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Gewerblicher Mietvertrag, verminderter Mietzins

23.12.2013 19:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich betreibe seit 11/2001 ein Geschäft in gemieteten Räumlichkeiten mit einem fixen Ende des Mietvertrages 10/2010.
Nach mehrmaligen Aufvorderungen an den Vermieter, zwecks Gesprächen über eine Verlängerung und Minderung des Mietzinses kam keine Reaktion des Vermieters.
Ich habe Ihm dann eine Verlängerung angeboten mit vermindertem Mietzins, worauf keine Reaktion kam. Den verminderten Mietzins habe ich bis 07/2013 gezahlt. Nun möchte ich zum Ende des Jahres,bedingt durch Scheidung, das Geschäft schliessen und das Gewerbe abmelden.
Wie verhält es sich mit der Kündigung, oder brauch ich nicht zu kündigen, da es keinen Mietvertrag gibt.
Im Ursprünglichen Mietvertrag gab es auch keine Klausel über jährliche Verlängerung.
Desweiteren bin ich mit dem Mietzins bis 10 /2010 in Verzug gewesen und habe sporadisch etwas davon zurückgezahlt. Das letzte Schreiben vom Vermieter den gesamten Rückstand zurückzuzahlen ist vom 25.11.2011. Ich konnte es nicht zahlen und danach ist kein weiteres schreiben gekommen. Wie muss ich mich verhalten.

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Fragen auf Grundlage der übermittelten Informationen. Bitte berücksichtigen Sie, dass dieses Forum nur eine erste Orientierung bieten und keine umfassende Rechtsberatung ersetzen kann.

In Bezug auf die Vertragslaufzeit Ihres Mietverhältnisses greift hier § 545 BGB:
„Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt."

In Ihrem Fall liegt somit ein unbefristeter Mietvertrag vor.

Nach § 580a BGB ist eine ordentliche Kündigung bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Sie sind somit mindestens noch bis 30.06.14 an den Vertrag gebunden.

Hinsichtlich der Altforderung ist fraglich, ob hier eine Verjährung zum Ende des Jahres 2013 eintreten kann. Relevant wäre hier dann mangels abweichender Vereinbarung die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Ihre laufenden Zahlungen könnten sich aber möglicherweise auch als solche auf die Altforderungen auslegen lassen, so dass noch keine Verjährung eintreten kann. Sollte der Vermieter insoweit noch mit Forderungen an Sie herantreten, wäre dieser Punkt noch einmal konkret zu prüfen.

Ich rate Ihnen dazu, hier zunächst die ordentliche Kündigung auszusprechen und dann an den Vermieter heranzutreten, um möglichst frühzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Sehr sinnvoll und daher anzuraten ist es aus meiner Sicht auch, einen Kollegen insoweit zu beauftragen. Dieser könnte auch den Mietvertrag und die Forderungen auf mögliche Verjährung konkret prüfen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen so in einer ersten Einschätzung weiterhelfen konnte und stehe Ihnen gegebenenfalls auch gern weiter zur Verfügung.

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