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Grenzabmarkung - Kosten u. Fallstricke

| 30.08.2009 15:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

ich habe Streit mit meinem Nachbarn wegen unserer gemeinsamen Grundstücksgrenze (NRW – Ostwestfalen-Lippe).
Antwort eines/er Ra/in aus dieser Region wäre wünschenswert, jedoch nicht zwingend.

Das frühere Stallgebäude (heute Wohnung) meines Nachbarn steht meiner Meinung nach auf unserer gemeinsamen Grenze.
Soweit kein Problem.
Der Nachbar meint jedoch, dass ein ca. 50 cm breiter Grundstücks-streifen zusätzlich noch zu seinen Gunsten besteht, da ein Kataster-Fortführungsriss von Nov.1973 hier einen solchen Grenzabstand zeigt. Darauf ist jedoch der Ábstand nicht bemaßt; augenscheinlich wurde nur der alte Wohnhaus- u. Stall-Gebäuderiss des Nachbarn, meines Hauses und der anderer Nachbarn aus dem Alt-Kataster in die Karte zur Orientierung kopiert; leider mit dem besagtem unbemaßten Grenzabstand von geschätzt 50 cm.
Dieser Fortführungsriss wurde anlässlich einer Grundstücks-abtretung weniger Qm (meiner Vorgängerin) an die Stadt wegen Verbreiterung des Bürgersteiges auf der anderen Seite meines Grundstücks erstellt.
Mit dieser Sache hatte mein besagter Nachbar (bzw. sein Vorgänger) somit eigentlich nichts zu tun.
Es ist eine Grenzverhandlung vom 17.1.1974 auf dem Fortführungs-riss vermerkt. Mein Nachbar meint nun, dass (spätestens) durch diese Grenzverhandlung die ca. 50 cm Grenzabstand ihm zugesprochen wurden, obwohl unsere Grenze nicht neu vermarkt wurde. Wir haben keine sichtbaren Grenzmarken auf unserer gemeinsamen Grenze.
Der strittige Grenzabstand ist meiner Ansicht darauf zurück-zuführen, dass das frühere Stallgebäude (ca.1907) um ca. 50 cm verbreitert wurde. Auf einem Kataster-Vermessungsblatt von (vermutet) 1907 ist der Stall als 2,75 m breit bemaßt (und somit mit ca. 0,5 m Grenzabstand) eingezeichnet; auf der darunter stehenden Zeichnung (auf demselben Blatt) mit 3,30 m bemaßt (und somit ohne Grenzabstand eingezeichnet).
Weder mein Haus (ca. 290 cm vom Nachbarn entfernt), noch das des Nachbarn sind je auf die Grundstücke eingemessen worden. Nur auf der Straßenfront sind alte Marken neu gekennzeichnet worden; leider nicht unsere gemeinsame Grenze.
Um die elende Streiterei zu beenden, möchte ich die Grenze gemäß § 919 BGB vermarken lassen.
Ich werde die Vermessung ankündigen, beauftragen und bezahlen (ca. 950€) und dann die Hälfte vom Nachbarn einfordern. Soweit auch noch kein Problem.
Ich möchte jedoch einen Rechtsanwalt beauftragen, wenngleich ich den Ankündigungs-Brief an den Nachbarn auch selbst schreiben könnte (einen Brief-Entwurf werde ich sowieso selber anfertigen).

Frage 1: Was würde so ein Brief vom RA kosten ? Gibt es da einen Gegenstandswert (Vermessungskosten oder ggf. Auffang-streitwert 5.000,- €) ? Was wäre angemessen?
Es ist danach mit heftigem gerichtlichen Streit zu rechnen. Der Nachbar ist vermutlich schon jetzt anwaltlich beraten. Eventuell lässt der Nachbarn den Vermesser auch nicht auf sein Grundstück.
Frage 2: Was kann es da für trickreiche Fallen für mich geben und was kann da an Kosten auf mich zukommen ? (Gegenstandswerte u. Kosten ?)

Vielen Dank

30.08.2009 | 17:02

Antwort

von


(1945)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

1.
Sie haben zunächst selbst die nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) maßgebliche Grundlage des Streitwertes angegeben. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Interesse des Auftraggebers/Mandanten, welches er an der Sache hat und dieser zugrundeliegt.

