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Gewerbliche Vermietung

| 21.03.2013 09:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe seit 10 Jahren einen gewerblichen Raum an Herrn G. vermietet, der diesen als Cafe betreibt.
Herr G. investierte in das Cafe me Euro mehrere Tausen Euro in Form eines Umbaus, welcher das Gebäude auch aufwertete.

In dem Mietvertrag konstatierten wir, dass die ersten drei Mieten fréi sind
Weiter hielten wir fest, dass der Umbau auf Kosten und Riskio des Mieters fällt. eine Rückbaupflicht in den alten Zustand entfällt.
Als Kautionspfand wurde das Bäckereiinventar bestimmt.
Vor 5 jahren untervermietete Herr G den Raum an Familie T. mit unserer Zustimmung. Herr G verkaufte ohne unser Wissen das als Kautionspfand bestimmte Inventar an die Untervermieter inklusive der Umbaukosten

Herr G hat den Mietvertrag nun ordentlich gekündigt, sowie den Untermietvertrag.

Die Untervermieter T fordern von mir nun eine Ausgleichszahlung für die o.g. Investion, da sie das Cafe nicht mehr weiterbetreiben wollen.

Haben Familie T einen Anspruch auf einen Ausgleich?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:


Grundsätzlich gilt bei vom Mieter eingebauten Sachen § 539 BGB.

Das bedeutet, sofern der Mieter die Umbauten oder Einbauten nicht entfernt, wozu er nach § 539 II BGB berechtigt wäre, kann er von Ihnen als Vermieter Wertersatz verlangen.

Das Verlangen der Familie T nach einem Ausgleich ist daher grundsätzlich gerechtfertigt (Wobei ich davon ausgehe, dass mit dem Verkauf an Familie T auch die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter abgetreten beziehungsweise Verkauft wurden.

Der Ausgleichsanspruch ist nach Ihren Angaben auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen worden. In gewerblichen Mietverträgen finden sich vielfach Klauseln, wonach vom Mieter eingebrachten Einbauten entweder zurückgebaut werden müssen oder entschädigungslos im Mietobjekt verbleiben. Vielleicht sehen Sie den Mietvertrag auf derartige Formulierungen durch.

Erforderlich für einen Anspruch der Familie T ist allerdings, dass die getätigten Aufwendungen auch nützlich sind.

Hierzu gehören Maßnahmen, die dem Erhalt der Mietsache oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen, An- und Ausbauten etc) dienen (Lindner-Figura/Pietz/Leo Kap 16 Rn 228).

Nach Ihren Angaben ist dies der Fall, da durch die Einbauten das Gebäude aufgewertet wurde.

Der Mieter hat also einen Anspruch auf Ausgleich hinsichtlich der Einbauten.

Ein Sonderfall stellt allerdings das Bäckerinventar dar, welches zwischen Ihnen und dem Mieter als Pfand bestimmt wurde. Dieses Inventar konnte die Familie T nur belastet mit Ihrem Pfandrecht erwerben.

Das bedeutet: Trotz Verkauf an die Familie T haben Sie das Recht, falls noch Forderungen offen stehen, das Inventar aufgrund Ihres Pfandrechts zu verwerten.

Abschließend sollten Sie jedoch beachten, dass für den Wertersatzanspruch der Familie T die kurze Verjährung des § 548 BGB gilt.

Das bedeutet, die Ansprüche verjähren in 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Die Frist kann nur dadurch gewahrt werden indem die Familie T innerhalb dieser Frist eine Klage erhebt oder ein gerichtliches Mahnverfahren einleitet.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2013 | 11:43

Im Mietvertrag wurde festghalten: Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter von der Rückbauverpflichtung befreit. Der Umbau erfolgt auf Kosten und Riskio des Mieters.

Gilt das als eine ausreichende Ausschlußklausel für Entschädigungsansprüche für den Umbauan die Familie T?

besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2013 | 11:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre freundliche Nachfrage.

Leider nein.

Die Klausel regelt nur, dass der Mieter die Kosten des Umbaus zu tragen hat. Sie regelt aber gerade nicht dass am Ende des Mietverhältnisses Sie als Vermieter von Entschädigungsansprüchen befreit sind.

Eine Ausschlussklausel im Gewerbemietrecht würde folgendermaßen lauten:

"Der Vermieter kann verlangen, dass Einrichtungen, mit denen der Mieter die Räume versehen hat, entschädigungslos in den Mieträumen verbleiben.
Andernfalls hat der Mieter den ursprünglichen Zustand der Mietsache bei Auszug wieder herzustellen."

Eine solche Regelung haben wir hier leider gerade nicht, weshalb hier ein Entschädigungsanspruch greift.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.03.2013 | 14:41

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