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Grenzbebauung DHH - Duldung der Erdarbeiten (Bayern)


| 07.04.2006 19:54 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Wir haben vor einem Jahr ein nach dem Bebauungsplan mit einer DHH bebaubares Grundstück bei einem Bauern gekauft. Das Nachbargrundstück - also das für die Nachbar-DHH - war unbebaut und auch in seinem Besitz. Im Oktober 2005 übertrug er es auf seinen Sohn.

Im September 2005 reichten wir den Bauantrag bei der Gemeinde ein. Zuvor besuchten wir auch den damaligen Nachbar (also unseren Verkäufer), um ihn unseren Bauantrag zur Unterschrift vorzulegen. Er unterschrieb nicht, da er mit der Gemeinde immer so viele Schwierigkeiten hätte und das Grundstück ohnehin in naher Zukunft an seinen Sohn überschrieben würde. Nach ein paar Wochen erhielten wir vom Landratsamt die Genehmigungsfreistellung nach §64 BayBO. Im Frühjahr 2006 reichten wir eine Tektur ein mit folgenden Änderungen (ohne Einholung von Unterschriften bei Nachbarn):
- das Haus wurde (im Rahmen der durch den Bebauungsplan zulässigen Grenzen) erhöht,
- andere Positionen der Fenster und Türen sowie
- geänderte Innenaufteilung.

Anfang April 2006 unterschrieben wir den Vertrag mit unserer Baufirma, eine Woche später sollte der Bau beginnen. Ca. eine Woche vorher rief ich den Nachbarn (Sohn) an, um ihm den Baubeginn mitzuteilen, ihn zu fragen, ob wir den Humus auf seinem Grundstück vorübergehend lagern dürften und um sein Einverständnis für die notwendigen Erdarbeiten für den Kelleraushub einzuholen. Das Ablagern irgendwelcher Dinge verbot er und das Einverständnis für die Erdarbeiten erteilte er widerwillig. Gestern rief ich ihn erneut an und er teilte mir mit, dass wir auch keine Erdarbeiten durchführen dürften. Wir hätten statt dessen Spundwände zu setzen (max. 50cm über die Grenze, was laut Aussage unserer Baufirma unmöglich ist, da mind. 80cm benötigt würden), da er bald das Grundstück verkaufen wolle und es daher in einem ordentlichen Zustand zu sein hätte. Nun ist aber das Setzen/Entfernen von Spundwänden so teuer (lt. Aussage der Baufirma 5-stellig + Sachverständigengutachten wegen möglichen Schäden an Nachbarhäusern durch Erschütterungen beim Setzen der Spundwände), dass wir es uns nicht leisten könnten. Leider lässt er nicht mit sich verhandeln.

Uns interessiert, ob er uns zu so einer kostspieligen, bautechnisch unsinnigen und in keinem Verhältnis zu seinem potentiell entstehenden Schaden (lediglich zeitlich begrenzte Benutzung des unbebauten Wiesengrundstücks und nach Wiederverfüllung optische Unterschiede im Bereich der noch zu errichtenden anderen DHH) stehendem Verfahren zwingen kann.

Im Hammer- und Leiterrecht anderer Bundesländer scheint so ein Problem geregelt zu sein, in Bayern gibt es dies aber leider nicht.

Vielen Dank im voraus.
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Tatsächlich kennt das bayrische Nachbarrecht kein sog. Hammer- und Leiterrecht. Dennoch leiten sich die Rechte der Nachbarn aus dem "nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis" her.

Das sogenannte "nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis" hat nach überwiegender Meinung heute zwar keine größere Bedeutung mehr, Rechte von Nachbarn ergeben sich aber entweder direkt aus dem Gesetz (z.B. den Nachbarrechten der einzelnen Bundesländer oder aus dem BGB, in Bayern fehlt die Regelung, oder aber aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Dieser Grundsatz verpflichtet zur Rücksichtnahme auf die schutzwürdigen Interessen des anderen Nachbarn sowie zu einem redlichen und loyalen Verhalten.

Wendet man diesen Grundsatz auf das Nachbarrecht an, so bedeutet dies, dass man im Rahmen der gegenseitigen Rücksichtnahme nicht nur einiges unterlassen sollte, was dem Nachbarn stört, sondern im Einzelfall auch handeln muss, um eine Störung zu beseitigen.

