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Grenzmauer: Pflichten bei Anbau durch Nachbar

| 25.07.2019 15:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Der Grundstücksnachbar hat kein Recht, ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers an eine Grenzwand anzubauen. Die Beseitigung des Anbaus kann nach § 1004 BGB verlangt werden.

Ich bin Eigentümer eines Gebäudes im Bundesland Sachsen mit einer Grenzmauer, an welche ein Nachbar rechtwinklig angebaut hat. Der Nachbar beklagt nun Schäden an seinem Gebäude aufgrund einer Absenkung/Neigung meiner Grenzmauer. Risse zwischen seinem Gebäude und meiner Grenzmauer sind sichtbar.

Der Nachbar hat in den 90iger Jahren - sehr wahrscheinlich NEU - an meine Grenzmauer angebaut. Wahrscheinlich gab es vom vorhergehenden Eigentümer meines Gebäudes KEINE Genehmigung hierzu. Eine Vergütung wird nicht bezahlt.

Ich habe keine unerlaubte Handlung begangen (Abgrabung etc.), allerdings sind Gebäudeteile auf meinem Grundstück, welche die Grenzmauer nutzen, teilweise baufällig und waren dies auch schon in der Vergangenheit.

- Welche Pflichten habe ich? Muss ich meine eigene Mauer sichern? Darf ich sie abreissen?
- Wie verhält sich der Sachverhalt, falls der Nachbar in den 90iger Jahren nicht neu angebaut hat, sondern seine angrenzenden Gebäudeteile nur sanierte (der Putz ist neu; ich sehe jedoch nicht, ob sich unter dem Putz neue oder alte Mauersteine befinden)?
- Wie verhält sich der Sachverhalt, falls es eine mündliche oder schriftliche Genehmigung des vorhergehenden Eigentümers gab?
- Gibt es Ansprüche welche verjähren?


Einsatz editiert am 29.07.2019 09:57:33
30.07.2019 | 14:38

Antwort

von


(872)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

An eine Grenzmauer (= Mauer auf Ihrem Grundstück direkt an, aber nicht auf der Grenze) darf grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis angebaut werden. Es spricht aber aufgrund der Tatsache, dass der Anbau vielleicht schon bald 30 Jahre unbeanstandet dort steht, alles dafür, dass es früher eine Anbauvereinbarung zwischen beiden Grundstückseigentümern gegeben haben muss. Die Verpflichtungen aus der Anbauvereinbarung, die auch konkludent geschlossen werden konnte, sind nicht auf Sie als Einzelrechtsnachfolger (Käufer und Erwerber) übergegangen. Ein Beseitigungsanspruch, den Sie als neuer Grundstückseigentümer haben, verjährt aber in der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wenn Sie das Grundstück also im Jahr 2016 als neuer Eigentümer in Besitz genommen haben, verjährt der Anspruch mit Ablauf dieses Jahres; haben Sie das Grundstück 2015 oder davor in Besitz genommen, ist der Anspruch bereits verjährt.

Für Schäden am Anbau aufgrund der natürlichen Setzung Ihrer Grenzmauer sind Sie nicht verantwortlich. Es gibt keinen Anspruch des Nachbarn, dass Sie die Grenzmauer erhalten, wenn das nicht vereinbart ist. Selbstverständlich dürfen Sie die Grenzmauer nicht ohne rechtzeitige Ankündigung abreißen, aber darum geht es hier nicht.

Ihre Mauer müssen Sie insoweit sichern, dass von ihr keine Gefahr für das benachbarte Grundstück oder für Personen ausgeht (Verkehrssicherungspflicht). Die Sicherung kann aber auch darin bestehen, die Mauer vor Eintritt eines gefahrdrohenden Zustandes vorsorglich zu entfernen (nach Vorankündigung, s.o.).

An der Rechtslage ändert sich nichts, wenn der Nachbar den vorhandenen Anbau früher nur sanierte statt erstmalig erstellt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 31.07.2019 | 10:51

Sehr geehrter Herr Geißlreiter,

vielen Dank für Ihre Erläuterung der Rechtslage.

Ich bin erstaunt über die Rechtslage, da es in den historisch gewachsenen Innenstädten doch üblich war, an bestehende Grenzwände anzubauen. Ist es tatsächlich so, dass nach einem Besitzübergang ein Rückbauanspruch entsteht, sofern das Anbaurecht nicht im Grundbuch eingetragen ist?
Vielen Dank für eine kurze Information hierzu.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.07.2019 | 11:32

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn es keine Eintragung im Grundbuch gibt, ist der Erwerber des Grenzmauer-Grundstücks (also bei einer Einzelrechtsnachfolge) nicht an frühere Vereinbarungen der Nachbarn gebunden. Deswegen gibt es ja gerade die Möglichkeit, die Duldungs- bzw. Gestattungsverpflichtung gegenüber jedem Eigentümer des Grenzwand-Grundstücks grundbuchlich-dinglich abzusichern.

Der Verkäufer hat aber auch die Möglichkeit , den Käufer im Kaufvertrag zu verpflichten, die bestehende Anbau-Vereinbarung zu akzeptieren.

Vielen Dank für die freundliche Bewertung!

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.07.2019 | 15:45

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