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Gewerblicher Vertrag für eine Wohnung?!


25.12.2011 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hoffe Sie können uns weiter helfen. Es geht um folgendes:
Ich und meine Frau ziehen berufsbedingt in eine andere Stadt in einem andern Bundesland und sind momentan auf der Wohnungssuche. Aktuell haben wir ein interessantes Angebot von einem Makler bekommen. Es geht um eine 2 Zimmer Wohnung/Büro mit Badewanne ohne Einbauküche. Und diese wurde früher als Büro vermietet. Und diese "Wohnung" gefällt uns auch.
Problem ist dass uns der Vermieter aufgrund Steuerlichen Vorteilen diese 2-Zimmer-Wohnung nur mit einem gewerblichen Vertrag vermieten wollen/müssen, d.h. als Büro (laut Vertrag). Dieses Objekt sollte offiziell noch 7 Jahre als Büro vermietet werden (wegen Steuerbegünstigung für ihn) und danach kann er dies auf einen Wohnraum umschreiben.
In einem persönlichen Gespräch mit dem Vermieter, Hotelbesitzer seit über 20 Jahren, haben wir ein paar für uns sprechende Schutzmaßnahmen ausmachen können. Es sind z.B. eine Kündigungsfrist für uns als Mieter beträgt 3 Monaten wie bei einem normalen Wohnraummietvertrag, eine Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt 2 Jahre (bei einem gewerblichen Mietvertrag beträgt diese normalerweise auch 3 Monaten?! Dies wollen wir damit vermeiden dass die Maklerin die Provision kassiert und 3 Monaten danach wird das Mietverhältnis gekündigt). Der Eigenbedarf vom Vermieter ist im Vertrag auch ausgeschlossen. All diese oben genannten Sachen stehen unterzeichnet vom Vermieter in einem Zusatzvertrag drin.
Der Vermieter wirkt allerdings seriös und verspricht uns wir können solange drin wohnen wie wir wollen. Der Mietvertrag ist unbefristet.
Trotz diesen Vereinbarungen haben wir immer noch ein mulmiges Gefühl. Wir fühlen uns unsicher ob der Makler mit dem Vermieter unter einem Dach sind. Die Provision ist nicht billig und beträgt in dem Fall 3 fache von der Kaltmiete (gesetzlich vorgeschrieben 2,38) und dies will die ohne Rechnung machen (vielleicht auch wegen Steuer). Aber wir wollen den Empfang der Provision auf jeden Fall von dem Makler quittieren lassen, zumindest für uns beide.
Meine Fragen sind z.B. können wir unseren Hauptwohnsitz mit diesem gewerblichen Mietvertrag (Nutzungszweck: Büro) im Rathaus ohne Problem anmelden? Auf welche Rechte müssen wir als Mieter evtl. verzichten? Worauf müssen wir noch achten wenn wir diese „Wohnung" nehmen?
Wir sind seit Tagen am Überlegen und wir sind Ihnen sehr dankbar wenn Sie uns ein paar Tipps und Vorschläge bezüglich Mieterrechts, Wohnsitzanmeldung und möglichen Konsequenzen (Thema Wohnzweckentfremdung, da Büro zum Wohnraum) geben können.
Im Großen und Ganzen lautet die Frage ob dies überhaupt erlaubt und sicher für uns ist, in diesem „Büro" zu wohnen.
Vielen Dank für Ihre Antwort und Bemühungen.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

