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Gewerbliche Miete (Tierarztpraxis), ungenügende Heizung

| 24.09.2015 18:33 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Eine Behaglichkeitstemperatur in Höhe von mindestens 20 bis 22 Grad muss auch in Gewerberäumlichkeiten eines Mieters erreicht werden

Sehr geehrte Anwälte,

Ich habe im Januar dieses Jahres eine tierärztliche Praxis eines älteren Kollegen übernommen. Er hat in den Räumlichkeiten mehr als 15 Jahre praktiziert. Was mir bei den Verhandlungen - die fanden voriges Jahr vor der Heizsaison statt - über Praxiskauf nicht aufgefallen ist, ist die Tatsache, dass die Räume einfach nicht über eine ausreichende Heizung verfügen. Die Praxis befindet sich im Erdgeschoß eines Einfamilienhauses, die Vermieter - Mann und Frau - wohnen oben drüber.
Die Räume sind ursprünglich als Supermarkt konzipiert worden, d.h. die Südseite verfügt an ihrer gesamten Breite über eine Fensterfront (s. Fotos an der Homepage "tierarztpraxis-ruffy.de"). Dies hat zur Folge, dass in den Wintermonaten in der Früh 12°C Innentemperaturen zu messen waren, die im Laufe des Tages auf ca. 14-16°C gestiegen sind. Auch in den weiteren Räumen sind Heizkörper einfach nicht vorhanden oder werden gerade lauwarm beim voll aufgedrehtem Regler.
Die Vermieter sind absolut nicht gewollt in das Immobilie auch nur einen Cent zu investieren. Auf meine Beschwerde über die unhaltbaren Verhältnisse was die Temperaturen anbelangt haben sie erwidert, dass der Kollege über 15 Jahre so gearbeitet hat und sich nie beschwert hätte.
Ich habe bereits im März einen Monat lang die Miete um 20% gekürzt, einen Gutachter über die Schwachstellen der Isolierung und Vorschläge deren Beseitigung von der Stadt eingeholt, diese dem Vermieter mitgeteilt. Keine Antwort, nichts von der anderen Seite. Daraufhin habe ich noch im Sommer ein Schreiben verfasst, in dem ich dem Vermieter mitgeteilt habe, dass ich die Miete in den Wintermonaten weiterhin um 20% kürzen werde, da ich gezwungen bin Elektro-Heizkörper zu besorgen um mit teurem Strom halbwegs ertägliche Temperaturen in den Praxisräumen zu schaffen. Auch auf diesen Brief habe ich keine Antwort erhalten!
Meine Frage an den Anwalt: Hat der Vermieter Recht und Möglichkeit mir als Mieter zu kündigen, da ich mittlerweile diesen Schritt von der Gegenseite befürchte??? Meine ganze Existenz hängt von der Praxis ab, der Standort ist gut und seit Jahrzehnten bekannt, ein Umzug kommt mir nicht nur deswegen aber auch aus finanziellen Gründen nicht in Frage.
Auf Ihre Antwort wartend verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich halte hier sowohl eine Minderung bzw. einen Schadensersatz in der von Ihnen genannten Höhe durchaus für angemessen:

- Beheizung nur bis ca. 16-18 Grad möglich; Amtsgericht Görlitz, Urteil vom 03.11.1997, Az. 1 C 1320/96, festgesetzte Mietminderung: 30%

- Auch bei Gewerberäumen liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn eine Mindesttemperatur von 20°C nicht erreicht werden kann, vgl. Kammergericht Berlin Entscheidung vom 17.06.2010, Az. 12 U 51/09.

- eine Temperatur wegen des Tageszeit kann mit durchaus 20 - 22 Grad mindestens nach der Rechtsprechung erwartet werden.
Während der Heizperiode muss der Vermieter also so heizen, dass in der Wohnung/der Gewerbeeinheit des Mieters dieses bestimmte Mindesttemperatur erreicht werden, Behaglichkeitstemperatur (LG Berlin NZM 1999, 1039; LG Göttingen WuM 1989, 366).

Dieses würde bei einer Kündigung wegen vermeintlichem Mietrückstand geprüft werden.

Sie befinden sich mit Ihrer Verhaltensweise im Rahmen der geltenden, insbesondere ganz herrschenden Rechtsprechung.

Sie sollten allerdings zu dessen Untermauerung (weiterhin, falls noch nicht geschehen) Temperaturmessungen vornehmen lassen (wie bisher).

Denn Sie müssen im Falle eines Rechtsstreits vor Gericht dieses näher dalegen und auch beweisen können.

Deshalb ist diese Dokumentation so wichtig und unbedingt vorzunehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.09.2015 | 06:46

Vielen Dank für die Antwort, ich habe dies allerdings schon alles gewusst. Sie sind leider nicht auf meine eigentliche Frage eingegangen. Diese wiederhole ich wie folgt:

Meine Frage an den Anwalt: Hat der Vermieter Recht und Möglichkeit mir als Mieter wegen der Mietminderung und einem eventuellen zukünftigen Rechtstreit zu kündigen?

(Eigenbedarf kann nicht angezeigt werden, die Räumlichkeiten sind nicht als Wohnraum bewohnbar. Es würde umfangreiche Umbaumaßnahmen erfordern diese zukünftig als Privatwohnung benutzen zu können.)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.09.2015 | 09:08

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Dieses - ich meinte die Mängelproblematik auf ihre Einwendung hin - würde wie gesagt sodann bei einer Kündigung wegen vermeintlichem Mietrückstand geprüft werden.

Das heißt, wenn Sie dieses vor Gericht einwenden und Ihnen das Gericht Recht gibt (worauf Sie gute Chancen haben, bei entsprechender Beweisdokumentation), liegt kein Mietrückstand und damit kein Kündigungsgrund vor - die Kündigung ist somit von Anfang unwirksam (gewesen).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Ich danke Ihnen für Ihre Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.09.2015 | 11:34

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