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Gewerblicher Mietvertrag; muss die Provision gezahlt werden?

| 21.03.2017 21:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Guten Abend,
ich hatte bei einer bekannten Immobilienplattform nach einem Büro gesucht, das ich gewerblich nutzen wollte. Bei einer Anzeige, die ich interessant fand, habe ich das Kontaktformular genutzt und nach einem Besichtigungstermin gefragt. Das Angebot war von einem Maklerbüro. Den Termin haben wir telefonisch vereinbart, die Adresse wo wir uns treffen sollten wurde mir somit mitgeteilt.
Am gleichen Tag, auf der Suche nach weiteren Angeboten, stieß ich auf einer anderen Plattform auf ein weiteres Büro, dass mich mehr angesprochen hat, da es mehr Fläche und eine bessere Ausstattung hatte. Auch hier habe ich ein Besichtigungstermin vereinbart. Dieses Angebot war jedoch von einer Privatperson.
Wie ich anhand der Bilder sehen konnte, lagen beide Büros im gleichen Gebäude. Es handelte sich um ein Bürokomplex, in dem mehrere gewerbliche Geschäfte vorhanden sind.
Der Termin mit der Privatperson war früher als der Termin mit dem Maklerbüro. Da mir das Büro der Privatperson sehr gut gefallen hat, haben wir noch am gleichen Tag den Mietvertrag unterschrieben. Noch am gleichen Tag habe ich den Besichtigungstermin beim Maklerbüro telefonisch abgesagt.
Nun erhalte ich eine Rechnung vom Maklerbüro, in der sie mich auffordern, wegen geleisteter Vermittlungsdienste die Maklercourtage zu zahlen.
Fakt ist:
-bei dem Besichtigungstermin mit der Privatperson habe ich erfahren, dass dieser der komplette Komplex gehört, d. h. die Privatperson war somit der Vermieter, mit dem ich direkt den Vertrag abgeschlossen habe.
- das Büro, dass das Maklerbüro bei einer Immobilienseite angeboten hat und das Büro, das der Vermieter mir vermietet hat und auf einer anderen Seite angeboten hat, sind zwei unterschiedliche Objekte, die zwar im gleichen Gebäude, aber auf unterschiedlichen Stockwerken liegen, sowie auf unterschiedliche Art und Weise ausgeschrieben waren.
- zu keiner Zeit war für mich ersichtlich, dass der Vermieter, der die Anzeige privat ausschreibt, auch ein anderes Büro über ein Maklerbüro vermietet.
- ich habe mit dem Maklerbüro weder ein Büro besichtigt, noch wurde ich informiert, dass es noch mehr leerstehende Büros in dem Gebäude gibt. Auch habe ich weder schriftlich noch mündlich weder einen Auftrag noch irgendeine Zusage gemacht.

Das Maklerbüro teilt mir nun mit, dass unanhängig davon, welches Büro ich gemietet habe, ein Maklervertrag mit ihnen zustande gekommen ist. Ich würde die Maklergebühr wissentlich umgehen, indem ich nach Bekanntgabe der Adresse den Besichtigungstermin abgesagt hätte. Danach wäre ich zum Objekt gegangen, hätte mich dort mit dem Eigentümer persönlich getroffen und den Mietvertrag unterschrieben.
Das ist eine dreiste Unterstellung.
Zudem droht mir das Maklerbüro mit einem Anwalt, sollte ich die Maklercourtage nicht fristgerecht bezahlt haben.

Ich bin nun absolut verwirrt und würde gerne wissen, wie es rechtlich aussieht.

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich darf sie beruhigen.

Zwar gilt bei der Gewerberaummiete nicht das Bestellerprinzip, dennoch hängt das fällig werden der Maklercourtage nach § § 652 BGB i.V.m. § 653 BGb von 4 Tatbestandsmerkmalen ab:

1. Der Makler muss beweisen, dass er einen Maklervertrag abgeschlossen
hat.
2. Der Makler muss eine Vermittlungstätigkeit nachweisen.

3. Zustandekommen des konkreten angebotenen Mietvertrages

4. Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Mietvertrages

Der Maklervertrag wie auch die Entfaltung von Vermittlungstätigkeit scheint unschwer für den Makler nachweisbar zu sein. Allerdings erfordert die Maklerprovision auch eine Identität von angebotenem und gemietetem Objekt . Dies ist bei ihnen nicht der Fall. Nach der Rechtsprechung soll dies auch nicht vorliegen, wenn der Gewerbemieter nicht das vom Makler angebotene Objekt mietet, sondern ein Angebot ausnutzt, von dem er erst aufgrund der Tätigkeit des Maklers erfahren hat. Dies gilt auch, wenn er in demselben Gebäude ein gleichartiges Gewerbeobjekt anmietet. Dies ist bei ihnen der Fall, es besteht gerade keine Objektidentität, sondern sie haben ein anderes als das angebotenen Büro gemietet.
Bei ihnen ist aber auch bei der Kausalität anzusetzen, denn sie erfuhren durch ein anderes Inserat von dem nun gemieteten Objekt, so dass sie völlig unabhängig von der Maklertätigkeit Vertragsverhandlungen geführt haben, die zum Abschluss des Mietvertrages führten. Das Objekt war ihnen also vor und vor allem ohne Maklertätigkeit bekannt, so dass der BGH wegen der Vorkenntnis von der fehlenden Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsschluss ausgeht und daher einen Provisionsanspruch ablehnt ( vgl. z.B. (BGH Urteil vom 20.3.1991, IV ZR 93/90 ; BGH Urteil vom 10.2.1971, IV ZR 85/69 ). Anderes kann bei Vorkenntnis des Objekts nur gelten, wenn dies individualvertraglich zwischen ihnen und dem Makler vereinbart wurde ( sogenannte Vorkenntnisklausel). Das es hier problematisch werden kann, ist allerdings nicht erkennbar.

