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Gibt es eine unendgeldliche Zwangseintragung (Belastung) ?

| 15.01.2009 21:40 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


23:41
Sehr geehrte Anwälte,


seinerzeit vor ca. 30 Jahren beim Bau der Reihenhäuser war es offenbar so, dass eine einzelne Parzelle, die vor meinem Grundstück vorgelagert war und zwischen meinem Grundstück und dem Bürgersteig liegt, zumindest mein Grundstück und das Nachbarn mit der Straße verband.

Nun habe ich vor ca. 10 Jahren einen Antrag auf Baugenehmigung einer Doppelgarage gestellt, man erlaubte mir dies, wenn ich die Parzelle zu meinem Grundstück nehme, was ich dann auch tat und die Parzellen verband.

Danach bauten wir auf unserem Grundstück, dass dann einen Zugang zur Straße hatte, auch die Doppelgaragen.
Die Nachbarin hatte keinen Zugang mehr zur Straße und musste durch eine Vereinbarung durch den Anwalt dann einen Mietzins im Jahr zahlen, dass sie ein Teil meines Grundstücks zum Übergang nutzt.

Nun hat sie das Haus vor ca. 5 Jahren verkauft und ein neuer Eigentümer zog dort ein.

DIeser zahlte auch weiterhin diese Miete jährlich.

Jetzt nach ca. 5 Jahren kommt er an und meinte, er müsse die alte Vereinbarung sehen, weil er wissen will, zu welchem Zeitpunkt die Vorbesitzerin hier nebenan wusste, wann sie nur ein Notwegerecht hat.
Er meint nun nämlich, dass die Vorbesitzerin ihm im unklaren lies über den tatsächlichen Zustand des Grundstücks.
Nun argumentiert er zweierlei, einerseits würde er vielleicht die Vorbesitzerin offenbar auf Betrug und Entschädigung verklagen und andererseits hätte er gerne von mir ein Wegerecht, also ein Baulast, eingetragen im Grundbuch
Meine Frage dazu, ob ich dies, wegen wie er sagt, Gewohnheitsrecht (erzahlte ja 5 JAhre lang die Miete) machen muss und ob ich andererseits ihm hier ein Recht auf Überfahrt seines Automobils gestatten muss bzw. ob ein Fußrecht reicht und ob es so was gibt ?

Sie müssen wissen, dass mein Grundstück am Bordstein abgesenkt wurde, meine Mülltonne da nun steht und direkt daneben meine Garagen, wenn er nun ein richtiges Wegerecht bekommt, würde sich sicher alles ändern und ich müsste alles trotz Baugenehmigung abreissen !
Nur wer bezahlt mir das dann ?
Kann man das Amt hier haftbar machen oder hat er nur das recht, aufgrund zivilrechtlicher Verjährungsfristen nach 5 Jahren mich anzugehen, weil die Amtshaftungsregelung kürzer evtl. ist ?
Ich denke, wenn er einen Zwangseintrag vornimmt, müsste ich dies vom Amt entschädigt kommen oder ?

Zu uns sagte der Nachbar nun aber, dass die Vorbesitzerin ihm zwar sagte, dass dort ein Notwegerecht bestehe, er damit aber nichts anfangen könne und nicht wusste, dass das Grundstück angeblich nicht richtig erschlossen sei.
Mein Nachteil wäre nun, dass bei einem Zwangsabkauf oder aber Zwangsrechtseintragung in meinem Grundbuch hier eine Belastung entsteht und ich vielleicht meine Garagen entfernen muss, obwohl er ja immer zu seiner Wohnunmgstür kommt.
Der Notweg ist groß genug !
Mein Haus und Grundstück wäre bei einer solchen Zwangseintragung sicher weniger wert und ich kann ja nix dazu, dass er so dumm war, hier nicht genauer nachzufragen !

Falls nun die Vorbesitzerin verurteilt wird, hier was rückgängig zu machen oder kann es der jetzige Nachbar irgendwie schaffen, hier ein Wegerecht auch im Grundbuch eintragen zu lassen ?

Ich bitte auch hier wieder alle Fragen zu beantworten
Hätte zudem der Nachbar ein erschlossenes Grundstück, wenn ein Wegerecht zu Fuß eintragen lässt und kann dies eine Behörde von mir verlangen ?

