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Grenzbebauung: Alte Garage durch neue Ersetzen

02.04.2013 18:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir wohnen in Bayern, in ländlicher Gegend, gebaut in den 60er Jahren ohne Bebauungsplan.
An der Grenze zum Nachbar A steht eine Garage aus der Zeit mit 7,5m Länge, Flachdach, die baufällig ist. Die Garage ist genehmigt.
Daneben an die Garage gebaut an der selben Grenze steht ein Carport mit 5,5m Länge, erbaut 2000, dies haben wir ebenso genehmigen lassen. Wurde von Gemeinde und Landratsamt genehmigt, Nachbar A war einverstanden. Es wurden 2000 keine Abstandsflächen eingetragen, wurde damals vom Landratsamt nicht verlangt. Gesamtlänge an der Grenze 13m, alles genehmigt.

Die alte Garage soll nun abgerissen werden und durch eine neue (8x5,8m) mit Satteldach ersetzt werden. Die neue Garage entspricht der bayrischen Bauordnung (Traufhöhe unter 3m, unter 50m²). Die Garage soll wieder an das genehmigte Carport anschließen.
Laut Gemeinde ist dieses Vorhaben genehmigungsfrei auch mit dem wieder angeschlossenen Carport, Nachbar A ist mit dem Vorhaben einversanden.
Laut Bauamt ist die Garage eigentlich genehmigungsfrei, aber durch das Carport verlangt das Bauamt (neuer Mitarbeiter) durch die Gesamtlänge (Garage+Carport >9m an der Grenze) eine Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn A. (2000 bei der Genehmigung des Carports wurde dies nicht verlangt.) D.h. jetzt wäre es eine Wertminderung für das Nachbargundstück.

Grundsätzlich hätten wir nichts dagegen die Garage genehmigen zu lassen, alle Nachbar unterschreiben, wir möchten aber nicht den Nachbarn A mit Abstandsflächenübernahme belasten, da
- sich die Bauliche Situation nicht ändert, (Nur Ersatz der Garage)
- die Abstandsflächenübernahme offensichtlich nicht zwingend nötig ist (siehe Genehmigung Carport 2000)
- die Garage von den Ausmaßen genehmigungsfrei ist
- die Gemeinde das gesamte Vorhaben als genehmigungsfrei ansieht
- der Nachbar A eh damit einverstanden ist.
- Das Bauamt mir die Abstandsflächenübernahme rechtlich nicht begründen konnte.

1. Grundsätzlich habe ich die Bayr. Bauordngung so verstanden:
eine genehmungsfreie Garage darf an ein genehmigtes Neben- oder Hauptgebäude gebaut werden und damit die Gesamtlänge von 9m überschritten werden.
Das Carport ist ja genehmigt.
Ist damit die Garage eigentlich genehmigungsfrei? Können wir uns darauf berufen?

2. Welche weiteren Möglichkeiten bleiben, um die Abstandsflächenübernahme nicht machen zu müssen?
- Das Carport abreißen?
- Das Carport etwas separieren?
- Abweichung von den Abstandsflächen (in Ausnahmefällen)?

Wie gesagt, ich hätte nichts gegen eine Genehmigung, wäre mir eh lieber. Ich wurde nur sehr ungern den Nachbarn mit den Abstandsflächen belasten, weil ein Mitarbeiter des Bauamtes drauf besteht, die Gemeinde sieht das ja nicht so. Was habe ich hierfür für Möglichkeiten? Kann ich das Bauamt mit der Gesetzlichen Grundlage überzeugen?

Viele Grüße und vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,



vorab erlauben Sie mir den Hinweis, dass es wenig nachvollziehbar ist, die offenbar ohne Probleme zu beschaffene Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn A nicht beizubringen.

Denn Ihr Weg wird Zeit, Nerven und Geld kosten, wobei der Ausgang eines Verfahrens dann nach Jahren in der Hand des Verwaltungsgerichtes liegt und sehr ungewiss ist.