Was allerdings sehr problematisch werden kann, ist die Beweislage. Zwar ist vorrangig der Makler beweisbelastet, allerdings sollten auch sie sich vorbereiten. Sie sollten schauen, ob sie anhand von Einzelnachweisen auf der Telefonrechnung oder E-Mails beweisen können, dass sie mit dem Vermieter in Kontakt getreten sind, bevor sie mit dem Makler einen Termin vereinbart und von der Adresse des Objektes erfahren haben. Dies wäre natürlich der sicherste Weg. Aber auch ohne diesen Beleg können sie nachweisen, dass sie andere Räume gemietet haben, als der Makler ihnen anbot. Hierfür können sie z.B. die Annoncen ausdrucken und eventuellen Schriftverkehr mit dem Makler vorweisen.

Fazit: Meines Erachtens haben sie sehr gute Chancen sich sowohl gegen die Anwälte des Maklers außergerichtlich wie auch in einem eventuellen Prozess zu erwehren. Die Maklerprovision halte ich wegen nicht gegebener Objektidentität und fehlender Kausalität der Maklertätigkeit wegen Vorkenntnis für nicht angefallen. Sie sollten also den Makler ( und gegebenenfalls dessen Anwälte) auf diese beiden Punkte hinweisen und eine Zahlung ablehnen.

Theoretisch haben sie auch die Möglichkeit, auf die Makleraufforderungen gar nicht mehr zu reagieren und abzuwarten, ob der Makler seinen behaupteten Anspruch verfolgt. Sie sollten dennoch die oben genannten Papiere und Beweismittel für 4 Jahre ( 3 Jährige Verjährungsfrist ab Schluss des Jahres) sichern und aufbewahren, um im Ernstfall gewappnet zu sein. Reagieren müssen sie erst wieder ( dann aber schnell und auf jeden Fall), wenn ihnen ein Mahnbescheid oder eine Klage zugestellt wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 21.03.2017 | 22:18

Vielen Dank für die ausführliche und sehr hilfreiche Antwort.
Eine Rückfrage habe ich noch: ich habe zuerst den Besichtigungstermin bei dem Makler ausgemacht und somit die Adresse erfahren und dann den Termin bei dem Vermieter. Allerdings wurde der Besichtigungstermin bei dem Makler nur für das Büro, das über das Immobilienportal angeboten wurde gemacht und nicht für das Büro, das mit der Vermieter angeboten hat. Somit hoffe ich, dass es da keine Probleme geben wird oder?
Den Schriftverkehr bzgl. den Besichtigungsterminen kann ich nachweisen, sowohl vom Makler, als auch vom Vermieter. Die Bilder der Büros waren auch absolut unterschiedlich, die habe ich allerdings nicht mehr, weil die Angebote logischerweise gelöscht sind.

Vielen Dank nochmal für die Antwort. Ich werde heute ruhiger schlafen können.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.03.2017 | 22:26

Lieber Fragesteller, gern beantworte ich ihre Nachfrage.

Das ist zwar nicht mehr, das allerbeste , was ihnen passieren konnte, dennoch ist dies nicht problematisch.

Wie oben beschrieben fehlt es an der Identität der Objekte. Dies ist ganz klar nachweisbar und ein gutes Argument, dass bei vernünftigem vortrag auch schon für sich allein ausreicht.

Zudem haben sie, selbst bei ungünstiger zeitlicher Abfolge, ja völlig unabhängig vom Makler mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen, weil dieser per Annonce eine andere Wohnung bewarb, die sie letztlich auch gemietet haben. Es fehlt also auch an am Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Mietvertrag.

Wenn die Situation sie sehr belastet, empfehle ich ihnen schon jetzt einen Anwalt mit der Wahrnehmung des Schriftverkehrs zu beauftragen. Ich habe durchaus einige Erfahrungen mit Unternehmermandanten: In der Regel amortisieren sich die Anwaltskosten durch die ruhigeren Nerven und die bessere Konzentration auf das Kerngeschäft sehr schnell.

mit freundlichen Grüßen und eine ruhige Nacht

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 21.03.2017 | 22:36

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Ich empfehle Fr. Prochnow definitiv weiter. "