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Grenzstein und Zaun stimmen nicht überein


14.04.2007 10:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Ich habe vor sieben Jahren ein Haus aus einer Zwangsversteigerung gekauft. Es liegt im rückwärtigen Teil eines in 1992 geteilten Grundstückes. D.h. es existiert eine ca. 30m lange Einfahrt. Diese Einfahrt ist lt. Eintrag im Katasteramt 3,0m breit. Der gepflasterte Teil beläuft sich jedoch effektiv auf 3,12m, der Grenzzaun wurde sogar nochmals um 30cm auf dem Nachbargrundstück versetzt aufgestellt. Dies geschah in beiderseitigem Einvernehmen der damaligen Grundstückseigentümer (mündlich).

Das Haus im vorderen Teil des Grundstückes wurde vor zwei Jahren privatrechtlich verkauft. Der jetzige Eigentümer hat letztes Jahr ohne unser Wissen eine Vermessung durchführen lassen. Ca. zwei Monate später waren wir zufällig anwesend, als der Vermessungsingenieur erneut in dessen Auftrag da war. Uns war weder ein Termin kommuniziert worden noch hat sich der Vermessungsingenieur als ÖbVI zu Erkennen gegeben.

Er hat uns kurz seine Vermessung erläutert, an der Straßenseite einen Nagel gesetzt und auf unserem Grundstück ein Kreuz in einen Pflasterstein gefräst. Zusätzlich hat er uns eine Skizze zur Grenzanzeige mit dem Vorschlag für einen Flächenausgleich dagelassen.

Das Thema ist dann leider von mir nicht mehr weiterverfolgt worden mit der Konsequenz, das ich vor drei Monaten ein Schreiben eines Rechtsanwalts mit der Aufforderung um Mitarbeit bei der Versetzung des Grenzzauns auf die Grundstücksgrenze bekam.

Ich habe daraufhin ebenfalls einen Rechtsanwalt kontaktiert. Seitdem gibt es zwischen den Parteien Schriftverkehr (ohne abgestimmten Ergebnis).

Jetzt hat unser Nachbar gestern ohne unsere Zustimmung den Grenzzaun abgerissen und will den Grenzzaun auf die Einfahrt setzen.

Frage:
Beim Kauf ist unser Nachbar vom alten Eigentümer über den Verlauf der örtlichen Grenze und der Abweichung zum Katasteramt informiert worden (belegbar durch zeugenrechtliche Aussage). Im Kaufvertrag für das vordere Grundstück wurde auch eine Passage "das Kaufobjekt wird veräußert ohne Gewähr für eine bestimmte Grundstücksgröße" aufgenommen. Welcher Sachverhalt bestimmt die Rechtslage: das Kataseramt oder die privatrechtlichen Gegebenheiten? Und daraus resultierend auch die Frage, ob ich die derzeitigen Arbeiten dulden muss.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:

Sie werden die Arbeiten wohl oder übel dulden müssen.

Gem. § 903 BGB kann grds. der Eigentümer einer Sache mit ihr nach seinem Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Bei Nachbargrundstücken kommt es häufig zu Konfliktsituationen zwischen der positiven Wirkung (Benutzungsrecht) des einen Eigentümers mit der negativen Wirkung (Ausschließungsrecht) des anderen Nachbarn. Jedes dieser Rechte ist zwar, durch die infolge des nachbarlichen Verhältnisses gebotenen Rücksichtnahme begrenzt, jedoch ist gerade das mit einer Grenzüberschreitung verbundene Nutzungsrecht gegenüber dem Ausschließungerecht beschränkt und tritt zurück.

Der beeinträchtigte Eigentümer – Ihr Nachbar - hat daher das Recht, auf Ausschließung dieser Einwirkung. Grenzüberschreitungen sind daher grds. nach § 1004 BGB abwehrbar.