Mit einem Gewerbemietvertrag können Sie nicht Ihren Wohnsitz anmelden.
Da aber ein Wohnraummietvertrag nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden muss kann die Meldebehörde bei Ihrer Wohnsitzanmeldung nicht darauf bestehen, dass Sie einen schriftlichen Mietvertrag vorlegen. Sollte der Meldebehörde aber Zweifel daran aufkommen, dann kann es sein, dass die Meldebehörde vom Eigentümer/Hausverwalter eine Bestätigung verlangen kann, dass Sie dort tatsächlich wohnen. Ansonsten ist es für also auch ohne Vorlage des Mietvertrages möglich. Allerdings muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass der Eigentümer, wie Sie es bereits erwähnt haben, Ihnen deswegen einen Gewerbemietvertrag geben will, da er Steuern „sparen" will, was eine Steuerhinterziehung darstellt und Sie sich evtl. wegen Beihilfe strafbar machen. Eine Zweckentfremdung wäre also Ihr kleinstes Problem. Wohnen dürften Sie in dem „Büro", wenn es ein Mischobjekt, also zum Teil Gewerbe und zum Teil Wohnraum wäre. Dass dies in Ihrem Fall so ist kann ich aber nicht erkennen.

Eine weitere Gefahr stellt die Maklerprovision „ohne Rechnung" dar. Hier haben Sie auch das richtige Gefühl, dass es wegen der Steuern sein wird. Also auch hier sollen vermutlich keine Steuern abgeführt werden. In diesem Fall macht sich der Makler wegen Steuerhinterziehung strafbar und sie erneut wegen Beihilfe.

Daher ist von der von Ihnen geschilderten Vorgehensweise dringend abzuraten!

Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 25.12.2011 | 20:15

Sehr geehrter Hr. Varol,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Aufgrund der hochen Nachfrage an Wohnung an dem jetzigen Standort ist es nicht einfach eine Wohnung zu finden, die unsern Vorstellungen entsprechen.
Unsere Vorschläge wären dass wir versuchen, im idealen Fall, einen Wohnraummietvertrag mit dem Vermieter abzuschliessen, oder zumindest ein Vertrag von einem von Ihnen genannten "Mischobjekt". Zu erwähnen ist wir wohnen wirklich in der Wohnung und machen kein Büro auf.
Reicht es alleine in dem Fall eine schriftliche Quittierung über den Empfang der Provision von dem Makler um unsere "Beihilfe bei Steuerhinterziehung" zu vermeiden?

Was sollten wir Ihrer Meinung nach höchstens machen, um evtl. Risiken oder Konsequenzen zu minimieren oder gar zu vermeiden?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Wir freuen uns auf Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.12.2011 | 23:29

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Eine schriftliche Bestätigung der Maklerprovision ist zwingend erforderlich, und zwar insbesondere muss die Umsatzsteuer ausgewiesen, damit Sie auf der sicheren Seite sind. Nur so würden Sie es vermeiden sich wegen Beihilfe zur Steuerhinterziehung strafbar zu machen.

Dennoch besteht die Gefahr bei der Anmietung der Räume.
Der ideale Fall wäre, dass Sie einen Wohnmietvertrag abschließen.
Meine Ausführungen, also bzgl. der Steuerhinterziehung durch den Eigentümer gilt auch für den Fall, dass er es Ihnen als Gewerbemietraum vermietet um dadurch Steuern zu sparen, obwohl er es Ihnen als Wohnraum zur Verfügung stellt und Sie es als solche nutzen. D.h., dass die Steuerhinterziehung solange im Raum steht, wie die Räume als Gewerbe vermietet werden, damit Steuern gespart werden, obwohl es als Wohnraum dienen soll. Und da Sie davon wissen, machen Sie sich auch strafbar (s.o.).

Die Risiken vermeiden Sie also dadurch, dass Ihnen die Räume als Wohnraum vermietet werden und der Makler eine Rechnung über die Provision inkl. Umsatzsteuer ausstellt.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zur Ihrer Zufriedenheit beantwortet und wünsche Ihnen schöne Restfeiertage.

Mit freundlichen Grüßen

Mikael Varol
Rechtsanwalt

Kurfürstendamm 125a
10711 Berlin

Tel.: 030 / 890 40 17
Fax: 030 / 890 40 29
E-Mail: info@rechtsanwalt-varol.de
Internet: www.rechtsanwalt-varol.de

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