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Gläubiger möchte Löschung der Zwangssicherungshypothek nicht zustimmen

| 09.11.2010 15:10 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin mir mit einem Eigentümer eines Hauses einig diese für 150.000 zu kaufen. Im Grundbuch ist eine Grundschuld ohne über 160.000 eintragen von einer Bank. Zudem eine Zwangssicherungshypothek über 5.000. Die Bank hat einen Treuhänderauftrag unterschrieben und stimmt der Löschung der Grundschuld zu, der Notarvertrag ist unterschrieben und die Bank möchte die 5.000 zur Ablösung der Hypothek übernehmen.

Nun zu dem Problem: Der Gläubiger der Hypothek ist der Meinung von dem (Noch) Besitzer mehr als die im Grundbuch stehende Hypothek nämlich 10.000 zu erhalten. Er teil mir und der Bank nun mit, dass er die Löschungsbewilligung nur unterschreibt, wenn er 10.000 für die 5000er Hypothek erhält. Diese Mehrforderung ist gerichtlich (noch) nicht festgelegt. Ist das eigentlich Nötigung?

Durch diese Haltung des Gläubiger ist der Kaufvorgang nun blockiert.

Meine Frage nun, wie komm ich schnellmöglich aus der Situation raus? Den Gläubiger gerichtlich zu zwingen was wohl möglich sei dauert mir zu lange, ich habe meine Wohnung schon gekündigt und MUSS in ca.4Wochen das "neue" Haus beziehen.

Diese Hypothek erst einmal zu übernehmen und denn irgenwann zur Lpschung zu zwingen habe ich in Betracht gezogen, aber mein Notar ratet mir davon ab, da der Gläubiger trotz der geringen 5000 denn mein Haus zur Zwangsversteigerung bringen könnte, obwohl die 5.000 da sind und dem Gläubiger bereits angeboten wurden.

Wenn ich die Hypothek trotzdem übernehmen sollte, wie hoch muss ich die Kosten einschätzen, die Zinsen auf die 5.000 seit dem 11.10.2009 kann ich selbst errechnen, Löschungkosten sollten bei 150-200 max liegen. Kommen dort noch "Verfahrenskosten" oder Ähnliches hinzu.



Abschließen die Fragen nochmals zusammengefasst:
Welche Risiken gehe ich ein die Hypothek zu nehmen?
Was kann mich sowas ungefähr Kosten?
Gibt es eine andere Lösung?

Hinzufügen muss ich noch, dass der Verkäufer mittlerweile mittellos ist, er kann und will nichts mehr zahlen. Die Bank möchte dem Gläubiger auch nicht mehr geben, der Verkäufer bekommt von der Kaufsumme sowieso nichts.
Der Gläubiger ist auch sehr verbittert und mit der Verkäufer zerstritten, er möchte wohl der Verkäufer den größt möglichen Schaden zuführen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


Zunächst sei angemerkt, dass von hier aus nicht geprüft werden kann, ob die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen.

Ergibt sich, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung der Zwangsssicherungshypothek vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist, so ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen. Erweist sich eine Eintragung nach ihrem Inhalt als unzulässig, so ist sie von Amts wegen zu löschen, vgl. § 53 Abs. 1 GBO.

Dies wäre dann anzunehmen, wenn ein Vollstreckungstitel überhaupt fehlt, aus dem sich die Forderung des Gläubigers ergibt.

Das Risiko bei Übernahme der Hypothek ergibt sich insoweits aus § 1147 BGB.
Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung. Dort wären auch die Verfahrenskosten zu übernehmen.

Etwas anderes würde nur gelten, wenn Sie das Grundstück bei einer Zwangsversteigerung erstehen und die Sicherungshypothek bestehen bliebe.
In diesem Fall wäre ein dinglicher Vollstreckungstitel gegen Sie als Eigentümer erforderlich, vgl. § 17 ZVG.

Eine strafbare Nötigung nach § 240 StGB liegt nach Ihrem Sachvortrag nicht vor.

Es gibt auch eine andere Lösung:

"Zahlung durch den Eigentümer, der nicht persönlichen Schuldner ist"

In diesem Fall müssten Sie bereits Eigentümer sein. Sie könnten dann auf die Hypothek die EUR 5.000,00, ohne persönlicher Schuldner zu sein, an den Gläubiger zahlen.
In einem solchen Fall ist davon auszugehen, dass Sie nicht die Forderung erfüllen, sondern die Sicherungshypothek ablösen möchten.

