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Gewerbliche Fläche wird wohnlich genutzt


23.05.2006 23:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrter Anwalt,

Ich habe eine Teileinheit an einem Objekt gekauft. Die Einheit wurde vor einem Jahr durch einen Zwangsverwalter als Wohnung vermietet. Die Bank, die die Teileinheit ersteigert hat, hat den damaligen Mietvertrag uebernommen und nun an mich weitergegeben.
Im Grundbuchauszugs ist jedoch festgehalten, dass es sich hier um eine gewerbliche Fläche handelt ("Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen").

Nun meine Fragen:
1. Wie kann ich den derzeitigen Mietvertrag auflösen da ich das Objekt gewerblich nutzen möchte?
2. Welche gesetzlichen Kündigungsfristen müssen beachtet werden und wie schnell sollte der jetztige Mieter ausziehen müssen?
3. Welche Behörde ist zustaendig und welche Schritten würde diese einleiten?
4. Würden dabei Gerichtskosten entstehen und wie hoch schätzen Sie diese?
5. Wie würde sich die Nutzungsänderung auf Steuern und Gemeindegebühren auswirken?

Mit freundlichen Grüssen,
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Auch wenn die von Ihnen erworbene Einheit laut Grundbuchauszug nicht zu Wohnzwecken gedacht ist, so ist jedenfalls als Wohneinheit vermietet worden. Die Wirksamkeit des Wohnraummietvertrages wird nicht durch das Grundbuch berührt. Das bedeutet, daß Sie als Erwerber in das bestehende Wohnraummietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten eingetreten sind.

Der Mietvertrag kann von Ihnen nur gekündigt werden, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können, also entweder Eigenbedarf (zu Wohnzwecken) oder den Wohnraum zur wirtschaftlichen Verwertung benötigen - die beabsichtigte gewerbliche Nutzung stellt jedoch keinen Kündigungsgrund dar.

Allenfalls wenn die Nutzung als Wohnraum baurechtlichen Anforderungen widerspricht, muß der Mieter eine entsprechende bauordnungsbehördliche Verfügung, die Ihnen die weitere Vermietung der Räume zu Wohnzwecken untersagt, gegen sich gelten lassen. In diesem Fall hätten Sie ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist von 3 Monaten. Ob dies in Betracht kommt, müsste aber konkret anwaltlich abgeklärt werden.

Weigert sich der Mieter eine entsprechend begründete Kündigung zu akzeptieren, werden Sie Räumungsklage einreichen müssen. Die dabei anfallenden Kosten hängen von der Höhe der Miete ab und können ohne genauere Daten nicht geschätzt werden. Gleiches lässt sich auch zur Frage nach Steuern und Gemeindegebühren sagen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt, Köln




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
Sipgate: (0221) 355 333915 / Skype: schwartmann50733
www.rechtsanwalt-schwartmann.de
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