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Gewerblicher Mietvertrag - Kündigung

20.04.2015 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht um unseren gewerblichen Mietvertrag.

Abgeschlossen am 30.09.2014 Laufzeit 2 Jahre

Die Parteien sind der Vermieter

und

unsere GbR
Dell, Feigel, Auer GbR (3 Personen)

Leider musste Herr Dell im Dezember 2014 kurzfristigerweise einen Haftantritt von 3 Jahren beginnen. Aktuell steht dieser immernoch in der GbR da wir diese nicht auflösen können ohne seine Vollmacht und seinen Ausweis. Da wir auch kein Besuchsrecht haben, kommen wir auch leider nicht dran.

Nach seinem Ausfall haben wir weiterhin versucht, seinen Teil der Miete für die Gewerberäume aufzutreiben. Dies haben wir bisher mit Müh und Not auch bewältigt aber schaffen dies in Zukunft nicht mehr und wollen deshalb den Mietvertrag auflösen (Möglicherweise als Sonderkündigungsgrund?) Haben wir nicht sowieso das Recht zu kündigen wenn ein Gesellschafter ausfällt? Kann doch nicht sein, dass wir seinen Mist jetzt ausbaden müssen?

Dies sehen wir als Grund 1 um irgendwie aus dem Mietvertrag rauszukommen.

Punkt zwei wäre, dass auf dem Mietvertrag die Unterschrift unseres 3ten Gesellschafters fehlt!
Ist der Vertrag dadurch sowieso nichtens und deshalb eine Auflösung möglich? Die Kopie des Mietvertrags finden Sie hier:

www.cityhanau.de/mietvertrag.pdf

Weiterhin ist der Keller seit 6 Monaten voller Schimmel. Kleinere Schöhnheitsmängel wie zbsp. Fehlende Klingel, Feuchtigkeit der Wände in einem Raum, verschimmelter Keller habe ich mit einer 14 Tägigen Frist zur Beseitigung dem Vermieter per Mail geschickt.
Nach den 14 Tagen sollten die Verbesserungsarbeiten beginnen. Nichts ist passiert.

Ist dies auch ein Grund hier aus dem Objekt auszuziehen, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigt trotz mehrfacher Bitten und der Fristsetzung für den Beginn der Arbeiten?

Kann ich weiterhin einfach 20% weniger Miete zahlen aufgrund des schimmligen Kellers? Muss ich da irgendein Schriftstück aufsetzen? Was ist da zu beachten. Kann ich auch Rückwirkend etwas zurückfordern für die letzten 7 Monate? Der Keller ist groß und sollte für uns auch als Lager dienen. Diesen konnten wir aufgrund des Schimmels ja in keinster Weise nutzen.

Welche Möglichkeiten können wir nutzen um aus dem Mietvertrag so schnell wie möglich rauszukommen?

Und haben wir das Recht aufgrund des extrem verschimmelten aber großen Keller (60qm) einfach ein Teil der Miete einzubehalten in Zukunft und können wir Rückwirkend was einfordern?

Dies sind die Fragen und ich hoffe Sie können uns helfen. Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Ihren Link konnte ich leider nicht öffnen. Daher kann ich keinen direkten Bezug auf Ihren Mietvertrag nehmen. Grundsätzlich und für die Bearbeitung von wesentlicher Bedeutung ist die Teilrechtsfähigkeit der GbR. Diese kann Träger von eigenen Rechten und Pflichten sein, daher wurde sie ja auch Partei des Mietvertrages.


Punkt 1: Außerordentliches Kündigungsrecht

Ein solches Kündigungsrecht könnte anwendbar sein, wenn es gesetzlich vorgesehen oder vertraglich vereinbart wurde. Ich nehme an, dass Ihr Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung enthält. Somit wäre nur ein gesetzliches Kündigungsrecht denkbar. Aber auch ein solches ist für den von Ihnen beschriebenen Fall im Mietrecht nicht vorgesehen. Dieser Weg dürfte Ihnen daher verschlossen sein.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht könnte auch dann bestehen, wenn der vorliegende Mangel der Mietsache dies rechtfertigt.Zu denken wäre an eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung aus §§ 543 Abs. 1 Satz 1, 569 Abs. 1 BGB. Aufgrund bauwerksbedingter Feuchtigkeit in erheblichem Umfang aufgetretener Schimmelpilz kann gekündigt werden (AG Flensburg, Urteil v. 2.2.1996, Az. 63 C 246/95, WM 1996 S. 616).

Hier müsste dann wohl ein Sachverständiger die Ursache des Schimmelpilzes klären.

Punkt 2: Formvorschriften Mietvertrag

Eine GbR wird I.S.d. § 709 Abs. 1 BGB durch alle Gesellschafter vertreten. Dies bezieht sich auf die Zustimmung aller Gesellschafter. Diese ist grundsätzlich für jedes Geschäft separat einzuholen. Unter Umständen wurde in Ihrem Fall aber auch nach § 710 BGB einem oder mehreren Gesellschaftern die Geschäftsführung übertragen. dann müssen die anderen Gesellschafter nicht mehr zustimmen.

