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Gewinn bei privater Immobilienveräußerung

| 04.01.2008 14:41 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Kay Fietkau


Sehr geehrte Frau Steuerfachanwältin, sehr geehrter Herr Steuerfachanwalt, es geht um folgende zentrale Frage: In welcher Höhe (%) muss ein ggf. zu erwartender Gewinn aus privater Immobilienveräußerung versteuert werden, bzw. woraus ergibt sich überhaupt ein Gewinn? Fall: Meine Frau und ich sind steuerlich zusammen veranlagt. Außerdem sind 2 minderjährige Kinder im Haushalt. Im Jahre 2002 haben wir ein kleines Grundstück gekauft und darauf, teils durch einen Werkvertrag und teils mit Eigenleistungen ein privates Wohnhaus errichtet in dem wir derzeit wohnen. Wir bekommen dafür auch die (alte) Eigenheimzulage. Das Finanzamt hat den Einheitswert zur Grundsteuerveranlagung seinerzeit wie folgt ermittelt: Grundstückspreis + Werkvertragskosten + Materialausgaben für Eigenleistungen = Fertigstellungswert der Immobilie, woraus der Einheitswert ermittelt wurde. Die erheblichen Eigenleistungen von rund 4.000 Arbeitsstunden (in rund 2 Jahren) wurden nicht erfasst. Aus schwerwiegenden gesundheitlichen Gründen eines Familienmitgliedes, sind wir gezwungen die pflegeintensive Immobilie wieder zu verkaufen. Legt man als Anschaffungswert lediglich (Grundstückspreis + Werkvertragskosten + Materialausgaben für Eigenleistungen) zugrunde wird gegenüber dem Wunschverkaufspreis ein "Gewinn" übrig bleiben. Rechnet man die Eigenleistungen mit nur 50 % eines gewöhnlichen Handwerkerstundensatzes gegen (kann man das gegen rechnen?) würde sich ein "Verlust" ergeben. Die Frage ist also, ob die handwerklichen Eigenleistungen den "Gewinn" kürzen, oder ob die eigene Arbeitsleistung, sinngemäß mitversteuert werden muss. Falls ein Gewinn versteuert werden muss, hätte ich gern gewußt in welcher Höhe? Ich bedanke mich höflich für Ihre Auskunft im Vorraus! Mit freundlichen Grüßen Fragensteller

Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.
Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) handelt es sich beim Verkauf privater Immobilien, die vor weniger als 10 Jahren angeschafft wurden, um sogenannte private Veräußerungsgeschäfte. Hierdurch erzielte Gewinne oder Verluste sind gemäß §§ 23 Absatz 2, 22 EStG sonstige Einnahmen und grundsätzlich einkommensteuerpflichtig.

Der Gewinn bestimmt sich nach § 23 Absatz 3 Satz 1 EStG als Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.

Herstellungskosten ist der steuerliche Begriff, der die gesamten Aufwendungen beschreibt, die bei der Erstellung oder dem Erwerb einer Immobilie entstehen. Dazu gehören im wesentlichen die Grundstückskosten einschließlich der Erschließungskosten, die gesamten Kosten für die Errichtung des Gebäudes und sonstige Nebenkosten wie Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühren und Steuern.

Die von Ihnen erbrachten eigenen Arbeitsleistungen zählen nicht zu den Herstellungskosten der Immobilie und können somit steuerlich nicht geltend gemacht werden (BFH Urteil vom 10. Mai 1995, BStBl. II 1995, Seite 713).

Sämtliche anderen von Ihnen aufgezählten Kosten sind hingegen als Herstellungskosten anzusetzen.

Im Ergebnis ist somit der Gewinn zu versteuern, und zwar in voller Höhe.

Ich hoffe, Ihnen mit der vorstehenden Antwort weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Kay Fietkau
Rechtsanwalt


Anlage - Gesetzesauszug:

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2) sind

1.Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

2.Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt.2Bei Wirtschaftsgütern im Sinne von Nummer 2 Satz 1, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre.

2Als Anschaffung gilt auch die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe.3Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.4Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter.5Als Veräußerung im Sinne des Satzes 1 Nr. 1 gilt auch

1.die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt, und

2.die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.

(2) Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der in Absatz 1 bezeichneten Art sind den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.

(3) 1Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.2In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 1 tritt an die Stelle des Veräußerungspreises der für den Zeitpunkt der Einlage nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 angesetzte Wert, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 2 der gemeine Wert.3In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 oder § 16 Abs. 3 angesetzte Wert.4Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 6 abgezogen worden sind.5Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro betragen hat.6In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 1 sind Gewinne oder Verluste für das Kalenderjahr, in dem der Preis für die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen zugeflossen ist, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 2 für das Kalenderjahr der verdeckten Einlage anzusetzen.7Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden; sie dürfen nicht nach § 10d abgezogen werden.8Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 erzielt hat oder erzielt; § 10d Abs. 4 gilt entsprechend.9Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23 in der bis zum 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung können abweichend von Satz 7 auch mit Einkünften aus Kapitalvermögen im Sinne des § 20 Abs. 2 in der Fassung des Artikels 1 des Gesetzes vom 14. August 2007 (BGBl. I S. 1912) ausgeglichen werden.10Sie mindern abweichend von Satz 8 nach Maßgabe des § 10d auch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus § 20 Abs. 2 in der Fassung des Artikels 1 des Gesetzes vom 14. August 2007 (BGBl. I S. 1912) erzielt.

Ergänzung vom Anwalt 06.01.2008 | 20:00

Sehr geehrter Fragesteller,

leider ist mir in der Antwort ein kleiner Fehler unterlaufen, den ich wie folgt berichtigen möchte:

Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG unterfallen der Einkommensbesteuerung private Immobilienveräußerungen dann nicht, wenn die betreffende Immobilie "im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden." Da dies bei Ihnen der Fall ist, stellt der von Ihnen erzielte "Gewinn" kein sonstige Einnahme im Sinne von § 22 EStG dar. Es fällt somit auch keine Einkommensteuer hierauf an.

Ich bitte Sie meinen Fehler zu entschuldigen und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Kay Fietkau
Rechtsanwalt

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