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Grenzbebauung auf Randstein einer gemeinschaftlichen Privatstraße

| 26.01.2011 21:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Guten Tag,

im vergangen Jahr haben wir ein Haus von einem Bauträger erworben, welches bis Anfang Mai diesen Jahres fertig gestellt werden soll. Das Haus liegt in einer Privatstraße mit 10 Anliegern. Jeder dieser 10 Anlieger ist jeweils mit bestimmten Anteilen an der Straße Miteigentümer. Die Straße wurde noch vor Baubeginn der Häuser vom Verkäufer des Grundstückes errichtet. Unser Bauträger hat also das Grundstück inkl. der Straße erworben und auf den Grundstücken mit dem Bau der bereits verkauften Häuser begonnen.

Im Falle unseres Hauses war eine direkte Grenzbebauung mit der äußeren Garagenwand geplant. Vor Ort mussten wir nun feststellen, dass das Fundament der Garage zu ca. 5 cm auf den Randstein aufsetzt, also augenscheinlich zu 5 cm nicht mehr auf unserem Grundstück zu stehen scheint. Wir haben den Bauträger darauf angesprochen. Der Bauträger erklärte uns, dass die Straße falsch angelegt sei und um die abweichenden 5 cm mit dem Randstein auf unserem Grundstück steht. Deshalb hatte sich der Bauträger entschieden, das Fundament unserer Garage zu dem erwähnten Teil auf dem Randstein der gemeinsamen Privatstraße zu errichten.

Aus eigener Initiative haben wir bis jetzt aus Kostengründen noch keine Überprüfung in Auftrag gegeben, die uns Aufschluss darüber geben könnte, ob die Straße tatsächlich zu einem kleinen Teil auf unserem Grundstück steht. Wir wollten dies eigentlich umgehen, indem wir uns von unserem Bauträger bestätigen lassen, dass unsere Garage ausschließlich auf unserem Grundstück errichtet ist.

Nun unsere Fragen:

Hat eine Bestätigung des Bauträgers über den ordnungsgemäßen Bau der Garage auf unserem Grundstück (und wirklich nur auf unserem Grundstück) rechtlich Bestand. Ist diese Bestätigung später verwendbar, sollte sich herausstellen, dass die Garage nicht zu 100% auf unserem Grund steht?

Ausgegangen von der Tatsache, dass die Garage eine korrekte Grenzbebauung ist, ist es rechtlich unbedenklich, dass der Randstein, der ja nicht unser Eigentum ist, zum Teil in das Fundament der Garage eingebaut wurde?

Besten Dank und Grüße


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Hat eine Bestätigung des Bauträgers über den ordnungsgemäßen Bau der Garage auf unserem Grundstück (und wirklich nur auf unserem Grundstück) rechtlich Bestand. Ist diese Bestätigung später verwendbar, sollte sich herausstellen, dass die Garage nicht zu 100% auf unserem Grund steht?

Eine solche Bestätigung hat leider keinen rechtlichen Bestand. Maßgebend ist ausschließlich eine Vermessung durch ein Vermessungsbüro. Allerdings kann eine solche Bestätigung Ihnen einen Schadensersatzanspruch gewähren, sollten Sie bei einer vorliegenden Überbauung eine Überbauungsrente an die Miteigentümergemeinschaft zahlen müssen.

Hier sollten Sie einen Auszug bei dem Katasteramt anfordern und ggfs., soweit vorhanden eine Grenzmarkierung suchen, anhand derer Sie den Grenzverlauf ermitteln können.

2. Ausgegangen von der Tatsache, dass die Garage eine korrekte Grenzbebauung ist, ist es rechtlich unbedenklich, dass der Randstein, der ja nicht unser Eigentum ist, zum Teil in das Fundament der Garage eingebaut wurde?

Liegt der Randstein auf Ihrem Grundstück ist die Verwendung als Teilfundament unbedenklich, da dies der vormaligen Eigentümer und Bauträger veranlasst hat. Der Bauträger hat eine einvernehmliche Bebauung bzw. Überbauung veranlasst, so dass die jetzige Miteigentumsgemeinschaft hier keine Ansprüche herleiten kann.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2011 | 08:46

Sehr geehrter Herr Schröter,

besten Dank für Ihre Antwort.

Angenommen, bei unserer Garage handelt es sich gar nicht um eine genaue Grenzbebauung und die Garage würde auch nur zu einem kleinen Teil auf der Strasse stehen (5 cm), dann wurde doch eigentlich auch gegen die Baugenehmigung verstossen. Denn meines Wissens nach müssen alle Bauten (Haus und Garage)gemäß Baugenehmigung eingemessen und gebaut sein, auch bei kleinen Abweichungen wäre das doch ansonsten im Sinne des öffentlichen Baurechts ein "Schwarzbau". Oder ist dem nicht so?

Im Zweifelsfall (und der liegt ja vor, wenn die Garage offensichtlich mit 5 cm auf dem Randstein steht) muss mir doch der Bauträger vor unserer Übernahe bzw. Abnahme des Hause beweisen, dass hier korrekt auf der Grenze gebaut wurde. Die Beweislast dazu liegt ja noch bei ihm, wenn der Bau durch mich noch nicht abgenommen wurde...

Besten Dank noch einmal für die Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2011 | 22:17

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Im Falle eines Überbaues handelt es sich nicht zwingend um einen Schwarzbau der einen Rückbau rechtfertigt.

Für diesen Fall greift § 912 BGB, da ein Rückbau unverhältnismäßig ist und der Überbau, wenn die Voraussetzungen des § 912 BGB vorligen zu dulden ist. Allerdings kann der belastete Eigentümer eine Überbaurente verlangen, die Sie dann als Schadensersatz von dem Bauträger verlangen können, wenn sie sich auf einen Abnahme einigen können.

Mit besten grüßen

Bewertung des Fragestellers 28.01.2011 | 09:06

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