Hier kommt es also wesentlich auf die Regelungen Ihres Gesellschaftsvertrages an, es kann daher gut sein, dass die GbR auch ohne dritte Unterschrift wirksam vertreten war.

Punkt 3: Mietminderung möglich?

Hier dürften Sie auch Chancen haben. Der Vermieter schuldet Ihnen aus dem Mietvertrag die Mietsache in für den vereinbarten Gebrauch nötigen Weise zu überlassen. Dies ist bei Schimmelbefall im Lagerraum nicht der Fall.

Allerdings dürften Sie Ihr Minderungsrecht nicht nach § 242 BGb verwirkt haben. Hier kommt es darauf an, seit wann Sie den Mangel kannten und wie lange Sie dennoch Miete gezahlt haben.

Mängel berechtigen Sie zur Minderung, wenn sie i.S.d. § 536 BGB erheblich sind. Dies ist hier der Fall. Berechnungsgrundlage für die Höhe der Mietminderung ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive aller Betriebskosten. Das hat der Bundesgerichtshof in seiner laufenden Rechtsprechung mehrfach bestätigt (vgl. Az.: VIII ZR 223/10).

Bei Schimmelpilzbefall mehrerer Räume kann eine Minderungsquote von 30% rechtfertigen sein (vgl. AG Pasewalk, Urteil vom 1.10.1992 - 7 C 94/92).

Sie haben den Vermieter schon angeschrieben und eine Nachbesserungsfrist gesetzt, dies ist gut. Ab Beanstandung und Anzeige gegenüber dem Vermieter haben Sie ein Recht die Miete zu mindern.

Für die Frage der Rückwirkung ist entscheidend ab wann Sie den Mangel kannten und ob sie diesen unverzüglich i.S.d. § 536 c BGB dem Vermieter angezeigt haben. Zahlungen, die in Kenntnis eines Mangels getätigt wurden, können i.S.d. § 814 BGB nicht zurück gefordert werden.

Haben Sie schon daran gedacht die GbR i.S.d. § 723 Abs. 1 BGB zu kündigen? Dazu bedarf es nicht des in der JVA einsitzenden Gesellschafters.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2015 | 17:49

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Also ist es so, dass wir Herr Dell´s Mietanteil aus eigener Tasche weiter tragen müssen und dies für uns kein Grund ist aus dem Objekt in irgendeiner Art und Weise früher zu kündigen?

Im Gesellschaftsvertrag ist es so, dass alle 3 Gesellschafter unterschreiben müssen und es keinen Hauptgesellschafter gibt! Von daher ist der Mietvertrag nicht Rechtsgültig oder sehe ich das falsch?

Die Kündigungsmöglichkeit aufgrund der Gesundheitsgefährdung besteht auch, wenn nur Kellerraum total verschimmelt ist? Der Keller liegt direkt an den Büroräumen an und ist auch mit diesen Verbunden lediglich eine einfach Tür trennt uns vom Keller.

Also ist es im Prinzip in Ordnung, wenn ich bei der nächsten Mietzahlung einfach 30% der Brutto Warmmiete einziehe?
Muss ich vorher ein schreiben aufsetzen dafür? Wie wickel ich das am besten ab?

Der Mietvertrag ist nun Online. Sie können den Link sich jetzt ansehen und auch dazu kurz Feedback geben.www.cityhanau.de/mietvertrag.pdf

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2015 | 18:04

Gesellschafter einer GbR haften gesamtschuldnerisch i.S.d. §§n 421 ff. BGB. Also selbst wenn der eine Gesellschafter nicht zahlen kann, müssen die anderen für ihn einstehen.

Für jedes Geschäft, also auch für den Mietvertrag, ist die Zustimmung aller Gesellschafter notwendig. Diese manifestiert sich nicht nur in der Unterschrift in dem Vertrag, diese kann auch vorher erteilt werden. So wird es in Ihrem Falle gewesen sein. Ein Nichtwidersprechen kann als Zustimmung gewertet werden. An dem Vertrag wird daher aus dieser Richtung nicht zu rütteln sein. Man wird wohl von einer Bevollmächtigung iS.d. § 167 ff. BGB durch den dritten Gesellschafter der zwei Gesellschafter ausgehen müssen. Warum sonst hätten sie den Vertrag unterschrieben, wenn sie wussten, dass er ungültig werden würde.Zumal ein Widerspruch des dritten Gesellschafters auch keine Außenwirkung hätte.

Wenn der Keller direkt an den Büroräumen liegt, dann dürfte doch wohl von einer akuten Gesundheitsgefährdung auszugehen sein.

wenn aufgrund des Schimmels die Nutzung des Raumes unmöglich ist, können Sie zwischen 20% und 30% mindern. Nehmen Sie doch 25%, da liegen sie bestimmt richtig. Die Miete können Sie ab dem Tag, an dem Sie den Mangel bemerkt haben, kürzen. Sie haben ja schon eine Email geschickt und Nachbesserung verlangt, dies wurde ja auch akzeptiert. Dies dürfte ausreichen. Sie können aber auch noch einmal schriftlich auf die kommende Minderung hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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