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Grenzabstand - welche Grenzabstände sind von mir einzuhalten?

| 17.10.2011 21:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Von einem Makler wurde mir ein innerstädtisches abruchreifes Haus für eine Neubebauung des Grunstückes zum Kauf angeboten. Das in Baden-Württemberg gelegene Objekt hat auf der Ostseite einen Grenzabstand von c. 3 m und auf der Westseite von ca. 5 m. Die Nachbargebäude, Baujahr Anfang des letzten Jahrhunderts,enden an der Grundstücksgrenze und verfügen in den auf den Grundstücksgrenzen stehenden Wänden über diverse Fenster. Nach Aussage des Maklers ist das zum Verkauf anstehende Objekt nicht mit Baulasten belastet. Ein Bebauungsplan liegt für das Grundstück nicht vor.

Frage 1:
Beeinflusst die derzeitige Grenzbebauung (Nachbargebäude) bei einer Neubebaung des mir angebotenen Grundstücks den von mir einzuhaltenden Grenzabstand und wenn ja in welcher Art und Weise bzw. welche Grenzabstände sind von mir einzuhalten? Aus meiner Sicht ist es sinnvoll bzw. erforderlich den geplanten Neubau möglichst von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze zu errichten!

Frage 2:
Kann ich, wenn eine Grenzbebauung nicht möglich ist, bei einer Neubebauung des Grundstückes verlangen, dass die Nachbarn die auf der Grundstücksgrenze befindlichen Fenster so verkleiden, dass von diesen Fenstern für mein Neubauobjekt keine Brandgefahr ausgeht, bzw. von diesen Fenstern keine Einsicht auf mein Grundstück möglich ist?

Sehr geehrte Damen und Herren,

grundsätzlich richtet sich die Frage, welcher Abstand einzuhalten ist nach § 5 der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Dies bedeutet einen Mindestabstand von 2,5 m, im Übrigen richtet sich der Abstand nach der Wandhöhe des beabsichtigten Gebäudes und der Umgebung.

Allerdings spricht der von Ihnen geschilderte Sachverhalt er dafür, dass hier eine Grenzbebauung nicht nur erlaubt, sondern sogar erforderlich ist. Es gibt keinen Bebauungsplan, das Gebäude bzw. Grundstück liegt aber im innerstädtischen Bereich. Damit dürfte ein sog. unbeplanter Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch vorliegen. Ein Gebäude ist dann in diesem Bereich zulässig, wenn es sich " einfügt ". Dies kann bedeuten, dass auf die Grenze gebaut werden muss. Gerade in innerstädtischen Bereichen ist dies dann regelmäßig der Fall. Nach dieser Regel des " sich einfügen " richtet sich dann zum Beispiel auch die Höhe des Gebäudes.

In Ihrem Fall ist dann fraglich, ob die Fenster in den Wänden der benachbarten Gebäude überhaupt zulässig gewesen sind. Es kann durchaus der Fall auftreten, dass Sie so hoch bauen dürfen, dass die Fenster ohnehin dadurch geschlossen werden. Dies ist aber eine Frage des Einzelfalls die sich anhand der bisherigen Informationen nicht beantworten lässt.

So hat z.B. das OVG Münster entschieden:

"In einem Gebiet mit teils offener, teils geschlossener oder jedenfalls einseitig grenzständiger Bebauung sind immer sowohl die offene als auch die (einseitig) grenzständige Bauweise planungsrechtlich zulässig. Der Wahl einer grenzständigen Bebauung steht übrigens auch nicht entgegen, dass in die angrenzende Nachbarwand seit langem Fenster eingebaut sind." (OVG NW 17.02.2000 - 7 B 178/00)

Sollte entgegen der obigen Annahme eine Grenzbebauung nicht möglich oder erforderlich sein, dann richtet sich die Frage, ob Sie ein Verschließen der Fenster verlangen können danach, ob diese Fenster jemals zulässig errichtet worden sind. Insbesondere der Gedanke des Brandschutzes führt in aller Regel dazu, dass die Fenster zumindest so geschlossen werden müssen, dass die Brandgefahr gebannt ist, also z.B. durch den Einbau von Glasbausteinen an Stelle von Fenstern.

Bewertung des Fragestellers 19.10.2011 | 09:34

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