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Gewerblicher Mietvertrag, Mietkürzungen wg Mängel, Räumungsklage

| 11.04.2010 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Vermieter einer gewerblichen Fläche ist eine GmbH, die seit einigen Monaten unter Zwangsverwaltung steht.

Ich selbst bin auch Gewerbetreibender und habe auch die Gesellschaftsform einer GmbH. Der Mietvertrag mit dem Vermieter, jetzt Zwangsverwalter, endet ordnungsgemäß am 31.07.2010 und wird auch nicht von mir verlängert.

Ich habe durch diverse dem Vermieter bekannte Schäden die Miete für den Monat März 2010 komplett nicht überwiesen, bin also mit einer Miete im Rückstand. Diese Schäden bestehen seit mehr als sechs Monaten und wurden von mir sofort dem Vermieter schriftlich mitgeteilt mit Bitte um Behebung. Trotz mehrfacher Anfragen mit Fristsetzung etc. wurde bis heute kein Schaden behoben.

Die Miete April 2010 ist am 13.04.2010 fällig.
Dadurch, dass trotz meiner Kürzung im März 2010 keine Schäden behoben wurden, möchte ich auch für April 2010 eine entsprechende Kürzung wie März 2010 vornehmen.

Meine Frage:
Kann der Vermieter eine sofortige Räumungsklage oder ähnliches vornehmen, wenn ich die April Miete nicht zahle, trotz der diversen Schäden?
Ich habe gelesen, dass der Mieter zwei Monate insgesamt im Rückstand sein muss, dann kann man als Vermieter eine Räumungsklage vornehmen.
Ich bin eine Monatsrate im Rückstand, wenn ich nun eine x-beliebige Mietzahlung vornehme für April 2010, dann wäre ich ja im April noch nicht mit zwei Monatsmieten im Mietrückstand. Ich möchte einfach bis zum normalen Mietvertragsende bis 31.07.2010 ohne Räumungsklage die Zeit überbrücken und durch die erheblichen Schäden, die nicht behoben werden, nichts bzw. nur eine sehr geringe Miete zahlen.

Ich denke, dass eine Räumungsklage, die eingereicht wird, auch eine gewisse Bearbeitungszeit beim Gericht in Anspruch nimmt und mir auch auf die Räumungsklage hin über einen Rechtsanwalt eine Antwort eingeräumt wird und so lange kann ich erstmal nicht aus dem Mietvertrag raus und meine Geschäfte normal bis zum 31.07.2010 laufen.
Danach ist mir dieses egal, auch die dann anhängige Klage wegen der Mietkürzung usw. steht dann auf einem zweiten Blatt.

Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage darf ich auf der Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten:

Wie Sie zutreffenderweise feststellen, kann ein Mietvertrag entsprechend § 543 Abs. 2 BGB fristlos gekündigt werden, wenn sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Miete in Verzug befindet.

Hierbei ist jedoch nach dem Wortlaut der Vorschrift kein Rückstand mit der kompletten Miete erforderlich. Ausreichend ist vielmehr, dass sich der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet.

Wie hoch dieser unerhebliche Teil im Falle der Gewerberaummiete genau sein muss, ist gesetzlich nicht definiert. Da bei einem Mietverhältnis über Wohnraum entsprechend § 569 Abs. 3 BGB der Rückstand dann als erheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt, wird diese Grenze erst Recht auf ein Mietverhältnis über Gewerberaum anzuwenden sein.

Dementsprechend könnte die Grenze in Ihrem Fall auch überschritten sein, wenn Sie für den April nur eine geringere Miete zahlen.

Zu beachten ist allerdings, dass sich der Mieter dann nicht in Verzug befindet, wenn er zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Demnach wird in Ihrem Fall zu vorrangig klären sein, ob die Mängel/Schäden der Mietsache tatsächlich eine Minderung der Miete um 100% rechtfertigen können. Falls dies der Fall sein sollte, sind Sie nicht in Verzug, weswegen Ihnen auch nicht fristlos gekündigt werden kann.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2010 | 18:05

Sehr geehrter Herr Vogt,

vielen Dank für Ihre Information.

Sehe ich dieses richtig, dass in meinem Fall eine fristlose Kündigung, insbesondere wenn ich die jetzige fällige Miete nicht zahle, erfolgen könnte?

Ist eine fristlose Kündigung gleich Räumungsklage?

Angenommen es erfolgt eine fristlose Kündigung, auch dieser Kündigung kann doch wohl widersprochen werden, insbesondere druch die erheblichen Schäden und der Mietvertrag geht erstmal weiter und dieses ist wichtig.

Ich denke, dass bzgl. der Schäden dann vom Gericht ein Sachverständigter beauftragt werden muss.

Ich habe gesehen, Ihre Kanzlei ist in Reutlingen, ich habe meinen Betrieb in der Nähe von Köln, würden Sie meinen Fall übernehmen trotz der erheblichen Entfernung?

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2010 | 18:20

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn der Gesamtrückstand grösser als eine Monatsmiete ist, kann Ihnen theoretisch gekündigt werden. Allerdings nur dann, wenn Sie unberechtigterweise die Miete gemindert haben.

Ob Sie unberechtigterweise die Miete gemindert haben, hängt wiederum von den Mängeln der Mietsache und unwieweit dadurch deren Gebrauch beeinträchtigt wird ab.

Eine fristlose Kündigung ist nicht gleichbedeutend mit einer Räumungsklage. Diese dient vielmehr allein der gerichtlichen Durchsetzung des sich aus der Kündigung ergebenden Räumungsanspruchs. In dem Verfahren werden dann selbstverständlich die Mängel der Mietsache thematisiert.

Ein Widerspruchsrecht ist bei der gewerblichen Miete im Gegensatz zur Wohnraummiete nicht vorgesehen.

Sofern Sie keinen Wert auf eine persönliche Besprechung in den Räumlichkeiten meiner Kanzlei legen, bin ich selbstverständlich gerne dazu bereit, Sie in dieser Angelegenheit weiter zu vertreten.

Bitte schildern Sie mir hierzu zunächst die genauen Mängel der Mietsache an meine angegebene eMail-Adresse.

Mit freundlichen Grüßen


RA Michael Vogt

Bewertung des Fragestellers 18.08.2010 | 09:22

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