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Gewerbliche Arbeiten in Mietwohnung/Keller

| 07.06.2011 10:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

vor ca. 7 Jahren bin ich in meine jetzige Wohnung eingezogen. Den dazugehörigen Keller hatte ich damals als privaten Bastelkeller vorgesehen.
Inzwischen hat sich aber die Situation geändert. Im Keller steht eine CNC-Fräse und in der Wohnung ist aus dem Schlafzimmer eine "Montage- und Versandabteilung" geworden, das nun gewerblich genutzt wird.

Für die Verlegung eines Stromanschlusses in den Keller gab seinerzeit der Vermieter sein OK. Das ehemalige Schlafzimmer steuerlich zu erfassen, war sein Tipp. Das Klingelschild mit meinem Firmennamen wurde von ihm eigenhändig gedruckt.

Ist der Vermieter jetzt berechtigt, aus welchen Gründen auch immer, mir die Wohnung zu kündigen, weil im Mietvertrag steht "Wohnung nur für Wohnzwecke"?

Den Maschinenlärm im Keller habe ich versucht mit einer Haube über dem Gerät zu dämmen. Ich halte die Ruhezeiten ein, fange nicht vor 10 Uhr morgens an und arbeite nicht länger als bis 20 Uhr. Gesamtdauer der Aktivitäten im Keller sind ca. 10 Std./Woche. Der Rest spielt sich geräuschlos in der Wohnung ab. Kundenverkehr gibt es nicht und die direkte Mieterin über meinem Keller stört der Lärm nicht.

Besten Dank für eine klärende Antwort.

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich besteht ein Kündigungsrecht des Vermieters, wenn die gewerbliche Nutzung nicht vereinbart war. Bei Ausübung freiberuflicher Tätigkeit oder Tätigkeit gewerblicher Art, die nach Außen nicht in Erscheinung tritt, ist der Vermieter regelmäßig zur Duldung verpflichtet.

Da Ihre Tätigkeit zumindest durch Lärm nach Außen in Erscheinung tritt, wird der Vermieter wohl grundsätzlich nicht zur Duldung verpflichtet sein.

In Ihrem Falle ist jedoch beachtlich, dass der Vermieter Ihre gewerbliche Tätigkeit seit längerer Zeit kennt und duldet. Insbesondere durften Sie den Stromanschluss verlegen, der Vermieter gab Ihnen Steuertipps und half beim Klingelschild.

Durch dieses Verhalten gab er Ihnen zu erkennen, dass er mit der Tätigkeit einverstanden war. Ein Kündigung stellte ein widersprüchliches Verhalten dar, das treuwidrig wäre. Entsprechend wäre der Vermieter nicht zur Kündigung berechtigt. Dies gilt zumindest solange die Umstände des Einzelfalles sich nicht ändern und sich Nachbarn nicht gestört fühlen. Insbesondere eine Ausweitung Ihres Gewerbebetriebes kann zu einem anderen Ergebnis führen, da ein Einverständnis des Vermieters nur für den bisherigen Tätigkeitsumfang infrage kommt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 07.06.2011 | 13:40

Hallo Herr Koppenhöfer,

ja, das würde ich ebenso sehen. Insofern haben Sie meine Annahme bestätigt.
Aber wie sieht es denn mit der Mieterin aus, die sich über die Jahre nie beschwert hatte. Die habe ich nämlich regelmäßig gefragt, ob es sie störe, wenn ich im Keller arbeite.
Ich meine, wenn die Umstände im Keller weiterhin so bleiben, sich aber die Mieterin plötzlich doch gestört fühlt, kann ich mich auf ihre vorher gemachten Aussagen berufen?

Die ca. 10 Std./Woche Lärm heißt ja nicht, dass die Maschine jeden Tag läuft. Es gibt Tage, da ist absolute Ruhe im Keller, weil ich in der Wohnung arbeite.

Oder anders gefragt: Da der Vermieter offenbar durch seine Mitwirkung die Arbeiten indirekt erlaubt hat, kann er zwar nicht von sich aus kündigen, aber wenn sich ein Mieter beschwert, wohl doch? Auch wenn der Mieter mir gegenüber vorher zig Mal erklärte, ihn würde es nicht stören?

Wenn dem so ist, würde das bedeuten, dass mir meine Existenzgrundlage genommen würde, denn ich lebe von diesen Arbeiten.


Beste Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.06.2011 | 14:32

Sehr geehrter Rechtsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Meines Erachtens wäre auch in diesem Falle eine Kündigung nicht rechtmäßig.

Man könnte sich die Frage stellen, ob Ihnen stillschweigend die Erlaubnis der Ausübung der gewerblichen Tätigkeit erteilt wurde, solange der Hausfrieden gewahrt ist, sich also kein Mieter belästigt fühlt. Dies wäre eine Einzelfallentscheidung, hierfür liefern Ihre Schilderungen aber keine Anhaltspunkte. Von Bedeutung könnte auch sein, ob Ihr Umfeld von kleineren Gewerbebetrieben geprägt ist, die Ausübung Ihrerseits für die Wohngegend nicht ungewöhnlich ist.

Jedenfalls sollte die Kündigung nicht gerechtfertigt sein, wenn der Mieter sich nun willkürlich und plötzlich beschwert, obwohl er zuvor mit der Tätigkeit einverstanden war.

Problematisch könnte sich der Fall gestalten, wenn Ihre gewerbliche Tätigkeit bauordnungsrechtlich nicht zulässig wäre. Sollten die zuständigen Behörden in diesem Falle von Ihrer Tätigkeit erfahren z.B. durch den Nachbarn, könnte Ihnen die Tätigkeit (im Sinne einer baurechtswidrigen Nutzung) untersagt werden.

Vorteilhaft wäre es – falls noch möglich –, wenn der Mietvertrag zur Klarstellung in der Weise geändert würde, dass die gewerbliche Tätigkeit erlaubt wird. Dann könnten Streitpunkte vermieden werden.

Sollten Sie künftig eine Kündigung erhalten, rate ich Ihnen dringend, sich schnellst möglich ausführlich unter umfassender Sachverhaltsschilderung und Vorlage des Mietvertrages und des Kündigungsschreibens beraten und ggfs. vertreten zu lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 07.06.2011 | 14:53

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

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Aufgrund der Ausführungen fühle ich mich sicherer und kann nur hoffen, dass es in Zukunft zu keinen Problemen kommt.

Besten Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

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