nachbar nicht mit den L-Steinen und der Auffüllung einverstanden ist. Dies sei er auch noch nie gewesen - Zeugen die das Gegenteil behaupten sind vorhanden. Außerdem wird behauptet die L-Steine passen nicht in das Wohngebiet.

Zusätzliche Info: Ist ein neues Wohngebiet, welches von alten Wohngebieten zu 100% umringt ist; in diesem Wohngebiet stehen Häuser, die zum Teil gegen die Bauordnung und B-Plan verstoßen.

Von meinem Architekten habe ich erfahren und zwischenzeitlich aum Internet nachlesen können, dass laut Bauordnung (wir wohnen in Bayern) L-Steine bis 1,80 Meter und Aufschüttungen bis 500 m² genehmigungsfrei sind. Wir liegen mit unseren Maßnahmen immer unter diesen Auflagen.

Frage(n):

1. Stimmt es tatsächlich das L-Steine und Auffüllung genehmigungsfrei sind. (erstmal unabhängig von der Grenzüberbauung)

2. Wenn ja, warum kann ein Stadtratsbeschluß dagegen beschlossen werden - die Erteilung der Baugenehmigung läßt dadurch auf sich warten. Ich kann leider nichts am Haus machen.

3. Was kann wegen der Grenzüberbauung passieren? Natürlich kann ich die L-Steine um 4 cm versetzten. Aber das kostet wieder einiges und daurch wird vor allem die Abstandsfläche unterschritten.

4. Wass passiert dann wegen unterschreiten der Abstandsfläche? Muß ich mein Haus abreisen; oder meinem Nachbar mit Geld bezahlen, dass er Einverstanden ist?

5. Die Grenzüberschreitung beruht ja darauf, dass die Grenzsteine falsch gestzt wurden. Noch zur Info: Wir sind die letzten Bauherren in diesem Gebiet und grenzen auch an das alte, bereits vorhande Baugebiet an. Wir gingen damals davon aus, dass die Grenzsteine richtig seien - weil wir das letzte zu bebauende Grundstück hatten. Von der Richtigkeit der Grenzsteine ging auch unser Nachbar aus. Gibt es hier "Kulanz/Tolerantzgrenzen"?

6. Welche Entschädigung an unseren Nachbarn müssen wir bezahlen, damit er sein OK gibt. Gibt es hier höchstrichterliche Urteile? Wenn ja welche?

7. Gibt es eine Möglickeit trotzdem eine Baugenehmigung zu bekommen, da aus meiner Sicht der Ausbau des Haues unabhängig von irgendwelchen L-Steinen sein sollte. Irre ich? Urteile?

8. Könne Sie mir sonst noch Tipps geben wie ich weiter verfahren kann? Für mich ist die Situation mehr als nur unschön. Es fallen nun Bereitstellungszinsen an, doppelte Belastungen (Zins/Tilgung und Miete) etc.

Noch eine wichtige Info:

Ich wohne in Bayern und ich kann/möchte gegen meinen Architekten NICHT vorgehen. Dies hat private Gründe.

Ich freue ich auf Ihre Antwort. Wenn Sie eine Grundstücksskizze oder Pläne bzw. andere Infos benötigen lasse ich Ihnen diese gerne zukommen




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Sehr geehrter Fragesteller,

da ich derzeit in NRW - insoweit ähnliche Rechtslage wie in Bayern - einen vergleichbaren Fall bearbeite, erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:

Die von Ihnen durchgeführte Aufschüttung und die Einsetzung der L-Steine müssen von der Bauaufsicht nicht geduldet werden. Einschlägig ist insoweit erstens Art. 10 Abs. 1 der bayrischen Bauordnung, der wie folgt lautet:

Werden bauliche Anlagen errichtet oder geändert, so kann verlangt werden, daß die Oberfläche des Grundstücks erhalten oder in ihrer Höhenlage verändert wird, um eine Störung des Straßen-, Orts- oder Landschaftsbilds zu vermeiden oder zu beseitigen oder um die Oberfläche der Höhe der Verkehrsfläche oder der Nachbargrundstücke anzugleichen.

