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Gilt Nutzungsänderung ab Baugenehmigung oder ab Herstellung des genehmigten Zustands

| 10.05.2020 06:55 |
Preis: 48,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag.

Wir haben letztes Jahr ein bisher ungeteiltes Mehrparteien-Haus in einer GbR gekauft (zusammen mit anderen Miteigentümern der verschiedenen Wohnunge). Darin bestanden 8 Wohnungen (je 2 in UG, EG, OG und DG). Mit dem Verkauf wurde gleichzeitig die Teilung in WEG durch die GbR und die Zusammenlegung der beiden Wohnungen im UG sowie jeweils die linke und rechte Seite OG/DG beschlossen, so dass es am Ende 5 Wohnungen geben wird.
Im Nachhinein haben wir Herausgefunden, dass laut erster Baugenehmigung die beiden Wohnungen im Dachgeschoss bisher kein Wohnraum waren, sondern nur Abstellraum/Speicher und daher wohl die Vermietung bisher unzülässig.
Da das Haus im Zuge des Verkaufs auch saniert werden soll, wurde bzgl. der Zusammenlegung der Wohnungen auch die Nutzungsänderung durch eine Baueingabe und Abgeschlossenheit mit Betreff "Dachgeschossausbau" vorab eingereicht und auch behördlich genehmigt.

Nun die Fragen:
1.) Ist die Nutzungsänderung (Erlaubnis zur Vermietung) mit dem Erhalt der Baugenehmigung bereits erreicht und die beiden DG-Wohnungen können dann bis zur erfolgten Zusammenlegung der beiden OG/DG bereits offiziell noch vermietet werden oder ist dies erst legal erlaubt, sobald die nötigen Auflagen durch die Baugenehmigung (wie z.B. Brandschutzwand in diesem Bereich) erfüllt sind?
2.) Hätte der Verkäufer uns darauf hinweisen müssen, dass die Wohnungen bisher nicht legal vermietet wurden, selbst wenn die Baueingabe zum Zeitpunkt des Kaufs bereits genehmigt war.
Dies hängt ja vermutlich von der Antwort auf Frage 1 ab, wann die Nutzungsänderung gültig ist.
Denn die Wohnungen werden ja vom Zeitpunkt des Kaufs bis zur Zusammenlegung der Wohnungen (inkl. Herstellung der Brandschutzwand) noch ein paar Monate vermietet und betreffen dann sozusagen uns, falls es erst ab Herstellung legal ist.
3.) Würde eine evtl. Strafe wegen illegaler Vermietung nur die Inhaber des Sondereigentums der beiden oberen Wohnungen oder alle Miteigentümer des Hauses betreffen.

Im Voraus vielen Dank!

Gruss

Sehr geehrter Ratsuchender,


trotz des Hinweises haben Sie den Einsatzbetrag erheblich reduziert und dadurch offenbar die geringste Ausführlichkeitsstufe bewusst gewählt. Das vorausgeschickt, zu Ihren Fragen:


1.) Ist die Nutzungsänderung (Erlaubnis zur Vermietung) mit dem Erhalt der Baugenehmigung bereits erreicht und die beiden DG-Wohnungen können dann bis zur erfolgten Zusammenlegung der beiden OG/DG bereits offiziell noch vermietet werden oder ist dies erst legal erlaubt, sobald die nötigen Auflagen durch die Baugenehmigung (wie z.B. Brandschutzwand in diesem Bereich) erfüllt sind?

Die Genehmigung zur Nutzungsänderung gilt erst ab Erteilung der Auflagen erteilt. Dieses ergibt sich aus den Genehmigungsbescheid automatisch, sofern dort nicht ausnahmsweise die vorherige Nutzung erlaubt wird - das ist aber in der Regel nur bei Projekten mit Öffentlichkeitsinteresse der Fall. Gleichwohl muss die Genehmigung darauf gesondert geprüft werden.


2.) Hätte der Verkäufer uns darauf hinweisen müssen, dass die Wohnungen bisher nicht legal vermietet wurden, selbst wenn die Baueingabe zum Zeitpunkt des Kaufs bereits genehmigt war.
Dies hängt ja vermutlich von der Antwort auf Frage 1 ab, wann die Nutzungsänderung gültig ist.
Denn die Wohnungen werden ja vom Zeitpunkt des Kaufs bis zur Zusammenlegung der Wohnungen (inkl. Herstellung der Brandschutzwand) noch ein paar Monate vermietet und betreffen dann sozusagen uns, falls es erst ab Herstellung legal ist.

Wenn der Verkäufer die Kenntnis hatte, kännte er Sie auch ungefragt darauf hinweisen müssen, da dieser Umstand für die Kaufentscheidung ja sicherlich relenat gewesen ist.


3.) Würde eine evtl. Strafe wegen illegaler Vermietung nur die Inhaber des Sondereigentums der beiden oberen Wohnungen oder alle Miteigentümer des Hauses betreffen.

Nur den Inhaber des Sondereigentums.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 12.05.2020 | 09:46

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Die Antworten haben exakt meine laienhafte "Einschätzung" bestätigt und mir die entsprechende Sicherheit gegeben, mit dem Verkäufer zu argumentieren.

Vielen Dank."
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