Möglich wäre, die reinen Vermessungskosten dem Auftrag an den jeweiligen Rechtsanwalt zu unterwerfen, was aber wahrscheinlich der Sache, dem hier gegebenen Auftrag nach den vorgannten Bemessungskriterien nicht gerecht werden würde - jedenfalls nach meiner vorläufigen, überschlägigen Einschätzung, denn bei einem möglicherweise hier vorliegenden Überbau Ihres Nachbarn (§ 912 BGB ; Zahlung einer Geldrente gegebenenfalls, so dass dieses auch anzusetzen wäre) - oder aber auch den nach §§ 2 , 23 Abs. 1 S. 3, Abs. 3 a. E. RVG i. V. m. §§ 39 , 48 ff., 52 Abs. 2 GKG maßgebenden Auffangwert von 4.000,- € angesetzt werden könnte.

Es sollte nach meiner Ansicht hier folgendermaßen (nach dem gesetzlichen Vergütungsregelungen und den insoweit möglichem Spielraum für Mandant und Rechtsanwalt) vorgegangen werden:

- Vereinbarung eines Streitwerts (eher schlecht, weil nicht ohne
Weiteres bezifferbar, vgl. oben);

- Vereinbarung eines Pauschalhonorars (z. B. für ein oder zwei
Schreiben, danach sollte sowieso der Gerichtsweg bestritten
werden, falls es notwendig ist);

- Vereinbarung eines Stundenhonorars (mind. 1 Std., ich berechne
beginnend ab 125,- € stdl. netto u. ohne Auslagen, wobei
angesichts des hier vorliegenden Sachverhalts mind. 150,- € netto
u. ohne Auslagen, Pauschale 20,- € regelmäßig für Post u.
Telekommunikation insbesondere, nach meinem vorläufigen
Dafürhalten angemessen wäre).

2.
Zunächst darf ich umfassend auf die Beantwortung zur 1.Frage verweisen.

Ansonsten gilt:
§ 919 BGB ist hier nach meiner vorläufigen Meinung durchaus anwendbar, da habe ich wenig Bedenken, so dass man Ihren Nachbarn diesbezüglich (ggf. rechtsanwaltlich) anschreiben sollte.

Anwaltskosten der Gegenseite wären erst in einem Gerichtsverfahren der Gegenseite, Ihrem Nachbarn, zu erstatten. Insofern käme es dann wieder auf den Streitwert an; es kann eine gerichtliche Kostenfestsetzung beantragt werden.

Sie haben es allerdings vorliegend selbst in der Hand, ob es zu einem Gerichtsverfahren kommt oder eben nicht.

Insofern muss die Einleitung eines solchen Gerichtsprozesses einer genauen Einzelfallprüfung unterzogen werden, die ich hier keinesfalls im Wege einer Erstberatung leisten kann.
Außerdem kann ich leider für Ihren Erstberatungseinsatz und aufgrund des hier gebenden Zeitlimits von zwei Stunden für die Beantwortung Ihres Anliegens dieses nicht vollbringen, insofern ich Sie höflich um Ihr geschätztes Verständnis bitten darf.

Dieses würde aber zur gegebenden Zeit selbstverständlich erfolgen können.
Eine hier gezahlte Erstberatungsgebühr würde Ihnen bei einer Beauftragung angerechnet und gutgeschrieben werden.

Ich würde mich freuen, wieder von Ihnen zu hören und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 30.08.2009 | 17:32

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vorab Danke für die schnelle Bearbeitung.

Bei Frage 1 (Gegenstandwert) möchte ich nachsetzen, dass es
keine Überbauprobleme gibt (freier Streifen). Ich möchte nur die
Eigentumsfrage geklärt wissen.
Ihre Kosteninfo ist grundsätzlich o.k. und verständlich -- Wäre der Gegestandwert jetzt wohl 950€ oder immer noch eher 4000 € ?

Die Ausführungen auf Frage 2 trafen leider nicht den Kern der Frage:
Ich hätte gern gewusst welche Fallstricke lauern.
Ich habe nicht vor, meinen Nachbarn zu verklagen. Dafür gibt es
auch keinen Grund.
Ich rechne aber mit Schwierigkeiten / Klagen von seiner Seite.

