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Gilt eine Gebrauchsregelung für alle Eigentümer einer WEG?

| 25.05.2013 20:17 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Zusammenfassung: WEG-Recht: Nutzung des Gemeinschaftseigentum gegen den Willen der Minderheit

Hallo,

von unseren Nachbarn wurde vor einiger Zeit eine auffällige weiße Steingarnitur (Tisch, zwei Bänke, nicht befestigt, aber aufgrund des Gewichts nicht mal eben wegzuräumen) ohne Beschluss auf dem Gemeinschaftseigentum gestellt.
Auf unseren Einwand hin (wir sind direkt betroffen) wurde dann nachträglich ein Antrag gestellt, daß die Garnitur verbleiben darf und dies wurde dann mehrheitlich beschlossen.

Der Verwalter war der Meinung, daß Allstimmigkeit erforderlich ist und deshalb der Beschluß nicht zustande gekommen ist, zumal ja auch nicht alle Eigentümer dort sitzen dürfen. Deshalb haben wir ihn auch nicht angefochten.
Die Garnitur wurde jedoch nicht entfernt, weshalb wir nun klagen.

Jetzt meint der gegnerische Anwalt, es sei doch eine Gebrauchsregelung und da reiche eine Mehrheit. Wir hätten den Beschluss ja anfechten können. Die Meinung des Verwalters sei unerheblich.

Nun ja, am Ende entscheidet wohl das Gericht.

Aber zum Thema Gebrauchsregelung. Wir sind der Meinung, man hätte eine Garnitur anschaffen können, die ALLE Eigentümer nutzen können. Der jetzige Zustand schränkt ja andere Eigentümer (insgesamt 5) ein. Wenn die sich aber jetzt auch alle eine Garnitur hinstellen, wird es eng auf dem Rasen.
Wenn es tatsächlich eine Gebrauchsregelung sein sollte, darf dann jeder Eigentümer auch eine Garnitur aufstellen oder wie funktioniert das?. Gilt die Gebrauchsregelung dann für alle?

Sehr geehrter Ratsuchender,

richtig dürfte zunächst die Einschätzung des Kollegen sein, dass lediglich eine Gebrauchsregelung nach § 15 WEG vorliegt, die mehrheitlich beschlossen werden kann, § 25 WEG.

Gleichwohl könnte der Wirksamkeit des Beschlusses eine anderslautende Vereinbarung entgegenstehen. Anhaltspunkte lassen sich aus Ihrer Darstellung jedoch nicht entnehmen. Hier könnte ein Blick in die Teilungserklärung Aufschluss bringen, wenngleich eine solche Vereinbarung nicht allgemin üblich ist.

Freilich steht der Anschaffung einer gemeinsamen Garnitur rechtlich nichts im Wege. Dafür bedarf es jedoch eine entsprechende Vereinbarung der Eigentümer. Hier kann selbstverständlich nicht mehrheitlich beschlossen werden, dass die Minderheit sich auch an den Kosten einer Anschaffung beteiligen muss.

Die Einschränkung der übrigen Eigentümer, die keine Garnitur aufgestellt haben, ist Folge des Beschlusses zur Gebrauchsregelung. Da die Gebrauchsregelung auf einem Beschluss beruht, gilt sie für und gegen alle Eigentümer. Das heißt jedoch nicht, dass jetzt jeder eine Garnitur aufstellen darf, sondern nur dass die jetzige Garnitur rechtmäßig dort steht, solange es keinen neuen Beschluss gibt, der das ändert.

Insbesondere müsste jeder Eigentümer, der eine weitere Garnitur aufstellen möchte, einen Beschluss der Mehrheit erwirken.

Man darf das Gemeinschaftseigentum nicht ohne Beschluss oder sonstige Vereinbarung nach seinem Belieben nutzen. Man ist nur Miteigentümer. Ich gehe davon aus, dass der aktuelle Beschluss nicht über die Nutzung des Gemeinschaftseigentum durch Aufstellen der genannten Garnitur hinaus geht. Man kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Nachbar seine Garnitur aufgestellt hat und man es aus Gründen der Gleichheit auch dürfe. Dies läuft unter dem Schlagwort "Das Maß ist voll".



Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen die gewünschte Rechtsklarheit gebracht, wenngleich sie keine persönliche Beratung ersetzen kann und will.

Ich weise daraufhin, dass schon eine kleine Änderung des Sachverhalt zu einer gegenläufigen rechtlichen Würdigung führen kann. Die hiesige Auskunft ist daher mangels ausführlicher Sachverhaltsanalyse und unter Berücksichtigung der Höhe des Einsatzes als bloße erste Orientierung zu verstehen.

Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage-Option.

Im Übrigen freue ich mich über Ihre positive Bewertung.

Herzlich grüßend
Ihr
RA Jönsson

Nachfrage vom Fragesteller 25.05.2013 | 21:54

Hallo,
der Verwalter meinte aber, daß Allstimmigkeit erforderlich ist, da diese Nachbarn ja mit der Sitzgruppe, die man nicht mal eben wegrücken kann, eine Sondernutzungsfläche begründen, da die Fläche durch andere Eigentümer nicht mehr nutzbar ist.

Zudem haben sie schon ein weiteres Stück Rasen, was sie als Sondernutzungsfläche zur Verfügung gestellt haben. Sie hätten sie auch dort hinstellen können.

Das kann doch dann nicht mehr mehrheitlich als Gebrauchsregelung gesehen werden?

Außerdem versinkt die Garnitur aufgrund ihres Gewichts im Rasen, der sehr weich ist, da Hanglage. Jetzt ist die Standfestigkeit mit Gehwegplatten an den Aufstellflächen erhöht worden (ohne Beschluss natürlich).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.05.2013 | 22:40

Danke der Nachfrage, die ich gerne beantworte.

Die Frage, ob eine bloße Gebrauchsregelung oder sogar ein Sondernutzungsrecht beschlossen wurde, kann nur durch die Auslegung des Beschlusses selbst erfolgen.

Für die Annahme eines unwirksamen Beschlusses über die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes spricht, wenn die Sitzgruppe nicht von allen, sondern nur von Ihrem Nachbarn genutzt werden darf. Eine Gebrauchsregelung schließt nämlich gerade die Nutzung durch die übrigen Eigentümer nicht aus, sondern regelt diese nur.

Wenn Ihr Nachbar daraufbesteht, dass es seine Sitzgruppe ist, dann ist der Beschluss unwirksam, wenn er sie dort dauerhaft stehen lassen will.

Ihr Rechtsgefühl hat Sie insofern nicht getäuscht.

Die Mehrheit kann nicht beschließen, dass eine Bank für nur einen Eigentümer aufgestellt wird(Sondernutzung).

Die Mehrheit kann aber beschließt, dass eine Bank für alle aufgestellt wird (Gebrauchsregelung).

In Ihrem Verfahren müssen Sie klar darstellen, dass der angefochtene Beschluss die alleinige Nutzung durch Ihren Nachbarn verfolgt.

Ich hoffe, Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche viel Erfolg in dem aktuellen Verfahren.




Bewertung des Fragestellers 26.05.2013 | 17:00

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