Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ich darf sie beruhigen.
Zwar gilt bei der Gewerberaummiete nicht das Bestellerprinzip, dennoch hängt das fällig werden der Maklercourtage nach § § 652 BGB
i.V.m. § 653 BGb von 4 Tatbestandsmerkmalen ab:
1. Der Makler muss beweisen, dass er einen Maklervertrag abgeschlossen
hat.
2. Der Makler muss eine Vermittlungstätigkeit nachweisen.
3. Zustandekommen des konkreten angebotenen Mietvertrages
4. Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Mietvertrages
Der Maklervertrag wie auch die Entfaltung von Vermittlungstätigkeit scheint unschwer für den Makler nachweisbar zu sein. Allerdings erfordert die Maklerprovision auch eine Identität von angebotenem und gemietetem Objekt . Dies ist bei ihnen nicht der Fall. Nach der Rechtsprechung soll dies auch nicht vorliegen, wenn der Gewerbemieter nicht das vom Makler angebotene Objekt mietet, sondern ein Angebot ausnutzt, von dem er erst aufgrund der Tätigkeit des Maklers erfahren hat. Dies gilt auch, wenn er in demselben Gebäude ein gleichartiges Gewerbeobjekt anmietet. Dies ist bei ihnen der Fall, es besteht gerade keine Objektidentität, sondern sie haben ein anderes als das angebotenen Büro gemietet.
Bei ihnen ist aber auch bei der Kausalität anzusetzen, denn sie erfuhren durch ein anderes Inserat von dem nun gemieteten Objekt, so dass sie völlig unabhängig von der Maklertätigkeit Vertragsverhandlungen geführt haben, die zum Abschluss des Mietvertrages führten. Das Objekt war ihnen also vor und vor allem ohne Maklertätigkeit bekannt, so dass der BGH wegen der Vorkenntnis von der fehlenden Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsschluss ausgeht und daher einen Provisionsanspruch ablehnt ( vgl. z.B. (BGH Urteil vom 20.3.1991, IV ZR 93/90
; BGH Urteil vom 10.2.1971, IV ZR 85/69
). Anderes kann bei Vorkenntnis des Objekts nur gelten, wenn dies individualvertraglich zwischen ihnen und dem Makler vereinbart wurde ( sogenannte Vorkenntnisklausel). Das es hier problematisch werden kann, ist allerdings nicht erkennbar.
Was allerdings sehr problematisch werden kann, ist die Beweislage. Zwar ist vorrangig der Makler beweisbelastet, allerdings sollten auch sie sich vorbereiten. Sie sollten schauen, ob sie anhand von Einzelnachweisen auf der Telefonrechnung oder E-Mails beweisen können, dass sie mit dem Vermieter in Kontakt getreten sind, bevor sie mit dem Makler einen Termin vereinbart und von der Adresse des Objektes erfahren haben. Dies wäre natürlich der sicherste Weg. Aber auch ohne diesen Beleg können sie nachweisen, dass sie andere Räume gemietet haben, als der Makler ihnen anbot. Hierfür können sie z.B. die Annoncen ausdrucken und eventuellen Schriftverkehr mit dem Makler vorweisen.
Fazit: Meines Erachtens haben sie sehr gute Chancen sich sowohl gegen die Anwälte des Maklers außergerichtlich wie auch in einem eventuellen Prozess zu erwehren. Die Maklerprovision halte ich wegen nicht gegebener Objektidentität und fehlender Kausalität der Maklertätigkeit wegen Vorkenntnis für nicht angefallen. Sie sollten also den Makler ( und gegebenenfalls dessen Anwälte) auf diese beiden Punkte hinweisen und eine Zahlung ablehnen.
Theoretisch haben sie auch die Möglichkeit, auf die Makleraufforderungen gar nicht mehr zu reagieren und abzuwarten, ob der Makler seinen behaupteten Anspruch verfolgt. Sie sollten dennoch die oben genannten Papiere und Beweismittel für 4 Jahre ( 3 Jährige Verjährungsfrist ab Schluss des Jahres) sichern und aufbewahren, um im Ernstfall gewappnet zu sein. Reagieren müssen sie erst wieder ( dann aber schnell und auf jeden Fall), wenn ihnen ein Mahnbescheid oder eine Klage zugestellt wird.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Diese Antwort ist vom 21.03.2017 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Jetzt eine neue Frage stellen
Vielen Dank für die ausführliche und sehr hilfreiche Antwort.
Eine Rückfrage habe ich noch: ich habe zuerst den Besichtigungstermin bei dem Makler ausgemacht und somit die Adresse erfahren und dann den Termin bei dem Vermieter. Allerdings wurde der Besichtigungstermin bei dem Makler nur für das Büro, das über das Immobilienportal angeboten wurde gemacht und nicht für das Büro, das mit der Vermieter angeboten hat. Somit hoffe ich, dass es da keine Probleme geben wird oder?
Den Schriftverkehr bzgl. den Besichtigungsterminen kann ich nachweisen, sowohl vom Makler, als auch vom Vermieter. Die Bilder der Büros waren auch absolut unterschiedlich, die habe ich allerdings nicht mehr, weil die Angebote logischerweise gelöscht sind.
Vielen Dank nochmal für die Antwort. Ich werde heute ruhiger schlafen können.
Lieber Fragesteller, gern beantworte ich ihre Nachfrage.
Das ist zwar nicht mehr, das allerbeste , was ihnen passieren konnte, dennoch ist dies nicht problematisch.
Wie oben beschrieben fehlt es an der Identität der Objekte. Dies ist ganz klar nachweisbar und ein gutes Argument, dass bei vernünftigem vortrag auch schon für sich allein ausreicht.
Zudem haben sie, selbst bei ungünstiger zeitlicher Abfolge, ja völlig unabhängig vom Makler mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen, weil dieser per Annonce eine andere Wohnung bewarb, die sie letztlich auch gemietet haben. Es fehlt also auch an am Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Mietvertrag.
Wenn die Situation sie sehr belastet, empfehle ich ihnen schon jetzt einen Anwalt mit der Wahrnehmung des Schriftverkehrs zu beauftragen. Ich habe durchaus einige Erfahrungen mit Unternehmermandanten: In der Regel amortisieren sich die Anwaltskosten durch die ruhigeren Nerven und die bessere Konzentration auf das Kerngeschäft sehr schnell.
mit freundlichen Grüßen und eine ruhige Nacht
Doreen Prochnow