Werde ich für eine solche Eintragung, Fußwegerecht entschädigt oder kann ich die Behörden verklagen ?
Vielen Dank
15.01.2009 | 22:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Hinsichtlich der Auseinandersetzung zwischen Ihrem Nachbarn und der ehemaligen Eigentümerin ist dies für Sie nicht relevant. Im übrigen sehe ich aufgrund Ihrer Angaben keine Anhaltspunkte für eine Strafanzeige, soweit nicht schon etwaige Fristen abgelaufen sind.
2. Im Ergebnis besteht ein Notwegerecht zu Gunsten Ihres Nachbarn, dass vertraglich (schuldrechtlich) vereinbart wurde. Diese Vereinbarung hat weiterhin Bestand, da der Nachbar auf den entsprechenden Mietzins gezahlt hat.
3. Das der Nachbar seine schuldrechtlichen Anspruch dinglich absichern möchte ist verständlich. Ein entsprechender Anspruch auf eine Baulast oder eine Dienstbarkeit steht ihm ohne Ihre Einwilligung nicht zu.
4. Eine entsprechende Belastung Ihres Grundstückes müssen Sie nicht akzeptieren, außer Sie haben sich hierzu in der Vergangenheit notariell verpflichtet. Jedenfalls ergibt sich aus einem etwaigen Gewohnheitsrecht kein Anspruch eine dingliche Belastung im Grundbuch durch den Nachbarn akzeptieren zu müssen..
5. Jedenfalls hat das aktuelle Notwegerecht, welches nach Ihren Angaben angemessen ist, die entsprechende Genehmigung für die Garage zu berücksichtigen.
6. Folglich können Sie nicht zu einem Abriss der Garage gezwungen werden, so dass auch ein Amtshaftungsanspruch nicht greift.
7. Ein Zwangsabkauf ist ebenfalls nicht vorstellbar.
8. Die Auseinandersetzung zwischen Ihrem Nachbar und der vorherigen Eigentümerin wird jedenfalls keine Auswirkungen auf Ihre Eigentumssituation haben. Hier geht es wahrscheinlich Schadensersatzansprüche und ein strafrechtliche Klärung. Beides betrifft nicht die Eigentumssituation des betreffenden Flurstücks. Eine Verpflichtung von Ihnen besteht darin, das Wegerecht tatsächlich zu gewähren. Zu einer dinglichen Absicherung sind Sie wie ausgeführt nicht verpflichtet.
9. Auch seitens einer Behörde ist eine Zwangseintragung eines Notwegerechtes nicht denkbar.
10. Soweit Sie allerdings eine Eintragung eines grundbuchrechtlich abgesicherten Wegerechtes erwägen, können Sie hierfür eine entsprechende Entschädigung für die Belastung Ihres Grundstückes verlangen. Die Höhe ist dabei Verhandlungssache.

Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche und verständliche Einschätzung gegeben zu haben.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 15.01.2009 | 23:03

Vielen Dank,

gibt es entgegen ihren Angaben auch Ausnahmen, die mich zwingen könnten ?
Auch wenn sie diese nicht für möglich halten, sagen sie sie bitte der Vollständighalber noch ?

Ich beziehe mich hier auf die Vereinbarung mit der Vorbesitzerin.
Dies ist ja ein Notwegerecht und das wurde nicht im Grundbuch eingetragen.

Zudem ist es mit dem Verwirkungs und Verjährungsfristen recht speziell neuerdings !

Soweit ich weiss, muss ein neuer Eigentümer sich an die Vereinbarungen auch nicht gebunden halten.
Ich habe jedenfalls mal gehört, dass man einen Fall konstrueiren kann, dass ich doch zu einem eingetragenen Wegerecht verpflichtet werden könnte.
Ein Anwalt meinte mal, es könnte auch auf die Vereinbarunge mit der Vorbesitzerin ankommen und was sie wo und wie wusste zu ihren Belastungen !

Zum Abschluss bitte ich sie, mir für den Falls die betreffenden Paragraphen zu nennen !

Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.01.2009 | 23:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Verpflichtung ein entsprechendes Notwegerecht zu gewähren ergibt sich aus § 917 BGB . Für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit bedarf es die Einwilligung des Eigentümers. Eine Verpflichtung zur Eintragung einer Dienstbarkeit kann daher nur bestehen, wenn Sie eine entsprechende Willenserklärung abgegeben haben, die an entsprechende Formerfordernisse gebunden sind.

Allenfalls in dem Folgenden entschiedenen Fall des BGH gab es eine Verpflichtung des Eigentümers eine Baulast einzutragen. In diesem Fall bestand bereits eine eingetragene Grunddienstarkeit.

"Das OLG Düsseldorf stellte zunächst fest, daß sich der Anspruch auf die Bestellung der Baulast nicht aus dem Vertrag mit der ursprünglichen Verkäuferin ergeben könne (vgl. hierzu BGH DNotI-Report 14/1994, S. 5), da der Erwerber des belasteten Grundstücks dessen schuldrechtliche Pflichten nicht übernommen habe. Nach der Rechtsprechung des BGH könne sich aber aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis (vgl. Amann, DNotZ 1989, 531) eine Verpflichtung zur Bestellung einer Baulast ergeben. Dies sei dann der Fall, wenn (1) die Grunddienstbarkeit bestellt wurde, um das begünstigte Grundstück baulich zu nutzen, (2) die Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung ist und eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt, (3) bei Bestellung kein Anlaß bestand, die Baulastübernahme zu erwägen und (4) Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen (BGH DNotZ 1989, 665 = NJW 1989, 1608; BGH DNotZ 1991, 250 ; BGH DNotZ 1993, 57 = NJW 1992, 2885 = WM 192, 1784)."

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 17.01.2009 | 12:38

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