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Glasvordach vor Terrassentür bei einer WEG - müssen Alle zustimmen?

| 17.07.2013 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Auf der Terrasse einer Penthauwohnung ist ein Glasvordach vor der Terrassentür erwünscht, um den Schlagregen (NW-Seite) abzuhalten. Die Wohnanlage hat 28 Eigner. Dieses Vordach würde nur von einem einzigen gesehen werden. Dieser stimmte bei der letzten Hausversammlung dem Vorhaben zu.
Die Außenansicht wird nicht beeinträchtigt, da für keinem anderen Wohnungseigner sichtbar. Ein optisch ähnliches, aber größeres Vordach befindet sich (bauseits errichtet) über dem Laubengang ein Stock tiefer.
Einige Eigentümer verweigertern schriftlich durch eine Umfrage der HV ihre Zustimmung zur Errichtung (ohne Begründung).

Fragen: Ist die Errichtung genehmigungspflichtig?
Kann der Hausverwalter schriftlich dieses Vorhaben genehmigen?
Kann die Verweigerung der Miteigentümer des Teileigentums angefochten werden?


17.07.2013 | 19:59

Antwort

von


(523)
Schönbornstr. 41
60431 Frankfurt
Tel: 069 - 523140
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Das Anbringen einer Balkonverglasung ist in aller Regel eine Veränderung, die den Gesamteindruck des Gebäudes nachteilig beeinflusst und daher grundsätzlich der Zustimmung aller Miteigentümer bedarf (BayObLG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202001,%20125" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 09.10.2000 - 2Z BR 87/00: Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnanlage durch einen W...">ZMR 2001, 125</a> f. und 365 f.; a.A. im Einzelfall LG Hamburg <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202005,%20989" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 30.06.2005 - 318 T 122/04: Antragsumstellung in zweiter Instanz; Erforderlichkeit d...">ZMR 2005, 989</a> f.).
Für die Verglasung eines Terrassenfreisitzes dies entsprechend (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 2001, 225; LG Nürnberg-Fürth <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202003,%20536" target="_blank" class="djo_link" title="ZMR 2003, 536 (2 zugeordnete Entscheidungen)">ZMR 2003, 536</a>). Ob in Ihrem Fall eine Zustimmung sämtlicher anderer Eigentümer wegen der konkreten örtlichen Gegebenheiten ausnahmsweise entbehrlich deshalb ist, weil die mit der baulichen Maßnahme einhergehenden Nachteile zu vernachlässigen sind, kann ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht abschließend beurteilen. Aufgrund des Umstandes , dass das Vordach nur von einem Eigentümer gesehen werden kann, spricht jedoch Einiges hierfür. Ausgehend davon, dass die Errichtung des Glasvordaches auf der Terrasse Ihrer Penthauswohnung jedoch grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, können die Wohnungseigentümer, wenn nicht alle betroffenen Eigentümer zustimmen, auf Ihren Antrag hin, die bauliche Veränderung auch mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen. Liegt ein Beschluss vor, der Ihnen die beabsichtigte Maßnahme gestattet, dann werden die Eigentümer, die Ihre Zustimmung versagt haben, diesen Beschuss anfechten müssen. Falls die Eigentümergemeinschaft die Untersagung der Verglasung beschließt, werden Sie diesen Negativbeschluss wegen der Ablehnung Ihres Antrages anfechten können.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 17.07.2013 | 20:22

Vielen Dank -

gilt hier die Stimmenmehrheit nach dem Anteil des Wohneigentums oder nach Anzahl der Parteien?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.07.2013 | 18:11


Sehr geehrter Fragesteller,

für den Beschluss über die bauliche Veränderung ist eine einfache Stimmenmehrheit, d.h. mehr Ja- als Nein-Stimmen der anwesenden oder ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer in der Eigentümerversammlung erforderlich, wobei es nicht auf deren Miteigentumsanteil ankommt. Andererseits ist die Versammlung nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Wird die bauliche Veränderung durch Mehrheitsbeschluss genehmigt, dann wird dieser - wenn keine Anfechtung erfolgt - bestandskräftig und bindet auch diejenigen Eigentümer, die gegen den Antrag gestimmt oder sich an der Abstimmung nicht beteiligt haben.

Im Übrigen weise ich ergänzend auf folgende Entscheidungen hin: Ausgeschlossen ist eine Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer dann, wenn sie aus keiner Perspektive, weder von außen, noch vom Grundstück noch aus einer Wohnung sichtbar ist (BGH ZMR 2004, 439; 2012, 210) oder doch nur aus ganz ungewöhnlicher Perspektive. Die Sichtbarkeit von einem untergeordneten Grundstücksteil, etwa dem Garagenhof, soll für die Annahme einer Beeinträchtigung genügen (AG Oberhausen ZMR 2012, 63). Darüber hinaus soll es genügen, dass die Veränderung generell von außen her sichtbar ist, gleichgültig, ob sie von der Straße, dem Garten oder einer anderen Wohnung aus wahrnehmbar ist (vgl. z.B. OLG Zweibrücken ZMR 2004, 62; OLG Celle <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202004,%20363" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 14.01.2004 - 4 W 221/03: Wohnungseigentum: Bauliche Veränderung von Sondereigentum d...">ZMR 2004, 363</a> f.).


Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 17.07.2013 | 20:20

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