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Gilt die Wohnflächenverordnung für den Erwerbsfall?


22.11.2007 21:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Rechtsanwälte,

folgende Situation möchte ich Ihnen schildern:

Wir haben eine 4 Zimmer DG Wohnung mit 120qm erworben. Die Teilungserklärung ist vorhanden und weißt einen Miteigentumsanteil für die Wohnung aus. Es befinden sich 3 weitere, größere Wohnungen in der Wohnanlage.

Im Expose des Maklers stand eine "gesamte Wohnfläche" von eben diesen ca. 120qm. In der sep. Wohnflächenberechnung im Expose werden die Maße der Zimmer, der Balkon zur Hälfte und der Putz -3% abgezogen.

Wie erwähnt, ist es eine DG Wohnung mit einem Kniestock von ca. 1,50m.

Wir haben die Wohnung vorher natürlich auch gesehen.

Leidiges und ja immer wieder das Thema in Foren ist, das nach unserer Berechnung nun eine Wohnfläche von ca. 102qm rauskommt. Wir kommen auf diesen Wert, weil wir nach Wohnflächenverordung die qm zwischen 1 bzw.1,5 und 2 m zur Hälfte rechnen. Bei der Besichtigung empfanden wir diesen Flächenunterschied überhaupt nicht und bezweifelten auch die Angaben im Expose nicht. Die Maklerin sagt natürlich, dass sie die Angaben in den Bauunterlagen der Eigentümerin standen, und sie diese anschließend ins Expose übernommen hat. Sie sieht sich nicht in der Lage jetzt irgend etwas für uns zu tun. Ebenfalls ist die Verkäuferin nicht gesprächsbereit und wirft den Ball an die Maklerin zurück.

Die Kaufpreisfälligkeit ist heute bei uns eingegangen und wir haben keine lange Zeit diese Angelegenheit geregelt zu bekommen. Wir denken natürlich auch daran, falls wir die Wohnung irgend wann wieder veräußern möchten, dass der QM Preis je nach Angabe der Wohnfläche sich erheblich verändert.

Wie können wir vorgehen und müßte nicht auch die Teilungserklärung bzgl. der Miteigentumsanteile geändert werden?
Ist die Definition der Wohnfläche in der Wohnflächenverordnung auch im Erwerbsfall zu berücksichtigen oder nur bei Vermietungen?

Vorab möchten wir uns für Ihre Rückantwort recht herzlich bedanken.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund Ihres dargelegten Sachverhalts wie folgt beantworten:

Ich bitte dabei zu bedenken, dass dies in erster Linie dazu dient, Ihnen eine ersten Überblick über die Rechtslage zu verschaffen und keineswegs ein ggf. erforderliches persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl ersetzt.

Die Wohnflächenverordnung gilt gemäß § 1 Abs. 1 WoFlV dann, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird.
Damit gilt sie nicht nur lediglich für den Fall der Vermietung, sondern auch für den Fall eines Erwerbs einer Wohnung, wie in Ihrem Fall. In der Regel wird die WoFlV grundsätzlich zur Berechnung von Wohnflächen herangezogen.

Gemäß § 4 Nr. 1 WoFlV sind Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m vollständig zu berücksichtigen.
Nach § 4 Nr. 2 WoFlV werden Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern lediglich zur Hälfte berücksichtigt.

In Ihrem Fall ist also tatsächlich davon auszugehen, dass die Wohnung eine erhebliche kleinere Wohnfläche aufweist, als wie in dem Expose beschrieben.

Demnach handelt es sich hier um einen Mangel der Kaufsache. Die Abweichung beträgt hier 22,4 % von der angegebenen Wohnfläche und ist somit ein erheblicher Mangel.

Sie könnnen hier die allgemeinen kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte geltend machen.

Die Maklerin hat sich Ihnen gegenüber nicht schadensersatzpflichtig gemacht. Diese hat keine ihr zustehende Pflicht verletzt. Für den Makler besteht keine Pflicht, eine vom Verkäufer mitgeteilte Wohnfläche eines Hauses oder Wohnung bei Weitergabe an den Kaufinteressenten nachzurechnen (Köln DB 71, 1713; Palandt 65. Aufl. 2006, § 652 Rz. 16).

Insoweit müssen Sie sich an die Verkäuferin halten.

Da eine Nacherfüllung (Vergrößerung auf 120 qm) hier unmöglich sein dürfte, haben Sie die Möglichkeit den Kaufpreis zu mindern oder vom Vertrag zurückzutreten.

Ungeachtet dessen, können Sie Schadenersatz geltend machen, für die Schäden, die sich aus der Abweichung der Wohnfläche ergeben.

Dies lässt sich jedoch zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend beurteilen, da hier eine Vielzahl von Schadenspositionen in Betracht kommen könnten.

Ich würde Ihnen empfehlen, sich einvernehmlich mit der Verkäuferin auf einen, der tatsächlichen Wohnungsgröße entsprechenden, angemessenen Kaufpreis zu einigen.

Auch die Teilungserklärung, bzw. der Miteigentumsanteil müssen dahingehend korrigiert werden und im Grundbuch eingetragen werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2007 | 19:23

Vielen Dank für Ihre Einschätzung!

Aber, wer ist "Schuld" bzw. wen können wir angehen.

