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Gewerberaum Kündigung


| 19.12.2011 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel



Guten Tag,
wir haben einen Gewerberaum zum 1.1 2010 mit einer Laufzeit von einem Jahr gemietet.
Nachdem der Einzelhandel nicht erfolgversprechend lief, kündigten wir pünktlich am 30.9.2010 zum Ende des Jahres.
Die Kündigung wurde akzeptiert, blieben jedoch noch weiter in den Räumen mit formloser Einverständnis des Vermieters. Er sagte uns hierbei, dass er schon 3 Monate Vorlaufzeit bräuchte um weiter zu vermieten. Nun haben wir nun doch am 30. November 2011 gekündigt.
Als nächstes bekamen wir ein Schreiben von seinem Anwalt, in dem er mitteilte, dass die Kündigungsfrist zum 30. Juni 2012 endet.
Weiter stellte er die Forderung von 3 fehlenden Mieten auf und verlangt die inkl. seines Honorares innerhalb 14 Tagen zu überweisen.
Uns ist von fehlenden Mieten nichts bekannt, auch nach Rücksprache mit unserem Steuerberater und Durchsicht der Kontoauszüge waren wir 24 Monate in den Räumen und 24 Überweisungen wurden in voller Höhe getätigt.
Nun zu meinen Fragen:
1. gilt die Kündigungsfrist bis 30.Juni, auch wenn der Vermieter unter Zeugen von einer Vorlaufzeit von 3 Monaten sprach?
2. ist dieses Anwaltsschreiben ein Grund zur fristlosen Kündigung unsererseit?
3. Die angemahnte Miete ist gegenstandslos, und doch die grundsätzliche Frage, muß ein Vermieter oder Verkäufer nicht erst eine Mahnung/Zahlungserunnerung schicken?
Sehr geehrte(r) Fragesteller (in),
Ihre Anfrage(n) möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

1.
Bei der Kündigungsfrist bis zumm 30.06.12 handelt es sich um die gesetzliche Kündigungsfrist im Gewerbemietrecht aus § 580a II. Die Kündigung wirkte zum 1. Quartal 2012 und endet zum Schluß des 2. Quartals, also zum 30.06.12.

Diese Vorschrift kann aber zwischen den Parteien natürlich abgedungen - also abweichend vereinbart- werden. Dazu müsste die Erklärung des Vermieters nachweisbar sein, was hier anhand von Zeugen- die dann aber den Gesprächsablauf nach Inhalt, Zeit und Ort konkret bekunden müssten- möglich erscheint. Die Bezeichnung - Vorlaufzeit - müsste als Vereinbarung einer Kündigungsfrist ausgelegt werden.

Sofern die Zeugen tatsächlich glaubwürdig sind, würde ich Ihnen schon empfehlen, sich auf die Vereinbarung zu berufen und auf die Beendigung des Mietverhältnisses zum 29.02.2012 zu bestehen.

2.
Nein! Die Geltendmachung von Forderungen ( auch wenn diese im Ergebnis möglicherweise unberechtigt sind ) rechtfertigt nicht Ihrerseits eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Einer solchen Argumentation geben ich keine Chancen.

3.
Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, zunächst eine (eigene) Mahnung zu verschicken. Die Miete ist nach Zeitabschnitten und bestimmten Zahlungsterminen fällig.
Versäumt der Mieter diese Frist, so gerät er deshalb in Verzug, ohne dass es einer weiteren Mahnung bedarf, § 286 II Nr.1 BGB.

Natürlich ist es üblich, zunächst eine kostenfreie Mahnung zu versenden. Zwingend vorgeschrieben ist dies aber nicht.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen einen hilfreichen rechtlichen Überblick verschafft und die aufgeworfenen Fragen damit zufriedenstellend beantwortet zu haben. Bitte beachten Sie, dass es sich hier lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt.

Sofern Sie eine anwaltliche Vertretung und eine entsprechende Antwort auf das Anwaltsschreiben der Gegenseite wünschen, stehe ich gern zur Verfügung.
Bewertung des Fragestellers 19.12.2011 | 16:20


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