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Gewerbliche Nutzung von Kellerflächen


18.07.2005 23:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe zum 01.07.2005 ein Mehrfamilienhaus erworben. In diesem Haus befinden sich 8 Wohnungen sowie eine Arztpraxis.
Die Arztpraxis hat im EG gem. Mietvertrag eine Fläche von 150 qm, sonstige Nebenräume sind im Vertrag nicht aufgeführt. Der Vertragstext ist datiert auf den 27.11.2003.
Am 14.06.2004 ist eine Ergänzung zum genannten Mietvertrag geschlossen worden. Darin heißt es wörtlich:

"Zum Praxismietvertag Objekt xxx, 150 qm (Arztpraxis) sind folgende Ergänzungen aufzunehmen:
Der Mieter hat dem zum Mietobjekt gehörenden Keller in unrenoviertem Zustan übernommen. Er wird den Keller auf eigene Kosten renovieren und darf daher den Keller mietfrei nutzen. Die anfallenden Nebenkosten werden in der Nebenkostenabrechnung des Mietobjektes eingerechnet."

(Der Keller ist über eine in der Praxis liegende Treppe zu erreichen.)

Der Arzt hat dann im Rahmen der Renovierung im Untergeschoss, in dem bereits der Vormieter früher ein Röntgengerät stehen hatte, zwei Behandlungsräume eingerichtet.

Meine Fragen lauten:
(1) Handelt es sich dabei um eine zulässige Nutzung des Mietobjektes?
(2) Kann ich die Nutzung der Kellerräume als Behandlungsräume untersagen?
(3) Besteht ein Kündigungsrecht?

Vielen Dank.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage und Ihren Einsatz.

Die einzelnen Fragen beantworte ich wie folgt:

zu 1 und 2)

Aufgrund der Erweiterung des Mietvertrages auf die im Keller liegenden Räume dürfte deren Nutzung im Rahmen des Betriebes der Arztpraxis zulässig sein. Dementsprechend sehe ich jedenfalls keine zivilrechtliche Grundlage dafür, dass Sie als Vermieter dem Mieter die Nutzung der Kellerräume zu Behandlungszwecken untersagen können.

Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Nutzung der Kellerräume als Behandlungsräume mietvertraglich ausdrücklich ausgeschlossen war oder durch diese andere Mieter des Hauses in der Nutzung ihrer Wohnungen beeinträchtigt werden. Hierfür sind jedoch keine Anhaltspunkte ersichtlich.

Gegebenenfalls ergeben sich auf der Grundlage von Regelungen zum Betrieb von Arztpraxen beschränkte Nutzungsmöglichkeiten für die Kellerräume. Insofern wäre es ratsam, bei Interesse das für den Sitz der Arztpraxis zuständige Gesundheitsamt einzuschalten oder dort zumindest nachzufragen, ob aus dessen Sicht die Nutzung der Kellerräume zu Behandlungszwecken ohne Bedenken, nur mit Einschränkung, unter Auflagen oder überhaupt nicht möglich ist. Eine entsprechende Nachfrage könnte auch an die zuständige Ärztekammer gerichtet werden. Fügen Sie diesen Fragen möglichst eine genaue Beschreibung zur Beschaffenheit und Ausstattung der Kellerräume (Lage, Höhe der Räume, Belüftungsmöglichkeiten, Anzahl der Zugänge, Versorgung mit Wasser, Möglichkeit der Abwasserentsorgung, Stromversorgung, Beheizung etc.) bei.

zu 3)

Da die Regelungen zur Nutzung der Kellerräume den bestehenden Mietvertrag ergänzen, wird eine sich allein auf diese Räume beziehende Teilkündigung unzulässig sein. Selbstverständlich können Sie allerdings den Mietvertrag für die gesamte Praxis - einschließlich der Kellerräume - unter Wahrung der dazu gesetzlich vorgesehenen Fristen kündigen. Gegebenenfalls sind im Mietvertrag enthaltene und vom Gesetz abweichende Regelungen zur Länge der bei einer Kündigung zu wahrenden Frist zu beachten. Bitte prüfen Sie auch, ob im Mietvertrag ein etwaiges Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeitspanne ausgeschlossen wurde.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de
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