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Gläubiger verweigert Löschungsbewilligung

23.10.2014 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Löschungsbewilligung für die Grundschuld beim Immobilienkauf

Guten Tag,
im Juli diesen Jahres haben wir ein Haus mit Grundstück notariell erworben. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass das Grundstück Lastenfrei und im Grundbuch in Abteilung III alle eingetragenen Belastungen im Zuge der Abwicklung dieses Kaufvertrags gelöscht werden.

Im Grundbuch waren 2 Gläubiger eingetragen.
Der Gläugiber an ABT III Nr. 1 hat die Löschungsbewilligung bereits erteilt.
Nun ist es so, dass die Vorbesitzer nicht gezahlt haben und in ABT III Nr.2 eine Bank eingetragen war, diese hat sich an den Bürgen gewendet und sich dort das Geld geholt.

Der Bürge ist nun in ABT III Nr.2 an Stelle der Bank getreten. (Laut Bürgen(jetz Gläubiger) gab es eine Abtretung der Grundschuld. Diese wurde aber nicht im Grundbuch eingetragen, sondern es gab wohl einen Grundschuldbrief, diesen hat der Gläubiger aber verloren. Laut Abtretungsurkunde wurde die Grundschuld ende September diesen Jahres von der Bank an den Bürgen abgetreten.
Laut unserer Notarin kann die Übergabe des Grundschuldbriefes an den Bürgen noch nicht geschehen sein, denn schon im Juli 2014 hat das entsprechende Amtsgericht den Beschluss über die Kraftlosigkeit des Grundschuldbriefes gefasst und zwar auf Antrag der Bank. Somit wurde also keine Grundschuld mit Brief an den Bürgen (jetzt Gläubiger) abgetreten, so dass die Wirksamkeit der Abtretung von der Eintragung im Grundbuch abhängt. Was soll das für uns bedeuten?)


Nun ist es so, dass der Gläubiger die Löschungsbewilligung verweigert, da er erst das von ihm entrichtete Geld von den Schuldnern zurückfordert. Das Problem an der Sache ist, dass die eingetragene Summe im Grundbuch geringer ist, als was der Gläubiger verlangt. Im Grundbuch sind rund 22.000€ in Abt III Nr.2 eingetragen, der Gläubiger verlangt aber 41.000€, so lange wie die Vorbesitzer diesen Betrag nicht bezahlen, erteilt er keine Löschung.
Der Gläubiger bekommt also rund 22.000€ (im Grundbuch stehend) und möchte eine Differenz von noch19.000€ von seinen Schuldnern haben. Da aus dem vereinbarten Kaufpreis noch rund 7.000€ über bleiben, möchte der Gläubiger nun so etwas wie eine Abtretung von den Schuldnern, damit das überbleibende Geld direkt an ihn geht. Da die Schuldnern seit Jahren nicht mehr liiert sind, ist von Seiten des Exmannes erfahrungsgemäß auszugehen, dass dieser keinen Cent zahlt und auch nichts unterschreibt. Ihm ist alles egal, er öfnnet keine Briefe und reagiert auf keine Post.

Da wir die Schlüsselübergabe nach Kaufpreiszahlung auf das Notaranderkonto natürlich längst hatten, haben wir natürlich auch schon in das Haus investiert.

In Rücksprache mit unserer Notarin sollte ich doch mal selber Kontakt mit dem Gläubiger aufnehmen, was ich auch getan habe, der Gläubiger bekräftigte allerdings seine Forderungen, dass er aufgrund der schlechten Zahlungsmoral des Schuldners erst die Bewilligung erteilt, wenn er das Geld hat.

Wenn also das geforderte Geld vom Gläubiger von den Schuldnern nicht gezahlt wird, sitzen wir im schlimmsten Fall auf der Straße, wenn wir vom Kaufvertrag zurücktreten oder wie? Wir möchten in jedem Fall das Haus behalten, was sind also unsere Rechte? Gibt es überhaupt eine Chance?

Einsatz editiert am 23.10.2014 14:00:33

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Der Bürge ist nun in ABT III Nr.2 an Stelle der Bank getreten. Somit wurde also keine Grundschuld mit Brief an den Bürgen (jetzt Gläubiger) abgetreten, so dass die Wirksamkeit der Abtretung von der Eintragung im Grundbuch abhängt. Was soll das für uns bedeuten?)
Das bedeutet nur, dass der Bürge nunmehr – nach der Eintragung ins Grundbuch - der Gläubiger der Grundschuld ist und die Bank nicht mehr. Wichtig ist hier, dass die Forderung durch die Zahlung erloschen ist.


2. Nun ist es so, dass der Gläubiger die Löschungsbewilligung verweigert, da er erst das von ihm entrichtete Geld von den Schuldnern zurückfordert.

Das Problem an der Sache ist, dass die eingetragene Summe im Grundbuch geringer ist, als was der Gläubiger verlangt. Im Grundbuch sind rund 22.000€ in Abt III Nr.2 eingetragen, der Gläubiger verlangt aber 41.000€, so lange wie die Vorbesitzer diesen Betrag nicht bezahlen, erteilt er keine Löschung.

Ob diese Vorgehensweise korrekt ist, hängt von der Frage ab, ob der Schuldner dem Gläubiger persönlich haftet (dann besteht ein Anspruch auf 41.000 €) oder nur „mit der Grundschuld (dann besteht kein Anspruch auf 41.000 €). Das ergibt sich aus dem Vertrag zwischen beiden.


3. Wenn also das geforderte Geld vom Gläubiger von den Schuldnern nicht gezahlt wird, sitzen wir im schlimmsten Fall auf der Straße, wenn wir vom Kaufvertrag zurücktreten oder wie?

Nein, Sie können die Forderung bezahlen gegen die Abtretung der Grundschuld an Sie. Die Eintragung dieser Abtretung ins Grundbuch bedarf es keiner Einwilligung des Eigentümers (=Schuldners). Dann kontaktieren Sie die Eigentümer und erklären eine Minderung des Kaufpreises. Da zu Ihren Gunsten bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, werden die Eigentümer dazu bereit, sonst werden sie nicht zum Geld kommen. Eine andere Alternative wäre, das Grundstück mit der Grundschuld zu erwerben. Da Sie dem Glaubiger nicht persönlich haften (= auf die gesamte Forderung), können Sie nach Zahlung nur von 22.000€ von ihm die Löschung verlangen.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2014 | 15:22

Hallo, vielen dank für die Antwort.

"Nein, Sie können die Forderung bezahlen gegen die Abtretung der Grundschuld an Sie. Die Eintragung dieser Abtretung ins Grundbuch bedarf es keiner Einwilligung des Eigentümers (=Schuldners). Dann kontaktieren Sie die Eigentümer und erklären eine Minderung des Kaufpreises. Da zu Ihren Gunsten bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, werden die Eigentümer dazu bereit, sonst werden sie nicht zum Geld kommen."

Das verstehe ich leider nicht so ganz. Könnten Sie mir das nochmal genauer erklären?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2014 | 15:39

Bei dem Sachverhalt will der Eigentümer (=Verkäufer, Schuldner)an den Vertrag auch festhalten. Daher kann man ihn unter Druck setzen und zur Zusammenarbeit bewegen. Er hat sich verpflichtet, Ihnen ein Grundstück ohne Belastungen zu verschaffen und muss daher die Preisminderung hinnehmen, wenn er falsch kalkuliert hat.

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