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Gewerbliche Kündigungsfrist

27.03.2012 17:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Sehr geehrter Anwalt,

meine Schwester ist Juristin.

Sie hat einen gewerblichen Mietvertrag für Ihre Kanzlei vor Jahren geschlossen.
Im Laufe der Jahre hat sie aus kostengründen eine Kollegin mit in den Mietvertrag aufgenommen (separater Arbeitsraum, gemeinsame Nutzung von Toilette, Küche).
Beide arbeiten fachspezifisch unabhängig voneinander .

Meine Schwester möchte aus dem Vertrag aussteigen und kündigen.

Sie sagte mir, dass das nur geht wenn Sie einen Nachmieter stellen kann was sich bisher schwierig darstellt.

Dass es so kompliziert ist scheint mir unwahrscheinlich.

Mittels einer Frist sollte man doch jeden Vertrag kündigen können oder aus anderen Gründen den Vertrag kündigen können, wie: finanzielle Gründe, gesundheitliche Gründe, Ortswechsel, o.a. ??).

Brauchen Sie weitere Informationen oder können Sie mir sagen mit welcher Frist und ggf. welchen Auflagen (Nachmieter o.a.) mene Schwester den Vertrag kündigen kann ?
Vielen Dank für Ihre Mühe,
MfG. Rist

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:


I.
Grundsätzlich ist Ihnen darin Recht zu geben, dass ein gewerblicher Mietvertrag gekündigt werden kann. Die gesetzliche Kündigungsfrist hierfür ist in 580a BGB geregelt. Eine Kündigung ist daher möglich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

Dies ist allerdings nur der gesetzliche Grundsatz. Hiervon kann im Mietvertrag selbst abgewichen werden. Dort kann daher z.B. eine andere Kündigungsfrist geregelt werden.

In aller Regel werden Mietverträge über Gewerberäumlichkeiten jedoch mit einer festen Laufzeit abgeschlossen. Dies bedeutet, dass im Mietvertrag selbst bereits vorgesehen ist, bis zu welchem Termin der Mietvertrag laufen soll. Ist der Mietvertrag auf diese Art und Weise befristet, so ist eine Kündigung des Mietvertrages grundsätzlich nicht möglich.

2.
Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, so sind die Möglichkeit, den Vertrag zu beenden, relativ gering. Wichtig ist hierbei die Vorschrift des § 550 BGB. Dieser regelt, dass eine Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich niedergelegt sein muss. Jegliche mündliche Abreden von einer gewissen Bedeutung führen daher dazu, dass der Vertrag innerhalb der gesetzlichen Frist kündbar ist. Ihre Schwester sollte daher überprüfen, ob es mündliche Abreden über wesentliche Vertragsbestandteile (Änderung der Miete, Zahlung der Nebenkosten, Umfang der Mieträumlichkeiten, Aufnahme einer weiteren Mietpartien etc.) gibt. In diesem Fall wäre eine vorzeitige Kündigung denkbar.


3.
Eine außerordentliche Kündigung ist selbstverständlich grundsätzlich ebenfalls möglich. Hierfür muss allerdings ein Grund vorliegen, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Hierbei geht die Tendenz dahin, dass persönliche Entscheidungen des Mieters (Umzug etc.) grundsätzlich nicht ausreichen, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen, da insofern eine eigene Entscheidung des Mieters zugrundeliegt. Anders kann dies z.B. bei einem Krankheitsfall sein.

Ob ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt, kann derzeit nicht beurteilt werden, da hierfür immer die Gründe im Einzelfall ganz konkret überprüft werden müssen.


4.
Ebenfalls zu überprüfen wäre, inwieweit die weitere Mieterin in den Vertrag einbezogen wurde. Hier wäre denkbar, dass Ihre Schwester einen UNtermietvertrag geschlossen hat. Sollte ein Einbeziehung in den Hauptvertrag erfolgen, so müsste eine Kündigung letztlich von allen Mietern erfolgen, da dieser Vertrag dann nur einheitlich gekündigt werden könnte.


5.
Stets möglich ist neben einer Kündigung selbstverständlich ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter. Dieser setzt allerdings voraus, dass eine Einigung gefunden werden kann.


Abschließend möchte ich Ihnen zur gesamten Thematik meinen Artikel "Die Kündigung des befristeten Mietvertrages" empfehlen, den Sie unter anderem unter http://www.123recht.net/Mietrecht-Die-Kuendigung-des-befristeten-Mietvertrages-__a36251.html einsehen können.


Sollte Ihre Schwester nachhaltig den Vertrag beenden möchten, stehe ich gerne für eine weitergehende Beratung zur Verfügung. Eine abschließende Einschätzung der Rechtslage ist letztlich nur dann möglich, wenn der Mietvertrag, die bisherigen Vereinbarungen sowie die Gründe für den Kündigungswunsch besprochen wurden.

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