Die Verkäuferin hat keine Ahnung und einen Vorsatz können wir Ihr nicht nachweisen. Sie verweist auf die "Fachleute" (Gutachter der die Wohnflächenberechnung erstellt hat, die Maklerin und den Notar (Teilungserklärung), der/die sich auf die Unterlagen bezieht).
Wo steht, dass das bei jedem Privatverkauf von Wohneigentum diese aktuelle Wohnflächenverordnung angewendet werden muß und auch ob es nur bei NEUBAUTEN oder ebenfalls bei Bestandsimmobilien (über 20Jahre alt) zu verwenden ist. Wenn wir die Grundfläche oder beheizbare Fläche messen ist die ja mit 120qm richtig. Nur nach WoFIV sind es 102qm. Im Kaufvertrag steht nichts von der Fläche. Natürlich wird im Absatz aufgeführt, dass der Verkäufer ein bestimmtes Flächenmaß nicht schuldet und der Käufer den Vertragsgegenstand genau besichtigt hat. Also müsste man, wenn das prizipiell angewendet werden müsste, von einem ext.Sachverständigen oder Architekten, der Verkäufer oder der, der die Teilungserklärung erstellt, einen Wohnflächenberechnung nach WoFIV gesetzliche fordern. Ist das eine Lücke im System?

In Ihrer ersten Ausführung schrieben Sie den Wert von 22,4%. Wir kommen auf ca.15%. Macht das einen Unterschied?

Können wir uns auf den höheren QM Preis beziehen, der vielleicht im Vergleich zu einem vergleichbaren Objekt eher "teurer" ist und versuchen über diesen Weg erfolgreich zu sein?

Wir möchten nur nicht was anfangen, was hinterher nichts bringt. Natürlich, gibt es auch keine Garantien!

Wir bedanken uns vorab für Ihre letzte Ausführung!

mfg
K.M., Regensburg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2007 | 01:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen wie folgt beantwoten:

Auf Grund des jetzt dargelegten Sachverhalts mag die rechtliche Situation noch etwas anders liegen.

Grundsätzlich ist der Verkäufer verantwortlich für die Beschreibung und den Zustand der Kaufsache bei Vertragsschluss.

In Ihrem Fall wäre sich an die Verkäuferin zu halten.

Es geht in Ihrem Fall im Wesentlichen um die Übertragung von Miteigentumsanteil, nämlich einer von 4 Wohnungen in der Wohnanlage.

Da beispielsweise für die Umlage der Betriebskosten auf die jeweiligen Miteigentumsanteile unter anderem die Quadratmeter entscheidend sind wird hier die WoFlV anzuwenden sein. Die gesetzliche Regelung sieht die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten nach Miteigentumsanteilen vor (§ 16 Abs. 2 WEG). Davon sind sämtliche gemeinschaftlichen Kosten erfasst, gleichgültig, ob sie den einzelnen Miteigentümer konkret betreffen oder ihm Vorteile bringen oder nicht. Für Heizungs- und Warmwasserkosten gilt die Heizkosten-Verordnung vom 23. 2. 1981 (BGBl. I S. 261) in der Neufassung vom 20. 1. 1989 (BGBl. I S. 115) bei zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (§ 1 Abs. 2 Nr. 3; § 3 HeizkV; Zimmermann DNotZ 1981, 532). Hiernach ist eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung vorgeschrieben. 30 bis 50% können nach der Wohn- und Nutzfläche verteilt werden, 50 bis 70% sind nach dem Verbrauch zu ermitteln (§ 7 HeizkV). Deswegen ist in der Aufteilung die Angabe der Wohnungsgröße angebracht, falls die Miteigentumsanteile nicht nach qm errechnet sind und die qm exakt wiedergeben. Bei gleichartigen Wohnungen dürfte es keine besonderen Probleme wegen der Angabe der Wohnfläche nach der WoFlV geben.

Auf Grund dieser Tatsache düfte hier in jedem Fall die WoFlV anzuwenden sein, auch wenn es sich um eine 20 Jahre alte Immobilie handelt.

Maßgeblich dürfte in Ihrem Fall tatsächlich sein, ob eine Bezeichnung nach Grundfläche oder aber nach Wohnfläche erfolgte. Grundfläche düften dabei die vollen 120 qm sein. Wohnfläche nur die 102 qm.

Problematisch erscheint nunmehr der vertragliche Passus, dass kein konkretes Flächenmaß geschuldet wird und die Wohnung vorher ausführlich besichtigt wurde und die Wohnung in diesem Zustand durch Sie akzeptiert wurde.

Bedauerlicherweise ist mir bei der Berechnung der Prozentualen Abweichung ein Fehler unterlaufen, für den ich mich entschuldigen möchte. Die Abweichung beträgt natürlich 15 %, wodurch sich allerdings in der rechtlichen Bewertung nichts ändert.

Der Bezug auf den höheren Quadrarmeterpreis ist möglich. Mehr bringt jedoch meines Erachtens der Bezug zur Betriebskostenabrechung, mit der Ihnen bei höherer Quadratmeterzahl höhere Kosten auferlegt werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner Beantwortung hilfreich sein.

Sehr gerne stehe ich Ihnen auch per direkter Onlineanfrage zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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