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Grenzbebauung: Baulastübernahmeerklärung nur für Wohnhaus?


| 17.02.2006 11:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

an der Grenze zu unserem Grundstück befindet sich ein 4,00m breites Nachbargrundstück. Der Abstand von unserem Wohnhaus bis zur Grenze beträgt an der Stelle 1,20m. Mit dem früheren Eigentümer wurde, auf Forderung der Baubehörde, in einer Baulastübernahmeerklärung bestimmt, dass eine Abstandsfläche , gemessen von unserem Wohngebäude, von 2,30m dauern unüberbaut bleiben muss.

1. Durch den jetzigen Besitzer des Nachbargrundstücks wurde nun der Antrag für den Bau eines Carport in offener Bauweise,Überdachung auf sechs Holzbalken,direkt an der Grenze beantragt.
Das Bauamt erklärte uns, dass sich die Baulast nur auf die Errichtung eines Wohnhauses beziehen würde, nicht jedoch auf Nebengebäude,da diese grundsätzlich an der Grenze gebaut werden dürfen.

Unsere Frage: Ist diese Aussage ausnahmslos richtig, denn bei einer Grundstücksbreite von nur 4,00m hätte ein Wohnhaus ohnehin nie gebaut werden können, d.h. die Baulast war unnötig.

2. Das Carport wurde inzwischen mit einer Seitenwandhöhe von 3,00m direkt an unserer Grenze gebaut, jedoch abweichend von der erteilten Baugenehmigung. Wir haben daher Widerspruch gegen die ungenehmigte Überschreitung eingelegt und Recht bekommen.

Das Carport wurde an einer Hanglage errichtet, daher war es notwendig das Bauwerk auf einer Plattforn zu errichten, die mit Stahlpfeilern gestützt wird. Bei der Prüfung der Baugenehmigung wurde durch das Regierungspräsidium nun festgestellt, dass die Baugenehmigung hätte gar nicht erteilt werden dürfen. Es stellte sich heraus, dass das Baugesuch unvollständig war, d.h. es wurden nicht alle Seitenansichten dargestellt. Da dies das Bauamt übersah, konnte auch nicht festgestellt werden, dass die vogeschriebene Wandansichtsfläche mit max. 25m² um 20% überschritten wurde. Der Grund war, dass die Wandfläche unterhalb der Plattform nicht hinzugerechnet wurde.
Da uns bei der Einsicht des Baugesuches versichert wurde, dass die Bauvorschriften eingehalten werden, sahen wir keine Voraussetzung für einen Widersprich gegen die Überhöhe von 3,00m. Das RP erklärt und uns dazu, weil wir zum Bauantrag keinen Widerspruch eingelegt haben, wurde die Baugenehmigung rechtskräftig.

Unsere Frage: Besteht die Möglichkeit nachträglich zu bewirken, dass das Carport in der Höhe reduziert werden muss, da bei einem Carport die Einhaltung einer mindest Höhe mit 2,20m angegeben wird, und durch die Holzkonstruktion eine Abänderung zur Einhaltung der Vorgeschriebenen Wandfläche durchaus möglich wäre.

3 Abeichend von der Baugenehmigung ( offene Bauweise ) wurden auch an zwei Seiten des Carports Wandverkleidungen aus silberfarbenen Wellblechplatten montiert. Die gleichen Wellblechplatten wurden auch als Dacheindeckung verwendet. Das Bauwerk gleicht dadurch einer kleinen Fabrikhalle und passt überhaupt nicht in das Wohngebiet. Zudem verursacht das Blechdach bei Regen ein starkes prasseldes Geräusch, und durch Ausdehnung des Bleches bei wechselden Tagestemperaturen ,insbesondere bei Sonnenschein, ein ständiges über den ganzen Tage verteiltes knacken, das in der Sommerzeit bereits in den frühen Morgenstunden gegen 5.00 Uhr beginn.

Unsere Frage: Kann man verlangen, dass eine Abhilfe geschaffen werden muss, um die störenden Geräusche witgehend zu mindern.

Wir bedanken uns für Ihre Bemühungen, und würden uns über eine baldige Nachricht freuen.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Ratsuchende,



zur ersten Frage halte ich die Auskunft des Bauamtes für richtig, sofern es die Nebengebäude betrifft. Hier ist in den meisten Bauordnungen die Grenzbebauung, wenn auch nur im jeweiligen Umfang zulässig.

Warum zuvor eine Übernahmeerklärung gefordert worden ist, ist mir auch schleierhaft.



Ihre zweite Frage möchte ich dann mit einem Jahr beantworten, wenn der Bau nicht länger als ein Jahr steht. Bis zu diesem Zeitpunkt haben Sie nach den meisten Landesbauordnungen dann noch ein Widerspruchsrecht.

Dieses muss umsomehr gelten, als nach Ihrer Schilderung von der Baugenehmigung abgewichen ist. Dann aber kann ggfs. ein kompletter "Schwarzbau" (d.h. Bau ohne Baugenehmigung) vorliegen, gegen den angegangen werden kann. Hier sollten Sie beim Bauamt dann offiziel die Überprüfung beantragen.