Ist der Eigentümer nicht der persönliche Schuldner, so geht nach § 1143 Abs. 1 BGB, soweit er den Gläubiger befriedigt, die Forderung auf ihn über.
Die Hypothek bleibt bestehen und geht mit der Forderung auf Sie als Eigentümer über (vgl. §§ 401, 412, 1153 Abs. 1 BGB). Da die Hypothek noch eine Forderung sichert, würde sie zur Eigentümerhypothek.

§ 1153 Abs. 1 BGB besagt:

"Mit der Übertragung der Forderung geht die Hypothek auf den neuen Gläubiger über."

In diesem Fall müssten Sie nicht mit einer Zwangsvollstreckung nach § 1147 BGB rechnen, da Sie ja nun Gläubiger der Forderung wären.
Über die Eigentümerhypothek könnten Sie dann verfügen.

Diese Fallgestaltung mögen Sie bitte mit Ihrem Notar durchsprechen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2010 | 17:31

Sehr geehrter Herr RA Roth,

danke erstmals für Ihre ausführliche Beantwortung meiner Frage. Ich verstehe Ihren Lösungsvorschlag nicht ganz. Wenn sich doch heute der Gläubiger zur Löschung verweigert, warum sollte er denn einer Übertragung der Hypothek zustimmen, oder kann ich das ohne seine Zustimmung zahlen. Ich kenne seine Kontonummer, soll ich die Summe einfach überweisen? Oder wie könnte Ihr Lösungsvorschlag "ablaufen"? Ich habe verstanden, dass ich Eigentümer sein muss, also die Hypothek erstmals übernehmen muss.

Und reichen denn die 5.000 aus? Was ist mit Zinsen und Gebühren?

Danke und Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2010 | 19:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die Verweigerungshaltung des jetzigen Gläubigers ist in der von mir beschriebenen Variante unbeachtlich.

Sie müssten allerdings zunächst als Eigentümer im Grundbuch stehen. Die Übertragung der Hypothek ist nicht von der Zustimmung des Gläubigers abhängig.

Wenn Sie dann als eingetragener Eigentümer den Gläubiger befriedigen, dazu zählen sicher auch die von Ihnen genannten Zinsen etc., gehen die Forderung und die Hypothek von Gesetzes wegen auf Sie als Eigentümer über. Sie wird dann zu einer Eigentümerhypothek. Damit wäre der jetzige Gläubiger außen vor.

Sie müssen also zunächst Eigentümer werden und ins Grundbuch eingetragen sein und die konkrete Forderung des Gläubigers eruieren.

Für weitergehende Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen hanseatischen Grüßen
RA K. Roth


www.kanzlei-roth.de

Bewertung des Fragestellers 11.11.2010 | 13:31

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Der Anwalt hat Gesetzestexte aneinander gereiht, zwar eine Lösungsidee geschildert, die ich selbst schon wusste. Dass Hypotheken Zug um Zug bedient werden war mir auch klar, das schilderte ich bereits, dass ich die Hypothek übernehmen muss. Selbst nach Nachfragen kam keine Aussage zum Ablauf, "Wie kann ich dem Gläubiger das Geld geben?" Das es laut Gestzt geht, klar, und er es annehmen muss, klar! ABER WIE??
Vielleicht sollten nur Anwälte antworten, die solche Fälle oder Ähnliche schon hatten, eine Aussage: Überweisen reicht, oder beim Amtsgericht hinterlegen, oder gar unter Zeugen bar vorbeibringen wäre eine klare Aussage gewesen!"
Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Bewertung löst diesseits nur Verwunderung aus und ist daneben auch im Ton völlig verfehlt.
Wenn Sie präferieren sich durch einen Kollegen vor Ort beraten lassen, müssten Sie dann auch die übliche Vergütung nach dem RVG zahlen.

Darüber hinaus steht Ihre Behauptung, meinen Lösungsvorschlag angeblich selbst schon gewusst zu haben, in völligem Widerspruch zu Ihren Ausführungen in Ihrer Nachfrage.

Aus meiner Sicht ist Ihre Bewertung an Unsachlichkeit nicht mehr zu überbieten.



Mit vorzüglicher Hochachtung
RA K. Roth

PS: Zahlung eines Geldbetrages an den Gläubiger ist durch bloße Überweisung mit entsprechender Zuordnung im Verwendungszweck üblich. Dies wird als bekannt vorausgesetzt !!
FRAGESTELLER 11.11.2010 2,6/5,0