Zudem ist davon auszugehen, dass die aus den L-Steinen errichtete Mauer dieselbe Wirkung entfaltet wie ein an der Grundstücksgrenze errichtetes Bauwerk, so dass zweitens noch ein Verstoß gegen die Abstandsflächenregelungen in Art. 6, 7 bayBauO vorliegen dürfte. Beachten Sie bitte, dass die L-Stein-Mauer selbst den Abstandsflächenverstoß auslöst, nicht Ihr Haus.

Es folgt hieraus, dass die Stadtverwaltung die Beseitigung der Aufschüttung und der L-Stein-Mauer verlangen darf und dies sogar tun muss, wenn Nachbarn dies verlangen. Die obergerichtliche Rechtsprechung ist insoweit eindeutig. Sowohl die Abstandsflächenregelung als auch die Regelung in Art. 10 bayBauO wird als klar nachbarschützend bewertet und Ihr Nachbar muss nicht dulden, dass Ihr Grundstück im jetzigen Zustand bleibt, sondern kann von der Bauaufsicht fordern, dass gegen diesen Zustand vorgegangen wird. Verschärfend kommt hinzu, dass Sie wohl auch noch um 0,04 m auf das Grundstück Ihres Nachbarn "vorgedrungen" sind.

Die Forderung nach einer Rückgängigmachung der Aufschüttung können Sie allenfalls dadurch abwenden, dass Sie sich mit Ihren Nachbarn darüber einigen, dass Ihr Grundstück in dem jetzigen Zustand verbleiben darf, und diese Einigung in schriftlicher Form der Stadtverwaltung vorlegen. Sie müssten Ihren Nachbarn das Einverständnis mit Sicherheit abkaufen. Welcher Betrag hierfür fließen müsste, ist Verhandlungssache und nicht rechtlich festgelegt. Selbst wenn alle Ihre Nachbarn tatsächlich ihr Einverständnis geben sollten, ist jedoch noch nicht sicher gesagt, dass die Aufschüttung und die Mauer bleiben dürfen. Die Bauaufsichtsbehörden fordern oftmals dennoch den Rückbau mit dem Argument, dass es sich nun einmal um einen baurechtswidrigen Zustand handelt, den die Behörde mit Blick auf mögliche zukünftige Entwicklungen - Zulässigkeit von weiteren Bauten an der Grenze, endlose Diskussionen mit "Nachahmern" - abwenden müsse. Hier ist Verhandlungsgeschick sowohl im Hinblick auf die Nachbarn als auch im Hinblick auf die Stadtverwaltung vonnöten. Sie sollten sich gut überlegen, ob Sie diesen Kampf allein führen wollen; die Einschaltung eines Rechtsanwalts, der ohne derart hohe emotionale Verwicklungen die Verhandlungen führen kann, empfiehlt sich auf jeden Fall.

Sollten Sie tatsächlich verpflichtet werden, die Aufschüttung und die Mauer zurückzubauen, dann muss dies nicht automatisch dazu führen, dass Sie Ihr gesamtes Haus abreißen müssen. Hier kommt es entscheidend auf die örtlichen Verhältnisse an. Wenn es irgendwie machbar ist, ist im Hinblick auf den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Ihr Haus, für welches wohl eine Baugenehmigung erteilt werden kann, zu halten. Denkbar wäre beispielsweise eine Lösung dergestalt, dass Sie eine "Stufe" in Ihrem Grundstück schaffen, damit der Teil des Grundstücks hinter Ihrem Haus wieder auf dem natürlichen Niveau liegt. Um dies abschließend beurteilen zu können, müsste ich mehr über die örtlichen Verhältnisse (Größe des Grundstücks etc.) erfahren. Sie können mir hierzu gern nähere Informationen mitsamt einer Skizze Ihres Grundstücks per e-Mail oder Fax zukommen lassen. Diesbezüglich werde ich Ihnen jedoch erst am Montag antworten können. Sie könnten sich gegebenenfalls mit der Stadtverwaltung dahingehend verständigen, dass die Baugenehmigung für Ihr Haus so wie beantragt, aber mit der Auflage, dass die Aufschüttung im hinteren Grundstücksteil und die Mauer zurückgebaut werden, erteilt wird.

