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Grenzbebauung, Forderung durch Nachbar

18.07.2014 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Anwälte,

unser Grundstück, auf welches wir vor kurzem unser Haus gebaut haben, hat durch unseren Nachbarn eine Grenzbebauung (ein Gebäude mit Keller, EG=Garage, OG=Wohnung).

Wie das des öfteren so ist, war am Anfang alles in Ordnung, bis wir unsere Garage (die steht mit Baugenehmigung auch auf der Grenze) errichteten. Der Nachbar musste deshalb ein Fenster zumauern. Seitdem war nichts mehr in Ordnung.

Unser Grundstück hatte einen Hang, den wir begradigen mussten. Da das Nachbarhaus oberhalb des Hangs steht mussten wir Erdreich entlang der Kellerwand abgraben und nicht unterkellerte Stellen unterfangen.
Die Kosten der Unterfangung haben wir übernommen. Das Haus steht seither so da. Zwischenzeitlich hat der Nachbar von uns gefordert (!) wir müssten sein Haus außen, also an der Kellerwand isolieren ("Bestandsschutz, Gewohnheitsrecht usw."). Wir sollten also auf unserem Grund eine Isolierung für sein Haus auf unsere Kosten erstellen.

Wir wollten dies erst nicht machen, aber durch einen sehr freundlichen und hilfsbereiten Handwerker, der das kostenlos machen wollte (Material hätten wir ebenfalls übernommen), haben wir dem auch noch zugestimmt, des lieben Friedens wegen. Das heißt die Isolierung wäre auf unserem Grund errichtet worden.

Vor kurzem allerdings hat uns der Nachbar bei den Baubehörden gemeldet, wir hätten nicht ordnungsgemäß gebaut. Leider haben die Behörden eine Kleinigkeit gefunden (die aber nichts mit dem Nachbar zu tun hat) so dass wir den behördlichen Einsatz bezahlen dürfen, sowie müssen wir den Bauplan ändern und neu genehmigen lassen.

In einem (Streit-)Gespräch mit ihm hat er versucht sich rauszureden und gab als Begründung u. a. die Isolierung an.

So, wir wollen mittlerweile natürlich nicht mehr, dass eine Isolierung für das Nachbarhaus auf unserem Grund steht und auch wollen wir keinen Cent mehr für diesen Nachbarn ausgeben.

Ich komme also somit zu meiner Frage (bitte sehen sie es mir nach wenn es auch mehrere Fragen werden, ich versuche sie klar zu formulieren):

Muss diese Isolierung auf unserem Grund stehen (der Keller könnte doch innen auch isoliert werden) und von uns übernommen werden?

Wieso muss eine Isolierung gemacht werden (der Keller ist betoniert), reicht denn kein verputzen?

Was passiert, wenn wir uns weigern, können wir haftbar gemacht werden, wenn durch die fehlende Isolierung Schäden am Gebäude entstehen?

Müssen wir den Nachbar auf unser Grundstück lassen, wenn er außen an seinem Haus etwas machen möchte, oder können wir ihm das verbieten?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Im Nachbarschaftsrecht gilt der allgemeine Rechtsgedanke, dass das Nachbargrundstück vor schädigenden Einflüssen zu schützen ist, wenn der Nachbar z.B. mit der Errichtung seines Gebäudes neue Verhältnisse schafft, vgl. z.B. Oberlandesgericht Köln - Az: 27 U 85/94. Der Grundstückseigentümer hat dann dafür Sorge tragen, dass durch die Veränderung mögliche Beeinträchtigungen für den Grundstücksnachbarn vermieden werden, was grundsätzlich auch eine Isolierung des nun ungeschützten Kellers aufgrund der Entfernung des Erdreichs umfassen kann.

Ob allerdings hierfür tatsächlich eine Isolierung auf Ihrem Grundstück erforderlich ist und nicht auch eine Innenisolierung oder ein Verputzen ausreicht, kann aus der Ferne ohne Inaugenscheinnahme der Grundstücke leider nicht beurteilt werden, dies müsste im Zweifel ggf. ein Sachverständiger klären.

Kommt hierbei heraus, dass die verlangte Isolierung für ausreichenden Schutz des Eigentums des Nachbarns notwendig war und ist es durch das Unterlassen der Isolierung zu Schäden gekommen, kann auch ein Anspruch auf Schadensersatz aus § 823 BGB in Verbindung mit § 1004 BGB bzw. dem entsprechenden Nachbarschaftsgesetz bestehen.

Für eine abschließende Beurteilung sollten Sie daher einen auf Bau- und Nachbarschaftsrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit der Angelegenheit betrauen. Der Kollege kann sich dann auch die Grundstückssituation vor Ort ansehen und zudem auch Einsicht in möglicherweise hier einschlägige landesrechtliche Vorschriften nehmen.

Ihre letzte Frage umfasst das so genannte Hammerschlags- und Leiterrecht. Der Eigentümer eines Grundstückes muss grundsätzlich dulden, dass sein Grundstück einschließlich der baulichen Anlagen zum Zwecke von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt wird. Dieses Ausnahmerecht greift dann, wenn die Arbeiten nicht anders zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden können, die mit der Duldung verbunden Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem vom Berechtigten erstrebten Vorteil stehen und ausreichende Vorkehrungen zur Abwendung von Nachteilen und Belästigungen getroffen worden sind. Grundsätzlich gilt dabei, dass dieses Recht so schonend wie möglich auszuüben ist, also zunächst alles technisch Mögliche unternommen werden muss, um ohne die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks die Baumaßnahme durchführen zu können. Zudem muss das Grundstück anschließend wieder so hergerichtet werden, wie es vorher war.
Das Hammerschlags- und Leiterrecht umfasst auch den Raum unterhalb der Erdoberfläche. Es beinhaltet deshalb auch die Befugnis zum Heben von Erdreich, um eine Grenzwand zu errichten oder einen Fundamentmauer gegen Feuchtigkeit zu isolieren. Die Baugrube muss aber in angemessener Zeit wieder verfüllt werden, da nur eine vorübergehende Nutzung zulässig ist (Landgericht Dortmund - Az. 4 O 21/83).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2014 | 13:45

Sehr geehrter Anwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Mir ist nur nicht klar geworden, wer finanziell für die baulichen Maßnahmen (also Isolierung, Verputzen, o. ä.) aufkommen muss. Immerhin wären wir doch weiterhin haftbar, wenn wir hierfür aufkommen müssen (wenn z. B. in einiger Zeit trotz Isolierung ein Schaden auftritt).

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2014 | 19:16

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich muss der abreißende Bauherr für eine hinreichende Abdichtung der freigelegten nachbarlichen Grenzwand auf eigene Kosten sorgen, vgl. BGH, 28.11.1980, BauR 1981, 405. Ergibt eine konkrete Prüfung also einen Anspruch auf Abdichtung z.B aus landesrechtlichem Nachbarschaftsrecht oder dem BGB, müsste dies grundsätzlich auf Ihre Kosten geschehen, und Sie müssten auch für Schäden aufgrund nicht ordnungsgemäßer Isolierung haften (wobei Sie entsprechende Ansprüche aber ggf. auf den für die Isolierung beauftragten Handwerker abwälzen können). Zunächst sollte aber wie bereits ausgeführt geklärt werden, ob z.B. die Vertiefung des Grundstücks hier tatsächlich entsprechende Ansprüche des Nachbarn ausgelöst hat, was aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilt werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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