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Grenzabstände nicht eingehalten sowie genzjährige Bewohnung eines Wochenendhauses

22.04.2016 12:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir haben von einem Jahr eine gebrauchte Immobilie gekauft, das in einem WA II Gebiet liegt. Die Rückseite unseres Grundstückes grenzt an ein Wochenendhausgebiet, das im Bebauungsplan auch so ausgewiesen ist.

Da der darauf befindliche Baukörper die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes in mehrfacher Hinsicht verletzt, habe ich diesbezüglich beim Bauamt vorgesprochen. Dort offenbarte mir der zuständige Sachbearbeiter, das ihm dieses bekannt sei und er damals auch den Bauantrag bereits negativ beschieden hatte, dann aber von einem Ratsmitglied dazu angehalten wurde, das Bauvorhaben zu genehmigen!

Zu unserem Grundstück sind erforderliche Abstände nicht eingehalten, Wohnraum unter einer Garage erstellt worden und und und … . Eine Baulast ist auf unserem Grundstück diesbezüglich nicht eingetragen worden. Das Bauamt verweigerte mir einen Einblick in die Baugenehmigung. Der vorherige Eigentümer ist zum damaligen Zeitpunkt des Erstellens der „fragwürdigen" Immobilie auch nicht angehört und/oder benachrichtigt worden.

Ferner benimmt sich der Nachbar wie „German Proll" und bewohnt das Wochenendhaus ganzjährig.

Fragen daraus: Habe ich noch Möglichkeiten gegen das ca. 1995 zu Unrecht genehmigt und gebaute Objekt vorzugehen und wenn ja wie und wem gegenüber?

Kann ich nachträglich noch die Eintragung einer Baulast verlangen?

Kann ich dem Nachbar untersagen das Objekt ganzjährig zu bewohnen? Die Nachfrage hierzu beim Bauamt hatte zur Antwort, dass dieses nicht Sache des Bauamtes sei. Auf die Nachfrage was diesbezüglich in der Baugenehmigung steht, erhielt ich keine Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,


gegenüber dem Nachbarn können Sie direkt über § 1004 BGB analog vorgehen, sofern nachbarliche Belange übergebühr gefährdet sind - dazu ird aber "german Proll" so sicherlich nicht ausreichen, dass müssten Sie anhand von Tatsachen nachweisen können.


Auch können Sie gegenüber dem Bauamt die Nutzungsuntersagung geltend machen. Grundlage wäre dann § 89 I NBauO, wonach die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen Maßnahmen anzuordnen hat, die zur Herstellung oder Sicherung rechtmäßiger Zustände erforderlich sind.

Wewnn also bauliche Anlagen, und auch Nutzungen dem öffentlichen Baurecht widersprechen (hier der Dauerwohnsitz), kann nach § 89 I NBauO die Benutzung der baulichen Anlage untersagen werden. Und dafür reicht schon die Feststellung aus, dass die Nutzung formell illegal ist, also ohne eine erforderliche Genehmigung erfolgt, da sie dann § 78 I NBauO verstößt (OVG Lüneburg Beschl.v. 08.05.1987, Az.:6 B 10/87).


Reagiert die Behörde nicht, kann das auch dann entsprechend gerichtlich durchgesetzt werden.


Gegen das Objekt selbst vorzugehen, wenn es als Wochenendhaus genehmigt worden ist, werden Sie aber nicht; die erteilte Genehmigung wird zum Bestandschutz führen.


Warum wollen Sie nachträglich eine Eintragung der Baulast verlangen? Diese Eintragung würde Ihr Grundstück betreffen und den Wert sicherlich schmäleren. Diesbezüglich sollten Sie also diese Möglichkeit nicht weiter verfolgen, sondern sich auf die Nutzungsuntersagung beschränken.


Es ist sicherlich zu empfehlen, mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt aufzusuchen, damit dieser dann die entsprechenden Schritte nach genauerer Prüfung einleiten kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 22.04.2016 | 14:25

Sehr geehrter Herr RA Bohle,

danke für die erst Einschätzung der Angelegenheit.

Im Internet ist nachzulesen, das es bereits Gerichtsurteile gibt, die einen Bestandsschutz bei irregulären Baugenehmigungen verneinen.

Sollte eine von Ihnen angesprochene Nutzungsuntersagung genereller Art verfolgt werden oder nur gegen die ganzjährige Nutzung ?

Das mit dem "German Proll" kann dahingehend fokusiert werden, das der Nachbar ohne Ankündigung Zäune in nicht ortsüblicher Höhe setzt sowie Wochentags - also ausserhalb der "Wochenendhausnutzungszeiten" - fröhlich seinem übertrieben Hang zum Lärmintensiven Arbeiten im Garten und Haus fröhnt.

Inwieweit ist denn überhaupt der Begriff "Wochenendhaus" nutzungsmäßig zu verstehen bzw. durch entsprechende Urteile festgelegt worden ?

Vielen Dank für die klärende Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.04.2016 | 14:51

Sehr geehrter Ratsuchender,


die von Ihnen angedachten Urteile betreffen aber andere Fälle, sind hier nicht heranzuziehen.


Es sollte gegen die ganzjährige Nutzung vorgegangen werden.


Hinsichtlich der belästigenden Arbeiten können Sie dann direkt gegen den Nachbarn vorgehen, auch ggfs. Polizei und Ordnungsamt informieren.


Eine gesetzliche Definition des Begriffes Wochenendhaus gibt es nicht, so dass man nach der Zweckbestimmung eines solchen Gebäudes gehen muss.

Dann darf es aber nur zu einem zeitlich begrenzten und nicht dauerhaften Aufenthalt in der Freizeit, beispielsweise nur am Wochenende oder im Urlaub dienen; der tatsächliche Lebensmittelpunkt muss woanders liegen (BVerwGE 87, 299).


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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Schnelle und kompetente Antwort, vielen Dank! Ich komme gerne auf Herrn RA Lembcke zurück ...
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Ich bin immer noch der Meinung, dass es damals die passende Rechtsgrundlage gab, aber diese Detektivarbeit sprengt vielleicht diese Fragestellung. Das Drumrum war sehr hilfreich. Danke ...
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