Was die Frage der Abstandsflächenüberschreitung durch das Haus aufgrund der falschen Grenzbestimmung anbetrifft, wäre es aus meiner Sicht eklatant unverhältnismäßig, wenn Ihnen wegen einer Abstandsflächenunterschreitung um gerade einmal 0,04 m - von der Sie nach Ihren Angaben bis vor kurzem zudem gar nichts wussten - ein Abriss des Hauses abverlangt würde, sofern das Haus im Übrigen genehmigt werden kann. Insoweit wäre es sehr hilfreich, wenn Sie mit Ihrem Nachbarn eine gütliche Regelung fänden und der Nachbar sich bereit erklären würde, den Abstandsflächenverstoß zu tolerieren, um der Bauaufsichtsbehörde von vornherein diesbezüglich den Wind aus den Segeln zu nehmen. Sie sollten der Bauaufsicht außerdem mitteilen, dass Sie bezweifeln, dass überhaupt ein Abstandsflächenverstoß durch das Haus vorliegt, und ein Gutachten hierzu fordern. Die Bauaufsicht wird sich überlegen, ob sie tatsächlich viel Geld in ein Gutachten investieren will, wenn es doch nur um 0,04 m geht. Auch insoweit möchte ich die Einschaltung eines Rechtsanwalts dringend anraten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen Ihre Position in dieser unglücklichen Angelegenheit und mögliche weitere Vorgehensweisen darlegen. Versuchen Sie, sich bei einer Tasse Kaffee mit Ihren Nachbarn gütlich hinsichtlich der Aufschüttung, der Mauer und der Abstandsflächenunterschreitung um 0,04 m zu einigen; dies würde einiges vereinfachen. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg für die weitere Entwicklung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2007 | 11:00

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen. Ich habe Ihnen soeben einen Plan per Fax geschickt.

Wenn ich die Problematik der 4cm mal weglasse ist mir folgendes unklar:

Sie zitieren den Art.10 Abs. 1; ich habe mich nach der Verkehrsfläche gerichtet. Letztlich kann ich mich auch nur nach einer Fläche richten. Ich möchte nunmal ein ebenes Grundstück, damit ich dort auch meine Garage setzen kann. Wenn die Garage tiefer ist wie die Strasse, dann würde mir ja das Wasser ständig reinlaufen. Desweiteren steht doch in der Bay.Bauordnung, dass L-Steine und Auschüttungen in einem gewissen Maß genehmigungsfrei sind. Werden nicht in Deutschland sehr viele Grundstücke mit L-Steinen abgesichert?

In dem gefaxten Plan ist auch das ursprüngliche Gelände zu sehen. Demnach hat das Grundstück vor allem auf den letzten Meter ein Gefälle nach unten,d.h. unsere Auffüllung ist nicht so wild wie vielleicht vermutet. Unsere L-Steine haben auch für den Nachbar Vorteile: Es läuft ihm kein Wasser mehr ins Grundstück. Damals war er je einverstanden, kann er jetzt seine Einverständniserklärung so einfach widerrufen?

Ich würde mich freuen, wenn Sie mir diesen Sachverhalt nochmals verdeutlichen könnten. Sollte ich nach der Beantwortung noch immer Fragen/Unklarheiten haben, darf ich Sie dann telefonisch kontaktieren (im Rahmen dieser Erstberatung)?




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2007 | 14:19

Hinsichtlich Ihrer Nachfrage haben wir bereits telefoniert. An dieser Stelle möchte ich Ihnen noch eine Fundstelle zu einem Beschluss geben, in welchem das Bundesverwaltungsgericht zu einem dem Ihren vergleichbaren Fall klar Stellung genommen hat und die Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Beseitigung der Anschüttung und der Stützmauer für rechtmäßig erklärt hat. Es handelt sich hierbei um den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 04.10.1990, Az.: 4 B 44.90. Ich schicke Ihnen den Beschluss per e-Mail zu.

Sollten noch Rückfragen bestehen, rufen Sie mich bitte an.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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