Denn Ihre Interpretation der Vorschriften ist so nicht ganz schlüssig:


Da Sie offenbar im sogenannten Außenbereich sind, brauchen Sie in Bayern unabhängig von der Größe für jedes Nebengebäude eine Baugenehmigung. Diese ist derzeit nicht erteilt und wird nach dem Willen des Sachbearbeiters auch nicht erteilt werden. Ein Bauen ohne Baugenehmigung ist daher nicht möglich und Sie müssten über das Widerspruchsverfahren die gerichtliche Entscheidung anstreben.

Auch dort wird zunächst formal auf das Fehlen der Baugenehmigung abgestellt werden. Sie können sich nicht darauf berufen, dass das Carport ja genehmigt und die Garage damit genehmigungsfrei sei. Auch werden Sie damit nicht gehört werden können, dass dann die Gesamtlänge von 9m überschritten werden darf, solange die Einzelkomponenten ansich genehmigungsfrei wären - denn mit dieser Idee könnten Sie dann theoretisch unendlich viele Anbauten erstellen.


Die einzig derzeit bestehende Möglichkeit wäre darauf abzustellen, dass es die Ersetzung von Altbau darstellt, woibei Sie dann aber die Ausmaße und Formnen an die Altbauten angleichen müssten. Ob das wirklich sinnvoll und wünschenswert ist, wage ich zu bezweifeln.

Diesyes wäre nach Ihrer Sachverhaltsschilderung die einzige Möglichkeit.

Aber auch dann müssen Sie damit rechnen, dass der Sachbearbeiter es anders sieht, so dass Sie dann Widerspruch- und Klageverfahren einleiten müssen.

Und wenn Sie dann im Verfahren wahrheitsgemäß vielleicht vortragen müssen, dass die erforderliche Erklärung des Nachbarn ohne Probleme beigebracht werden könnte, Sie es aber einfach nicht wollen, ...... könnte es sein, dass der Richter dann etwas ablehnend reagiert.


Daher meine Eingangsüberlegung: Lassen Sie es und bringen Sie die Erklärung bei. In ein, zwei Wochen ist es vergessen und billiger bekommen Sie es niemals.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

Nachfrage vom Fragesteller 02.04.2013 | 22:27

Hallo Herr Bohle,

Vielen Dank für die rasche Antwort,

Ich habe vom Nachbarn eine Zusage, dass er für die Garage unterschreibt, kein Thema. Über Abstandsflächen wurde an der Stelle noch nicht gesprochen, da die Gemeinde hier keine als nötig empfunden hatte. Mit der Abstandsflächenübernahme wird es sicherlich schwieriger, wer mindert gern seinen Wert des Grundstückes, wenngleich die Fläche neben der Garage eine Rasenfläche größeren Ausmaßes ist. Nichtsdestotrotz, sehe ich die Wertminderung des Nachbargrundstückes als unnötig, da bei der Genehmigung des Carports keine Abstandsflächen verlangt wurde. Kurzum, liegt in der Willkür des jeweiligen Sachbearbeiters, hierzu gehe ich unten nochmal weiter ein.

Zum Außenbereich:
Die hier geschlossene Annahme ist leider ein Trugschluss, das Grundstück befindet sich um Ortskern und ist ganz und gar kein Außenbereich.Ich habe deshalb explizit geschrieben, sowohl die Gemeinde, als auch das Bauamt sieht die Garage alleine, exakt an derselben Position als genehmigungsfrei an, folglich kein Außenbereich. Abstandsflächen sind rein durch den Garagenbau nach Bayrischem Baurecht nicht einzuhalten.

Dass man nicht zig Genehmigungsfreie Gebäude nebeneinander bauen darf ist auch klar. Die anderen Gebäude bedürfen ja in der Regel einer Genehmigung, das Carport hat eine.

Wie auch immer, ich hatte zwei Termine im Bauamt:
Im ersten Termin hat eine Sachbearbeiterin zu dem Thema gesagt:
Wir sollen das Carport separat abstützen, damit gilt das Carport als eigenes Gebäude und die Garage ist damit GENEHMIGUNGSFREI.
Ich will ihnen sagen, die Idee kommt nicht von ungefähr, das kam direkt von einer Sachbearbeiterin des Bauamtes, nicht von mir.
Das Einzige was beim ersten Termin nicht gepasst hat war die Traufhöhe, die wurde angepasst und zur Absegnung hatte ich einen zweiten Termin ausgemacht.
Um zweiten Termin hat ein anderer Mitarbeiter, wild blätternd in den Paragraphen versucht die Situation zu „interpretieren" und besteht auf eine Abstandsflächenübernahme.

