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Grenzen der Gartenumgestaltung im Sondernutzungsrecht

14.03.2013 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Es geht um die Reichweite eines Wiederherstellungsanspruches bei einer Gartenumgestaltung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sehr geehrte Anwälte,

in unserem MFH hat der Eigentümer der Erdgeschosswohnung laut Teilungserklärung für einen Teil gemeinschaftlichen Fläche hinter dem Haus ein Sondernutzungsrecht, mit der Auflage diese als Garten zu nutzen.

Hinsichtlich der Plichten ist in der Teilungserklärung vermerkt, dass er als "Sondereigentümer zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums, sowie der Flächen die seinem Sondereigentum unterliegen, verpflichtet ist."
Weiterhin ist festgehalten, dass "kein Sondereigentümer die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks eigenmächtig verändern darf." Dies gilt u.a. auch für den Gartenanteil.

Der Garten wird von einem 2m hohen Paneelenzaun umgeben, der auf Kosten der Gemeinschaft, da gem. Eigentum, auf Grund von Schäden, ersetzt wird. Auf der Gartenseite des Zauns stehen seit Bau des Hauses Büsche, die inzwischen weit über Zaunhöhe gewachsen sind und im Laufe der letzten 20 Jahre auf eigene Kosten des ET zurückgeschnitten wurden.

Jetzt ließ der Eigentümer - ohne vorherigen Beschluss auf der Versammlung - eine Gartenbaufirma kommen um alle Büsche längs des Zaunes, sowie innerhalb des Gartens, inklusive Wurzelballen entfernen zu lassen.
Auf unseren Protest hin stoppte er erstweilig die Maßnahmen.
Natürlich sind die Büsche auf einmal von Schimmel befallen und müssten "sowieso weg".

Laut Aussage des ET muss er niemanden fragen, um den Garten nach seinen Wünschen komplett umzugestalten und alle Büsche zugunsten einer Rasenfläche zu roden. Er müsse auch keinen Ersatz vornehmen. Sein Anwalt habe nach Vorlage der Teilungserklärung bestätigt, dass er das Recht zur Komplettentfernung der Büsche habe. Morgen sollen die Arbeiten fortgesetzt und beendet werden.

Daher meine Fragen mit der Bitte um rechtliche Beratung:

- Darf der ET unter den Voraussetzungen der Teilungserklärung die hohen Büsche einfach ohne Zustimmung der Gemeinschaft ersatzfrei entfernen?

-Fällt dies unter den Begriff einer radikalen Umgestaltung, bzw bauliche Veränderung, die er im Vorfeld in der Versammlung zur Wahl hätte stellen müssen?

-Muss er für einen Ersatz der Büsche sorgen und wenn ja, in welcher Wuchshöhe?
(Instandsetzung = Rodung?)

Vielen Dank für Ihre Antworten!

Sehr geehrte Ratsuchende,

besten Dank für die Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes gerne wie folgt beantworten möchte.

1. Darf der ET unter den Voraussetzungen der Teilungserklärung die hohen Büsche einfach ohne Zustimmung der Gemeinschaft ersatzfrei entfernen?

Die Gartengestaltung kann Gegenstand einer Regelung der Gemeinschaftsordnung sein (Schöner/Stöber,Grundbuchrecht, Rn. 2909a)
Wenn die Hecken im Gemeinschaftseigentum stehen darf er selbstverständlich keine Veränderungen eigenmächtig vornehmen.

Über die nachbarrechtlichen Regelungen hinaus sind die Grenzen aus §§ 14, 22 WEG auch verletzt beim Anpflanzen stark wachsender Gewächse (KG NJW-RR 1987, 1360; BayObLG NJWE-MietR 1997, 59), beim Fällen prägenden vorhandenen Baubestands (BayObLG NZM 1998, 1010).

Diese Rechtsprechung lässt sich auch auf eine Hecke übertragen.

2.Fällt dies unter den Begriff einer radikalen Umgestaltung, bzw bauliche Veränderung, die er im Vorfeld in der Versammlung zur Wahl hätte stellen müssen?

Die grundlegende Umgestaltung einer Sondernutzungsfläche durch den Sondernutzungsberechtigten stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar,so das OLG Hamm ( Beschluß vom 15. 2. 2000 - 15 W 426/99).


3. Muss er für einen Ersatz der Büsche sorgen und wenn ja, in welcher Wuchshöhe?

Das Recht eines Wohnungseigentümers "zur alleinigen Nutzung als Hof- und Ziergarten" rechtfertigt nicht die eigenmächtige Entfernung einer 18 Jahre alten und 6-7 Meter hohen Bepflanzung der Gartenfläche, so das OLG Düsseldorf, Beschluß vom 06-04-1994 - 3 Wx 534/93.

Bei gemeinschaftswidrigem Eingriff besteht ein Wiederherstellungsanspruch der Gemeinschaft (Timme in BeckOK WEG, § 15, Rn. 342).

Der Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes - im Rahmen des Möglichen - kann auch von einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden.
OLG Düsseldorf, Beschluß vom 06-04-1994 - 3 Wx 534/93

Wiederherstellung des früheren Zustandes imRahmen des Möglichen bedeutet, dass der Zustand weitestgehnd wieder her gestellt werden muss. Eine genaue Wuchshöhe geben die Gerichte nicht vor.

Ich möchte abschließend darauf hinweisen, dass Antworten im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Orientierung darstellen, deren Einschätzung auf Ihren Angaben beruht.

Nachfrage vom Fragesteller 14.03.2013 | 22:40

Sehr geehrter Herr Grübnau-Rieken,

vielen Dank für Ihre gut nachvollziehbaren Erläuterungen.

In Ihrer Antwort auf die 1. Frage beziehen sich die Urteile und gesetzlichen Regelungen auf Baumbestand oder eine Hecke.

Hier handelt es sich um einen Bewuchs durch einzelne Zierbüsche, die im Laufe von 20 Jahren zu einer Höhe von 3-5 m (nach Rückschnitt vor ca. 1 Jahr) gewachsen sind.

Sind diese Regelungen auch hierauf übertragbar, oder beziehen sie sich eher auf die zusammengehörenderen Strukturen einer Hecke?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2013 | 06:07

Sehr geehrte Ratsuchende,

Urteile sind stets beispielhaft. Deren Regelungsgehalt lässt sich aber auf ähnlich gelagerte Lebenssacheverhalte übertragen.

So muss es kein Urteil geben, welches explizit eine Hecke benennt. Folglich kann das Urteil zum Baumbewuchs auch für einen Heckenswuchs her halten, da es im Endergebnis um nicht genehmigte Umgestaltung und Rückbau geht.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet haben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Grübnau-Rieken LL.M., M.A.
Rechtsanwalt

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