Bedeutsam ist der Grundsatz von "Treu und Glauben" vor allem in Fällen, zu deren Lösung es an einem ausdrücklichen Gesetz fehlt.

So liegt es in Ihrem Fall.

Muss zum Beispiel ein Grundstücksbesitzer eine Reparatur an der Außenmauer seines Hauses durchführen, so hat der Nachbar ihm den Zugang zu dieser Mauer von seinem Grundstück aus zu gestatten, wenn die reparaturbedürftige Stelle nicht anders zu erreichen ist.

Die meisten Bundesländer haben dieses Problem durch das Gesetz zum "Leiterrecht" geregelt, manche haben jedoch auf eine Vorschrift hierzu verzichtet, so auch Bayern.

In solch einem Fall würde ein Gericht dem Hausbesitzer nach dem Grundsatz von "Treu und Glauben" den Zugang zur Außenmauer über das Nachbargrundstück ermöglichen.

Gleiches gilt dann auch für anders nicht durchführbare Bauarbeiten, wie in Ihrem Fall.

Sie haben daher aus diesem Grundstz das Recht, die Erdarbeiten durchzuführen und Aushub auf dem Grundstück des Nachbarn zu lagern.

Zu beachten ist aber weiterhin, dass der Nachbar bei größeren Beeinträchtigungen einen Ausgleichsanspruch haben könnte.

Dazu möchte ich Ihnen einen Leitsatz des BGH zitieren:

"Bildet sich durch die Errichtung einer Zwischendeponie für Erdaushub auf dem Nachbargrundstück (hier
Weinberg) ein Kaltluftsee, durch den ein erheblicher Schaden (hier an Weinstöcken) entsteht, so hat der
beeinträchtigte Eigentümer einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gegen den Benutzer des
Deponiegrundstücks, wenn es mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen möglich gewesen wäre, die Deponie
so zu gestalten, daß ein Kaltluftsee vermieden wird, und der Eigentümer des Nachbargrundstücks beim Aufbau
der Deponie die abzuwehrende Gefahr nicht rechtzeitig erkannt hat und auch nicht erkennen konnte."

Hier hatte der Nachbar (Weinbauer) tatsächlich Schaden durch die Erdablagerungen erlitten. Einen solchen Schaden, vermag ich für Ihren Nachbarn nicht erkennen.

Insofern wird wohl auch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ausscheiden, soweit dessen Grundstück nach den Arbeiten wieder ordnungsgemäß hergerichtet wird.

Die vom Nachbarn verlangte eigentlich unzumutbare Lösung, ist daher unverhältnismäßig und widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

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Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2006 | 20:47

Sehr geehrter Herr Kah,

vielen Dank für die detaillierten Ausführungen. Wie schlagen Sie vor, dass wir jetzt weiter vorgehen sollen? Auf welche konkreten Gesetze (außer dem erwähnten § 242 BGB, welches mir zu unkonkret und dehnbar ist) können wir uns beziehen?

Vielen Dank im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.04.2006 | 18:36

Leider kann ich Ihre Nachfrage wegen Ortsabwesenheit erst nach Ihrer erfolgreichen Einigung beantworten und freu mich natürlich sehr, dass Ihnen bereits die 1. Antwort geholfen hat. Es ist nämlich auch bei Ansprüchen aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis wichtig, die Zustimmung des Nachbarn vorher einzuholen. Ggfl. kann diese auch gereichtlich eingeklagt werden. Zum Glück blieb Ihnen dieser Weg erspart. Ich wünsche Ihnen alles Gute beim Umbau und stehe Ihnen auch bei weiteren rechtlichen Problemen gern zur Seite.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen restlichen Sonntag un verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt

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"Die ausführliche und verständliche Antwort hat mir sehr geholfen, da ich sie dem Nachbarn vorlesen konnte und er dadurch einsah, dass es für ihn keine rechtliche Handhabe gab, uns den Zutritt zu verweigern. Wir einigten uns in überraschend freundlichem Einvernehmen. Vielen Dank nochmal, das Geld war gut angelegt. "