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Gewinnermittlung bei Einkünften aus V+V mittels Einnahmen- Überschussrechnung

| 13.10.2010 15:15 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Ich bin Organ einer ausländischen Stiftung, welche Immobilienbesitz in Deutschland hat. Die Stiftung ist in Deutschland beschränkt steuerpflichtig und auch steuerlich veranlagt. Es werden ausschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, es wird eine Einnahmen- Überschuss-Rechnung gefertigt, bei der Steuererklärung wird für jedes Objekt eine eigene Anlage V beigefügt.

Jetzt hat die Stiftung eine weitere Wohnung erworben.

Ist dies in der Steuererklärung überhaupt anzugeben, wenn

a) hieraus keinerlei Miet- oder sonstige Einnahmen erzielt werden?

b) ein Mieter lediglich das Wohngeld bezahlt - aber keine Miete - und die Wohngeldzahlungen direkt an die Hausverwaltung erfolgen?

Vielen Dank!


Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Für die Wohnung ist dann eine eigene Anlage V auszufüllen (und die Wohnung insgesamt bei der EÜR zu berücksichtigen), wenn mit der Wohnung Einkünfte aus Vermietung erzielt werden, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG .

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen vor, wenn die Wohnung zur Nutzung überlassen wird, und zwar gegen Entgelt. An der Nutzungsüberlassung bestehen hier keine Zweifel, wenn Sie die Wohnung einem Dritten zum Gebrauch überlassen. Damit ist für das Vorliegen von Einkünften allein entscheidend, ob die Nutzungsüberlassung gegen Entgelt erfolgt.

Entgelt ist jede Einnahme, wenn sie durch die Nutzungsüberlassung veranlasst ist, wenn sie also dadurch ausgelöst wird (Heuermann in: Blümich, Blümich, EStG - KStG – GewStG, 106. Auflage, Stand Mai 2010, § 21 EStG , Rn. 120). Bei dem gezahlten Wohngeld handelt es sich um eine solche Einnahme, da es aufgrund der Nutzungsüberlassung gezahlt wird. Im Ergebnis liegen damit bislang Einkünfte aus Vermietung vor, auch wenn als Entgelt nur das „Hausgeld" gezahlt wird.

§ 21 EStG setzt in Verbindung mit § 2 Nr. 6 EStG jedoch weiter voraus, dass der Steuerpflichtige die Erzielung von Einkünften auch beabsichtigt (sog. Einkünfteerzielungsabsicht). Diese ist – entgegen ihrer Bezeichnung – darauf gerichtet, nachhaltig einen Überschuss zu erzielen (Heuermann in: Blümich, a. a. O. Rn. 150).

Eine solche Einkünfteerzielungsabsicht wird von § 21 EStG jedoch unterstellt (BFH, Urt. vom 28.11.2007 - IX R 9/06 ), ist jedoch zu widerlegen.

Ob eine Einkünfteerzielungsabsicht daher ausnahmsweise nicht vorliegt, ist daher Sache des Einzelfalls. Dabei ist eine Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalles vorzunehmen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dies im Rahmen dieser Plattform und anhand des knapp geschilderten Sachverhalts nicht abschließen möglich ist. Die verbilligte Vermietung zum „Selbstkostenpreis" in Ihrem Falle spricht aber tendenziell eher gegen eine Gewinnerzielungsabsicht. Dies könnten Sie gegenüber der Finanzbehörde durch Angabe der entsprechenden Motive untermauern.

Schließlich kommt es für die Beurteilung, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, nicht nur auf die einzelnen Jahre an, sondern auf den Gesamtzeitraum der Nutzung der Wohnung. Dies sind bei Immobilien für gewöhnlich 30 Jahre, wobei der Zeitraum zu verkürzen ist, wenn konkrete Vorhaben für eine frühere Veräußerung bestehen.

Zusammengefasst heißt dies, dass die Wohnung dann einkommensteuerrechtlich nicht relevant ist, wenn über die Gesamtdauer des Prognosezeitraums kein Gewinn erwirtschaftet werden soll, was jedoch eine Ausnahme darstellt und daher Begründungsaufwand verursacht. Dann müsste eine Anlage V nicht ausgefüllt werden, die Wohnung wäre in der EÜR nicht zu berücksichtigen.

Aber auch wenn eine Gewinnerzielungsabsicht bei Ihnen nicht vorliegt und damit die Wohnung einkommensteuerlich nicht relevant ist, sollten Sie hier mit dem Finanzamt in Kontakt treten.

Denn wenn Sie in Deutschland Einkünfte aus VuV erzielt, wird das Finanzamt unter Umständen ohnehin mit Fragen auf Sie zu kommen, wenn und sobald es Kenntnis vom Erwerb der Wohnung erlangt (was anlässlich der Grunderwerbsteuer nicht selten vorkommt). Sie können dann schon frühzeitig mit dem Sachbearbeiter ein Einvernehmen herstellen.

Ich rate Ihnen überdies, sich durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer nach Aufklärung aller für die Gewinnerzielungsabsicht maßgeblichen Umstände persönlich beraten zu lassen. Die Gefahr, dass Sie die zu Ihren Gunsten sprechenden Tatsachen zu hoch und die nachteiligen Tatsachen zu niedrig bewerten, ist erfahrungsgemäß hoch.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 13.10.2010 | 16:37

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