Die Frage war: Welche "Schikanen / Fallstricke" könnte ein gewiefer Anwalt gegen mein Vermessungsansinnen aufbauen ?
Beispiele wären:
Kann der Nachbar einen von mir ausgewählten öffentlich vereidigten Vermesser ablehnen ?
Kann er das Vermessungsergebnis später anfechten ? Erfolgsaus-sichten ?
Was mache ich, wenn er den Vermesser nicht auf sein Grundstück lässt ?
Sonstige taktische Schikanen ?

Ich bitte zu beachten, das dies keine neuen Fragen sind.

Danke und Gruss






Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.08.2009 | 18:28

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihren Nachfragen und die Präzisierung Ihres Anliegens:

1.
Die rechtliche Bewertung ist aufgrund des nicht ganz einfachen Sachverhalts dementsprechend schwierig, egal ob es sich um einen (hier nach Ihren eigenen Angaben durchaus möglichen - wegen des hier vorhandenen früheren Stallgebäudes (heute Wohnung) Ihres Nachbarn, was nach Ihrer Meinung nach auf der gemeinsamen Grenze steht und der strittige Grenzabstand nach Ihrer Ansicht darauf zurück zuführen ist, dass das frühere "Stallgebäude" (ca.1907) um ca. 50 cm verbreitert wurde.) Überbau handelt oder um etwas anderes.

Jedenfalls ist 950,- € nicht maßgeblich, eher 4.000,- €, wobei wie gesagt eine genauere Streitwertberechnung nur aufgrund einer umfassenden Beurteilung der Sach- und Rechtslage und auf Grundlage einer Auswertung aller betreffenden Unterlagen (insbesondere Grundbuch, Situation vor Ort etc.) erfolgen kann.

Daher sind mindestens 4.000,- € anzunehmen, wobei es wie gesagt sehr schwierig werden wird - aufgrund der verschiedenen Unwägbarkeiten - einen genauen Streitwert zu bestimmen, ich daher vielmehr zu den anderen oben genannten Abrechnungsmethoden/Vergütungsvereinbarungen raten möchte.

2.
Klagen von Seiten Ihres Nachbarn sind kaum zu erwarten, da es schließlich zunächst um Ansprüche von Ihnen geht.

Das Einzige, was passieren könnte, wäre eine

- sogenannte negative Feststellungsklage (dient dazu, das Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses feststellen zu lassen) oder einer

- Widerklage (ist eine Klage, die in einem zwischen Kläger und beklagter Partei rechtshängigen Rechtsstreit - also von Ihnen - vom Beklagten, Ihrem Nachbarn, gegen den Kläger erhoben wird. Sie muss bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung oder im schriftlichen Verfahren dem entsprechenden Zeitpunkt erhoben werden, sonst ist sie unzulässig).

Eine Widerklage könnte sowieso nur funktionieren, wenn Sie Klage erheben, die Gefahr einer negative Feststellungsklage sehe ich derzeit bei der von Ihnen geschilderten Sachlage nicht.

Außergerichtlich kann man Ihr Ansinnen, die Vermessung und Ihre Ansprüche, nur zurückweisen.

Ich gebe hier ausdrücklich zu bedenken, dass eine vollständige Beurteilung nicht (weiter) erfolgen kann, dazu reicht weder die Zeit noch Ihr Einsatz aus.

Nur soviel:
Es gilt nach § 919 Abs. 2 BGB das Vermessungs- u. Katastergesetz NRW.

Amtspersonen und öffentlich bestellte Sachverständige können wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt werden, vgl. § 21 Verwaltungsverfahrensgesetz NRW.
Deswegen könnte Ihr Nachbar den Sachverständigungen zur Vermessung nicht auf sein Grundstück lassen, wenn er dieses dementsprechend verfolgen will, müsste aber ggf. selbst klagen.

Alles Weitere hier zu prüfen, ist wie gesagt nicht möglich, weshalb ich nochmals um Ihre Einsicht bitte.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.09.2009 | 12:25

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