Gleiches gilt bauordnungsrechtlich auch für die dritte Frage.

Danneben steht Ihnen aber auch ggfs. der zivilrechtliche Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB zu, der dann gegen den Nachbarn direkt im Zivilverfahren durchgesetzt werden könnte, da die Belastungen, die Sie schildern, sicherlich nicht hinnehmbar ist.




Da es aber schwierig ist, hier allein via Internet eine umfassende und abschließende Prüfung vornehmen zu können, darf dieses wirklich nur als erste Orientierung gelten. Ich rate dringend dazu, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen. In Ihrem Fall wird sich dieses sicherlich lohnen.




Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwlt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2006 | 12:29

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Rückantwort.

Zu Ihrer Antwort unserer zweiten Frage, möchte ich ein, villeicht entstandenes Missverständnis vermeiden.

Im Oktober 2003 wurde das Carport als offene Bauweise ( Dach 6,30m lang, auf 6 Pfosten) genehmigt.

Im März 2004 wurde es gebaut, jedoch wurde zusätzlich, ohne Genehmigung, das Dach um 2,50m verlängert, um auch den Treppenabgang zu überdachen.

Gegen die Abweichung haben wir Widerspruch eingelegt. Etwa 4Tage später wurde unverständlicher Weise dennoch vom Bauamt für die Abweichung eine Nachgenehmigung erteilt.Da ein Widerspruch anscheinen keine aufschiebende Wirkung hat, wurde das Carport feriggestellt.

Das RP Tübingen hat nun nach fast 2 Jahren die Nachtragsgenehmigung aufgehoben. Die drei von uns genannten Punkte wurden zurückgewiesen.
Zu der überschreitung der Wandansichtsfläche wurde erklärt, dass im Zuge der Baumaßnahmen auch Veränderungen im Bereich des grenznahen Geländes vorgenommen wurden, und es aus diesem Grund schwer festzutellen ist, welches Gelände nach §6Abs.1 Nr2 LBO zur ermittelten Wandfläche des Carports maßgebend ist.

Unsere, d.h die maßgebende Geländeform blieb allerdings bei den Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück unverändert.

Zu der nachträglich angebrachten Blechverkleidung heist es, dass es sich um eine verfahrensfreie Maßnahme handelt und eine Genehmigung dazu nicht erforderlich ist.
Zudem wird nochmals als Begründung zur Überschreitung der Wandansichtsfläche gesagt, dass durch die Wandverkleidung keine Vergrößerung der bestehenden Wandfläche eintritt, und die Art der Verkleidung ( Blech ) auch aus anderen Gründen des nachbarlichen Verhältnis nicht unzumutbar ist.

Was immer das auch heißen mag.

Maßnahmen zur Vermeidung der von uns genannten Störgeräuschen wurde nicht erwähnt..

Frage : Das von Ihnen genannte Widerspruchsrecht innerhalb eines Jahres ist vermutlich durch die lang andauernde Bearbeitung durch das RP verjährt, denn der Widerspruch richtete sich in erstel Linie gegen das Nachtragsbaugesuch. Von uns wurde zwar, nach dem festgestellt wurde, dass die Genehmigumng zu unrecht erteilt wurde,in mehreren Schreiben auch eine Änderung der Wandhöhe gefordert, allerdings kein zusätzlicher Widerspruch eingelegt, weil wir dies nicht wussten, und auf die Notwendigkeit, dies innerhalb eines Jahres zu tun,auch nicht hingewisen wurden.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.02.2006 | 08:11

Sehr geehrte Ratsuchende,


die Verjährung dürfte dann noch nicht eingetreten sein, da Sie den Widerspruch fristgerecht erhoben haben. Hier sollten Sie auf Klärung, ggfs. durch die Untätigkeitsklage drängen.

Da Sie nun ausführen, dass die Nachtragsgenehmigung aufgehoben worden ist, dürften dann auch die Voraussetzungen für einen Schwarzbau vorliegen.

Nicht nachvollziehbar ist, dass die Wellblechverkleidung offenbar genehmigt worden ist, schreiben Sie doch, dass diese NICHT in die örtlichen Gegebenheiten eingepasst ist; auch hier sollten Sie nachsetzen, da dieses einfach nicht hinnehmbar ist.


Neben diesen verwaltungsrechtlichen Schritten, die durch die Behörden, aus welchen Gründen auch immer, herausgezögert, bzw. abgewiesen werden, sollten Sie Ihr Augenmerk wegen der Belästigungen aber auch auf die nachbarrechtliche Schritte durch das zivilrechtliche Verfahren lenken.

Hierzu wird nochmals empfohlen, einen ortsansässigen Kollegen (die Entfernung ist leider zu groß) zu beauftragen; schauen Sie dazu doch einmal in die Liste der hier teilnehmenden Rechtsanwälte.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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