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Gilt hier die Verjährungsfrist des § 548 BGB?


05.01.2007 20:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich hoffe Sie können mir einen Weg aufzeigen, wie ich mich in folgender Situation korrekt verhalten kann:
Ich habe im Zeitraum vom 1.06.04 bis 15.08.05 eine Einzimmerwhg bewohnt und monatlich die vereinbarte Miete entrichtet. Das Mietverhältnis basierte auf einem Mietvertrag für Eigentumswohnungen. In diesem Vertrag steht, dass Kleinreparaturen, die an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen und Schließeinrichtungen vom Mieter zu bezahlen sind. Die Kosten dürfen im Einzelfall 63,00 Euro plus MwST nicht übersteigen, die jährliche Gesamtleistung darf 8 % des Jahresbetrages nicht überschreiten. Nun habe ich am 13.11.2006 (Poststempel 30.11.06) Post von meiner ehemaligen Vermieterin bekommen, die mir 2 Beträge in Rechnung stellt: 1x Spülkastenreparatur 61,03 Euro vom 12.4.05 und 1x Armaturinstandsetzung 53,37 Euro vom 31.05.05.
Nun meine Frage:
1. Ist es zulässig für eine Mietwohnung einen "Mietvertrag für Eigentumswohnungen" zu verwenden? Meine ehemalige Vermieterin ist nicht der Eigentümer der Wohnung, sondern die Verwaltung dieser.
2. Darf Sie mir diese Beträge jetzt noch in Rechnung stellen, obwohl ich schon seit über einem Jahr nicht mehr dort lebe, und der Mietvertrag am 15.8.05 endete? Ist dieser Anspruch nicht bereits verjährt? Gilt hier § 548 BGB mit der 6 monatigen Verjährungsfrist?
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Mit freundlichen Grüssen
Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Die Bezeichnung Ihres Mietvertrages als "Mietvertrag für Eigentumswohnungen" ist so völlig in Ordnung. Jede Mietwohnung hat einen Eigentümer, insofern war "Ihre" Mietwohnung auch eine Eigentumswohnung.

Des weiteren gehe ich davon aus, dass Ihre ehemalige Vermieterin und die Verwalterin der Wohnung nicht identisch sind, sondern Sie in der Tat eine Vermieterin hatten, deren Interessen von der Verwalterin wahrgenommen wurden. Es ist durchaus nicht unüblich, dass die Vermieter einer Wohnung nicht selbst in Erscheinung treten, sondern sich eines Verwalters als juristischen Stellvertreters bedienen. Dieser ist dann in der Regel auch dazu ermächtigt, bspw. Kündigungen auszusprechen oder wie in Ihrem Fall Zahlungsansprüche geltend zu machen.

2. Es gilt hier in der Tat § 548 BGB. Dieser umfaßt auch Ansprüche des Vermieters aus übernommenen Instandhaltungspflichten des Mieters. Der Zahlungsanspruch des Vermieters verjährt in sechs Monaten von der Rückgabe der Wohnung an, welche nicht notwendigerweise mit dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses identisch sein muss. Hier ist nach Ihren Angaben sowohl die Rückgabe der Wohnung als auch die Beendigung des Mietverhältnisses auf den 15.08.2005 gefallen, so dass die Zahlungsansprüche am 31.11.2006 nicht mehr geltend gemacht werden konnten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine hilfreiche erste rechtliche Orientierung geben und stehe im Rahmen der Nachfrage sowie zur weiteren Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.01.2007 | 22:32

Sehr geehrter Herr Mauritz,
vielen Dank für Ihre zügige, hilfreiche Bearbeitung meiner Frage. Nur noch mal für mich zum Verständnis: würde ich in der Wohnung noch leben, würde eine 3 jährige Verjährungsfrist gelten, richtig? Da ich aber seit über einem Jahr nicht mehr dort lebe und der Mietvertrag beendet ist, gilt die 6 monatige Frist. Haben Sie vielleicht einen Tipp, wie ich das Schreiben an die Vermieterin bzw. Verwalterin korrekt formulieren kann? Ich habe zudem in dem selben Schreiben vom 13.11.06 die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1.1.05-31.12.05 erhalten und soll nachzahlen. Gilt auch hier die 6 monatige Verjährungsfrist, oder muss ich den Betrag zahlen? Die Betriebskostenabrechnung ist am 13.11.06 erstellt worden,die Energieabrechnung der Heizkosten aber schon am 20.4.06.
Nochmals vielen Dank für Ihre kompetente Hilfe. Ich werde mich auf jeden Fall wieder an diese Einrichtung wenden, wenn ich mal wieder rechtliche Unterstützung benötige!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.01.2007 | 13:55

Sehr geehrte Fragestellerin,

Die Ersatzansprüche des Vermieters verjährten auch dann in 6 Monaten, wenn das Mietverhältnis noch bestünde. § 548 Abs. 1 BGB wäre dann entsprechend anwendbar.

Zu Ihren weiteren Fragen bitte ich zu beachten, dass es sich hier um neue Fragen handelt, die an sich nicht mehr von Ihrem ursprünglichen Einsatz gedeckt sind. In der gebotenen Kürze kann ich daher nur so viel sagen: Eine "korrekte" Formulierung bzw. bestimmte Formalia, die Sie zu beachten hätten, gibt es hier nicht. Sie sollten einfach das Zahlungsverlangen unter Bezugnahme auf obige Ausführungen zur Verjährung zurückweisen.

Die Nebenkostenabrechnung ist binnen 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum zu erstellen. Für 2005 muss sie daher bis zum 31.12.2006 erfolgen; die 6-monatige Frist gilt hier nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

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