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Gewinnbringende Untermiete ohne Kenntnis des Vermieters

03.07.2014 00:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Grundsätzliches zur unberechtigten Untervermietung gem. § 540 Abs. 1 BGB und deren Folgen.

Folgendes Szenario:

Der Hauptmieter zieht aus seiner Wohnung aus und vermietet sie nun gewinnbringend unter. Da der Vermieter einer Untermiete nicht zustimmen würde verschweigt der Hauptmieter das Vertragsverhältnis mit dem Untermieter. Der Hauptmieter ist sich bewusst, dass die Untermiete der Zustimmung des Vermieters bedarf und dass das Verschweigen eine Kündigung des Mietvertrages mit sich ziehen kann.

Der Umsatz der Untermiete sind 10.000 Euro, der Gewinn 2.000 Euro. Der Hauptmieter ist Student und hat keine zusätzliche Einnahmequelle.

Hauptfragen:

1. Begeht der Hauptmieter eine Straftat?
2. Hat der Vermieter rückwirkend zivilrechtliche Ansprüche auf den Gewinn der Untermiete?
3. Ist der Hauptmieter in diesem konrekten Fall steuerpflichtig?
4. Kann die Kündigung durch den Vermieter fristlos erfolgen oder sind in dem Hauptmieter/Untermieter die übliche Frist (in diesem Fall 3 Monate) zu gewähren?

Sollte Frage 1 mit "Ja" beantwortet werden, sind Frage 2-4 nicht mehr relevant und können ignoriert werden.

Anmerkung: Es handelt sich NICHT um eine Sozialwohnung.

Vielen Dank für ihre Zeit.
Mit freundlichen Grüßen.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe in der Annahme, dass im konkreten Mietvertrag nichts bezüglich einer Untervermietung geregelt ist, so dass hier die gesetzliche Regelung des § 540 Abs. 1 BGB Anwendung findet. Danach ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (Untermieter) zu überlassen. Der Hauptmieter kann allerdings einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubniserteilung (BGH NJW 1985, 130 ) nach Maßgabe des § 553 BGB haben, soweit der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein solches berechtigtes Interesse kann beispielsweise dann vorliegen, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Hauptmieters verändern (Palandt BGB, § 553, Rn. 4). Allerdings muss der Hauptmieter die Erlaubnis beim Vermieter einholen, auf der anderen Seite muss der Vermieter in aller Regel die Erlaubnis erteilen (BGH, Urteil vom 05.11.2003, Az. VIII ZR 371/02 ). Da dies in Ihrem Fall nicht geschehen ist, verbleibt es bei der unberechtigten Untervermietung.

Nun zu Ihren konkreten Fragen:

Ad 1.

Um sicher beurteilen zu können, ob im bewussten Verschweigen der Untervermietung mit Gewinnerzielungsabsicht tatsächlich eine Straftat vorliegt, bedarf es detaillierterer Angaben, was ich ausdrücklich voranstellen möchte. In Betracht könnte allenfalls ein Betrug gem. § 263 Abs. 1 StGB kommen, wobei ich anhand Ihrer Schilderung tendenziell eher Zweifel an einer Verwirklichung dieses Straftatbestandes habe. Der Hauptmieter müsste dazu nämlich den Vermieter durch Unterlassen (Verschweigen der Untervermietung) getäuscht haben, woraufhin dieser einem Irrtum unterliegen musste. Außerdem müsste es zu einem Vermögensschaden gekommen sein, wobei ich auch hier Bedenken habe. Denn der Vermieter hat seinen Mietzins gemäß dem Mietvertrag ja durchweg erhalten.

Ad 2.

Im Hinblick auf Ansprüche des Vermieters auf den Gewinn aus der Untervermietung (2.000,00 EUR) müssen Sie sich keine Gedanken machen. Überlässt der Vermieter nämlich die Wohnung dem Hauptmieter aufgrund eines Mietvertrags, so begibt er sich für die Dauer des Mietvertrags seiner Verwertungs- und Gebrauchsmöglichkeit. Diese Möglichkeiten sind nicht mehr ihm, sondern dem Hauptmieter zugewiesen. Nutzt also ein Hauptmieter die Wohnung unberechtigt zur Gewinnerzielung, so greift er nicht in den Zuweisungsgehalt eines fremden Rechts ein. Er braucht den erlangten Mietzins dem Vermieter daher nicht herauszugeben, da er nicht gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB „ungerechtfertigt bereichert" ist. Der Vermieter habe nach der Rechtsprechung des BGH andere Ansprüche gegen den Hauptmieter und sei daher auch nicht unbillig benachteiligt (BGH NJW 1996, 838 , 840).

Ad 3.

Der Gewinn aus der Untervermietung stellt steuerpflichtiges Einkommen im Sinne des EStG dar und ist daher bei der Einkommenssteuererklärung unbedingt anzugeben.

Ad 4.

Die unberechtigte Untervermietung stellt eine Verletzung des Hauptmietvertrages dar, gegen die der Vermieter zivilrechtlich durch eine außerordentliche (fristlose) Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgehen kann. Der Vermieter muss die unerlaubte Untervermietung allerdings beweisen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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