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Gewerberäume wegen gewerblichem Eigenbedarf kündigen

02.11.2009 12:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich möchte über eine Versteigerung (keine Zwangsversteigerung!) Gewerberäume kaufen die jedoch unbefristet an einen Gewerbetreibenden vermietet sind. Da ich die Räume jedoch selbst gewerblich nutzen möchte (Einzelfirma), stellt sich die Frage ob ich hier das Recht einer entsprechenden Kündigung wegen Eigenbedarfs habe. Die Räume sollen auch von mir ausschließlich gewerblich genutzt werden.

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen gestellte Frage kann ich, wie folgt beantworten.

Durch den Kauf eines Grundstückes treten Sie als Vermieter in die bestehende Mietverhältnisse ein, § 566 BGB.
Sofern zum jetzigen Zeitpunkt ein Mietvertrag über einen Gewerberaum vorliegt, kann dieser von Ihnen als Vermieter ohne Angaben von Gründen gekündigt werden, § 542 Abs.1 BGB. Dies gilt aber nur dann, wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag über Gewerberaum handelt. Die Angabe und das Vorliegen von Kündigungsgründen ist entbehrlich. Dies ist nur erforderlich sofern eine Kündigung über Wohnraum auszusprechen ist. In diesem Fall müssten Kündigungsgründe vorliegen und auch dargelegt werden. In Ihrem Fall kann hierauf verzichtet werden.

Die Kündigung bedarf der Schriftform. Hierbei sind auch die Kündigungsfristen des § 580 a Abs.2 BGB einzuhalten. Danach ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Zugang der Kündigung beim Mieter. Aus beweisrechtlichen Gründen empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein, da man so den Zeitpunkt des Zugangs genau feststellen kann.

Ein Beispiel zur Kündigungsfrist: Die Kündigung geht am 02.07. dem Mieter zu. Dies bedeutet, das Mietverhältnis endet am 31.12.. Sollte die Kündigung jedoch erst am 04.07. zugehen, wäre das Mietverhältnis erst zum 31.03. beendet.

Das Mietverhältnis kann also unter Beachtung der Kündigungsfrist immer nur zum 31.03.; 30.06.; 30.09. oder 31.12. enden.

Ich möchte darauf hinweisen, dass die vorliegende Antwort ausschließlich auf den vorhandenen Informationen beruht. Das Hinzufügen oder Weglassen von bestimmten Informationen kann die rechtliche Einschätzung entscheidend verändern. Es handelt sich auch nur um eine erste rechtliche Einschätzung und ersetzt eine ausführliche Rechtsberatung nicht.

Mit freundlichen Grüßen

S. Anger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2009 | 13:00

Was ist wen es sich um einen befristeten Mietvertrag hanedelt? Besteht die Möglichkeit zu kündigen mit der Begründung "Eigenbedarf"?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2009 | 13:12

Sehr geehrter Fragesteller,

sofern es sich um einen befristetet Gerwerberaummietvertrag handelt ist die ordentliche Kündigung gem. § 542 Abs.2 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.

Es sei denn, dass in dem Mietvertrag etwas anderes vereinbart worden ist. Dies kann ohne Vorliegen der Vertragsunterlagen nicht beurteilt werden.

In der Regel sind befristete Gewerberaummietverträge so gestaltet, dass diese sich nach Ablauf der bestimmten Frist automatisch verlängern, wenn nicht vorher unter Einhaltung der oftmals vertraglich geregelten Kündigungsfrist gekündigt werden. Auch in diesem Fall ist das Vorliegen eines Kündigungsgrundes entbehrlich.

Die besagte Eigenbedarfskündigung bezieht sich nur auf Wohnraummietverhältnisse.

Eine vorzeitige Beendigung des befristeten Gewerberaummietvertrages ist dann nur mit einer außerordentlichen Kündung aus wichtigem Grund (bspw. mindestens 2 Monatsmieten wurden nicht gezahlt, vgl. auch § 543 BGB) möglich. Der Eigenbedarf stellt in aller Regel keinen wichtigen Grund in diesem Sinne dar. Eine vorzunehmende Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls müsste ergeben, dass es Ihnen unzumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dies ist bei Eigenbedarf regelmäßig nicht der Fall.

Mit freundlichen Grüßen

S. Anger
Rechtsanwalt

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