Wie gesagt, es geht mir nicht um die Genehmigung. Es geht rein um die Abstandsflächenübernahme.
Die ganze Sachlage ist für mich etwas zu willkürlich, wie sich hier das Bauamt präsentiert.

Ich denke das ist nachvollziehbar, dass das ganze Thema fragen bei uns aufwirft.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.04.2013 | 08:50

Sehr geehrter Ratsuchender,


bei der Beantwortung der Nachfrage nebe ich auch auf Ihre Direkt-Email Bezug, wobei ich aus verständlichen Gründen einige Informationen aus Gründen der zu wahrenden Anonymität weglasse:



Hier bin ich in der Tat von einem Außenbereich ausgegangen (ländliche Gegend, keine Bebauungsplan), so dass sich die Antwort in einigen Punkten ändert:

1.)
Zulässig sind nun auch genehmigungsfreie Vorhaben, d.h. Sie brauchen keine Baugenehmigung.


Allerdings - und genau das ist Ihr Problem - müssen auch bei genehmigungsfreie Bauvorhaben Abstandsflächen eingehalten werden, wobei die Mindestabstandsfläche 3m zur Grundstücksgrenze
beträgt.

Als sog. grenznahe Gebäude ohne Abstand müssen folgende Punkte eingehalten werden:

-Die Gesamtlänge der Nebengebäude je Grundstücksgrenze beträgt maximal 8m (Art.7 IV BayBO)
-Die gesamte Grenzbebauung/grenznahe Bebauung beträgt je Grundstück nicht mehr als 15m
-Die Höhe der Grenzwand beträgt im Mittel nicht mehr als 3 m
-Die Fläche beträgt bei Garagen nicht mehr als 50 m²


Und genau der erste Punkt ist nicht eingehalten, so dass der Sachbearbeiter formal im Recht ist.

2.)
Das alte Carport/die alte Garage schon jetzt abzureißen, brigt eine große Gefahr insich. Denn eigentlich hätte (wegen Überschreitung des 9m Maßes) die Altanlage so nicht genehmigt werden dürfen. Die gleichwohl erteilte Genehmigung würde bei einem Abriss erlöschen und der geplante Neubau muss sich dann wieder völlig neu an die gesetzlichen Vorschriften orientieren - und da kommt es zur Überschreitung der zulässigen Gesamtlänge ZU EINER NACHBARGRENZE und dem Veto des Sachbearbeiters.

Daher ist von einem jetzigen Abriss ohne Genehmigung der Neuanlage abzuraten.

3.)
Und für diese Genehmigung bedarf es dann (da die Grenzen des genehmigungsfreien Bauens überschritten sind) eben auch der Einhaltung der Abstandsflächen.

Dieses wäre nicht gegeben, kann dann nur durch Abstandsflächenübernahme ersetzt werden, auch wenn ich die Problematik der Erlangung dieser Erklärung aufgrund Ihrer Zusatzinformationen nun besser nachvollziehen kann.

4.)
Daher bleibt es allein bei dem langen, kostspieligen und ungewissen Versuch, den Neubau als Ersatz der genehmigten Altanlage notfalls gerichtlich durchzusetzen.

5.)
Ihren Unmut kann ich sehr gut nachvollziehen. Leider ist es die Regel im deutschen Baurecht, dass ein neuer Sachbearbeiter dann mündliche Zusagen seiner Vorgänger einfach nicht beachtet - und rechtlich betrachtet ist er leider auch da im Recht, da all diese mündlichen Zusagen, Ergebnisse der Baubesprechungen etc. keinerlei rechtliche Wirkungen entfalten und jederzeit geändert werden können.

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung kann man sicherlich auch an Willkür denken. Eine solche Willkür würde aber einen Ermessensmissbrauch voraussetzen und den werden Sie dann kaum nachweisen können, wenn der Sachbearbeiter sich hier auf die Vorschriften der BayBO beruft und sie entsprechend auslegt.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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