In diesem Fall kann der Nachbar Beseitigung des Zaunes verlangen. Er hat das Grundstück in seiner Gesamtgröße erworben und darf die Beseitigung dessen verlangen, was sein Eigentum beeinträchtigt. Die maßgebliche Grundstücksgröße bestimmt sich nach den Festlegungen im Kataster. Danach können sich alle Beteiligten orientieren.
Eine eigenmächtige Änderung der Grundstücksgröße durch einen Zaun ist nicht möglich.

Ich gehe davon aus, dass der neue Nachbar das Grundstück mit der gleichen Größe erworben hat, wie der Voreigentümer, so, dass auch die 30 cm auf denen sich der Zaun befindet, zu seinem Grundstück gehören.

Da Sie aufführen, die Einfahrt geht bereits 12 cm über die eigentliche Grundstücksgrenze hinaus, sowie der Zaun nochmals um 30 cm, liegt eine Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks auf einer Breite von 42 cm vor, auf einer Länge von 30 m. Insofern handelt es sich um eine Verkleinerung des Grundstücks um fast 13 qm².
Bei einem solchen Umfang muss von einer Beeinträchtigung des Nachbarn ausgegangen werden, die nicht nur unerheblich ist.

Etwas anderes würde gelten, wenn es sich um eine Überschreitung der Grenze von 1- 2 cm handeln würde. Dann könnte ein Beseitigungsverlangen nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unverhältnismäßig sein.

Beeinträchtigungen seines Grundstücks muss der Nachbar in einem solchen Umfang wie vorliegend, nicht hinnehmen. In diesem Fall kann er Beseitigung der Beeinträchtigung durch den Störer verlangen – in diesem Fall sind Sie der Störer.

Auch steht dem Nachbarn ein Selbstbeseitigungsrecht zu, um die Beeinträchtigung zu beseitigen. Die Kosten für die Beseitigung sind von dem Störer zu tragen.

Für den Nachbarn ergibt sich auch keine Duldungsverpflichtung aus der damals mündlich getroffenen Vereinbarung mit dem Voreigentümer, da er an solche Absprachen grds. nicht gebunden ist, sofern es sich nicht ausdrücklich mit dieser Beeinträchtigung einverstanden erklärt hat.

Anhand Ihrer Ausführungen ergibt sich auch keine andere Notwendigkeit für ein „Ausweichen“ auf das Nachbargrundstück.

Die Einfahrt ist mit drei Metern auch breit genug, um das Grundstück zu erreichen, so dass ich hier auch keine Notwendigkeit sehe, auf das Nachbargrundstück ausweichen zu müssen.

Auch wenn Sie sich sicherlich eine andere Bewertung Ihrer Rechtslage gewünscht haben, hoffe ich, Ihnen eine erste Orientierung vermittelt zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

Für eine weitergehende Wahrnehmung Ihrer Interessen, können Sie mich gerne unter

info@123kanzlei.net

kontaktieren.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort die von Ihnen geschilderten, wesentlichen Aspekte des Falles umfasst, jedoch weitere Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden.

Nachfrage vom Fragesteller 14.04.2007 | 12:55

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Eine kurze Nachfrage hätte ich noch:
Wirkt sich der Sachverhalt, dass nach Bemessung laut Katasteramt die Grundstücksgröße von meinem Grundstück sich auf 518qm² laut Grundbuch jedoch auf 522qm² beläuft, in irgendeiner Form anderweitig auf Ihre Beurteilung aus?!

Über eine Antwort würde ich mich freuen
Herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.04.2007 | 13:13

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Größe Ihrers Grundstücks ist für diese Beurteilung nicht maßgeblich.

In diesem Fall ist alleine entscheidend, die Größe des Grundstückes Ihres Nachbarn und die ermittelte Grenze.

Es ist auch durchaus denkbar, dass die Größe Ihres Grundstückes fehlerhaft im Grundbuch eingetragen wurde.

Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

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