Gewerberäume Heizungsausfall

Question

Im Zuge einer Baumaßnahme ist die zentrale Heizungsversorgung in unseren Gewerberäumen (200m2) gekappt worden. Als Alternative ist eine Elektroheizung installiert worden ohne vorher die benötigte Kapazität zu errechnen. Als Ergebnis reichen die neuen Heizungen lediglich als Frostschutz. Aktuelle Temperatur in den Büro- und Werkräumen ist unter 14 Grad. Die Räume sind faktisch nicht mehr nutzbar. Die Ankündigung dieser Maßnahme erfolgte zwei Tage vor deren tatsächlicher Installation.

Da unser Mietvertrag am 31.3.2019 endet scheint der Vermieter keine Reparatur oder andere Heizlösung mehr anbieten zu wollen.

Wir streben entweder die sofortige Wiederinbetriebnahme einer funktionierenden Heizungsanlage an (bisherige Anlage ist aber schon demontiert) um die Wiedernutzbarmachung unserer Räume herzustellen oder eine Kompensationszahlung für den entstandenen Schaden. Hierbei handelt es sich um besonders um Produktionsausfall und anfallende Kosten für räumliche Interimslösungen.

Welche konkreten Schritte müssen wir unternehmen?
Welche Fristen müssen wir einhalten?
Wie hoch könnte eine solche Kompensationsleistung sein?
Wie müssen wir die Rückbehaltung der Mietzahlungen ankündigen?
Wie können wir maximalen Druck auf den Vermieter aufbauen?

Rechtsanwalt Michael Böhler · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Sie sollten – sofern noch nicht geschehen – den Mangel gegenüber der Vermieterseite anzeigen und diese auffordern, die Heizbarkeit der Räume im vertraglich geschuldeten Umfang unverzüglich wieder zu gewährleisten, also den Mangel zu beseitigen. Gleichzeitig sollten Sie mitteilen, dass bis dahin die Miete gemindert wird (angesichts der erreichten Temperatur ist eine Minderung um 100% denkbar) und sich die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen (entgangene Gewinne, zu zahlende Löhne u.ä.) vorbehalten.

2)
Der Mangel ist wegen § 536c Abs. 1 BGB unverzüglich anzuzeigen.

3)
Wie hoch die Kompensationsleistung, also der Schadenersatz sein wird, muss im Einzelfall anhand der konkreten Einbußen errechnet werden. Dies ist erst in Kenntnis aller Details möglich.

4)
Wie gesagt kann die Minderung der Miete, die angesichts des Mangels automatisch eintritt, bereits mit dem Schreiben der Mängelanzeige verknüpft werden, ansonsten genügt ein formlos weiteres Schreiben an die Vermieterseite.

5)
Neben der Minderung kann ggf. angedroht werden, eine Klage auf Vornahme der Heizungsinstallation zu erheben. Allerdings wäre dieses Verfahren nicht vor Ende des Mietverhältnisses beendet. Alternativ könnte auch z.B. die Anmietung von Heizlüftern bei Verpflichtung zur Tragung der erhöhten Stromkosten durch die Vermieterseite erwogen werden.

Gerne stehe ich Ihnen zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Michael Böhler

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