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Gewerbl. Mietvertrag anstehende Zwangsversteigerung

14.07.2008 17:27 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Wir (GmbH) stehen vor Abschluss eines 8 Jahres Büromietvertrages. Das Bürogebäude steht unter Zwangsverwaltung und ein Zwangsverwalter handelt für das Objekt.

Mit Ersteigerung des Objektes hätte ein künftiger Erwerber ein gesetztliches Sonderkündigungsrecht. Der Makler sagt, der künftige Ersteher steht nahezu fest und wird die bestehenden Mietverträge fortführen. Dennoch wird der Erwerb über die Zwangsversteigerung abgewickelt.

Um die Risiken einer ungewollten Sonderkündigung des künftigen Erstehers auszuschließen, soll folgende Klausel in den Mietvertrag aufgenommen werden:

"Sollte der Mietvertrag aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts des Erstehers durch diesen gekündigt werden, ist folgende Entschädigungsleistung vom Vermieter an den Mieter zu leisten:
Sofern das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Kündigung weniger als 2 Jahre besteht, ist eine
Entschädigungsleistung in Höhe von 6.000 € zu zahlen."

Ist eine solche Klausel evt. nichtig oder würden wir im Falle der Sonderkündigung tatsächlich die Entschädigung erhalten?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Gemäß 57 a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Die Kündigung ist aber nur bei berechtigtem Interesse bzw. bei Eigenbedarf unter Einhaltung der jeweiligen Kündigungsfrist möglich, d.h. dem Ersteher steht kein Kündigungsrecht ohne Grund zu.

Eine Klausel dahingehend, welchen den Ersteher des Objektes (und in der Folge neuer Vermieter) im Falle der Ausübung des Kündigungsrechtes zu einer Entschädigungszahlung verpflichtet, wird aber unwirksam sein, da es sich hier um einen Vertrag zu Lasten Dritter handeln würde.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Aufgrund der Bedeutung der Angelegenheit (8- Jahres- Mietvertrag) empfiehlt es sich dringend, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen sowie der Prüfung etwaiger Verträge zu beauftragen.


Mit freundliche Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt


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