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Gewerberäume: Ausbau von Einbauten durch den Mieter

29.02.2012 13:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Der Mieter eines Friseursalons hat die Räume fristgerecht nach knapp 5 Jahren gekündigt.
Die Räume wurden ihm mit abgehängten Decken, fertigem Anstrich und hochwertigem PVC-Boden u. Natursteinböden übergeben.
Der Mieter hatte vor Saloneröffnung eine Schrankwand auf seine Kosten einbauen lassen, die mit Trockenbauverkleidungen auf Kosten des Vermieters umbaut wurde. Auch Einbaulautsprecher, Einbauleuchten wurden eingebaut deren Materialwert der Mieter zahlte und der Vermieter die Kosten für Einbau und Anschlußleitungen etc. übernahm.
Im laufe der Mietzeit baute der Mieter noch 2 Kellerräume aus (untergehängte Decken,Fliesen, Wandanstrich, Einbau einer fest installierten Absauganlage) und baute zwei (bei Mietbeginn vollständig renovierte) Räume im Salon nach seinen Bedürfnissen um.
Der Mietzins entsprach über die Jahre nicht dem, der für das Objekt erzielbar gewesen wäre, da eine partnerschaftliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter bestand.
Der Mieter weigert sich nun, die Räume in einem renovierten Zustand (Anstrich der Wände, Decken und Türen)zu übergeben und auch Schäden (z.B. Bohrlöcher im PVC-Boden durch Aufbauten) zu beseitigen, da er schon genug in die Räume investiert habe.
Auch möchte er außer dem mobilen Inventar alle Einbauschränke, Konsolen und Einbauspiegel mitnehmen.
Dazu meine Fragen:
1. Ist der Mieter nicht trotz seiner Umbaumaßnahmen verpflichtet, die Räume in dem gleichen renovierten Zustand zu übergeben, wenn es so im Mietvertrag steht, oder kann er seinerseits einfach eine "Verrechnung" mit seinen Ausbaukosten im Keller vornehmen?
2. Hat er das Recht den oberseits und seitlich mit Trockenbauwänden umbauten Einbauschrank mitzunehmen, wenn dadurch der Trockenbau abgerissen werden muss?
3. Hat er das Recht die Einbaulautsprecher und -leuchten mitzunehmen und die Löcher im Boden und ggf. in den Wänden zu hinterlassen?
4. Kann der Mieter die Absauganlage mitnehmen, wenn dadurch Löcher von 20cm Durchmesser in Außen- und Innenwänden zurückbleiben, oder kann der Vermieter den Rückbau und Wiederherstellung der Wände verlangen, wenn der Nachmieter keine Verwendung dafür hat?
29.02.2012 | 15:14

Antwort

von


(10)
Koburger Straße 87
04416 Markkleeberg
Tel: 0341/35129340
Web: http://www.ra-j-hiller.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten möchte:
Grundsätzlich ist ein Mieter verpflichtet, die Räume nach der Kündigung in einem ordnungsgemäßen Zustand herauszugeben, sprich es muss der Zustand hergestellt werden, der bei Einzug vorgefunden wurde.
Sollten nach dem Einzug Einbauten vorgenommen worden sein, so sind diese bei Auszug zu entfernen oder der Vermieter ist mit der Übernahme der Gegenstände einverstanden.
Entscheidend ist, was Sie im Mietvertrag mit dem Mieter geregelt und vereinbart hatten.

1)
Die Ausbaukosten, welche der Mieter im Keller gezahlt hat, müssen Sie nicht übernehmen. Vielmehr ist der Mieter verpflichtet dies zurückzubauen und den Zustand wieder herzustellen, welcher zu Mietbeginn auch in den Kellerräumen vorgefunden wurde. Er kann die Einrichtung erst dann im Kellerabteil belassen, wenn Sie damit einverstanden sind. Solange Ihr Einverständnis nicht vorliegt, muss er die Einbauten zwingend entfernen.

2)
Hinsichtlich des Trockenbaus bzw. des Einbauschrankes ist auch dabei darauf hinzuweisen, dass er den Schrank mitnehmen muss, wenn Sie ihn nicht behalten wollen.
Sind Sie mit dem Verbleib des Schrankes nicht einverstanden, muss der Mieter den Schrank mitnehmen und beim Ausbau darauf achten, dass die Trockenbauwand nicht beschädigt wird. Tritt eine Beschädigung ein, so ist der Mieter zur Behebung des Schadens verpflichtet.

3)
Die Einbaulautsprecher hat der Mieter selber gezahlt, so dass sie weiterhin ihm gehören und er sie mitnehmen kann. Die Löcher hat er danach nicht zu beheben, da diese durch Sie verursacht wurden.

4)
Die Absauganlage ist ebenfalls vom Mieter zu entfernen, wenn Sie als Vermieter oder der Nachmieter dafür keine Verwendung haben. Die dabei entstehenden Löcher sind vom Mieter zu beseitigen.

Es kann festgehalten werden, dass die Regelung im Mietvertrag entscheidend ist. Sollten dort keine Regelungen zum Zustand nach Auszug getroffen worden sein oder die Räume so hinterlassen werden, wie bei Einzug vorgefunden, so hat der Mieter alles das zu entfernen, dass er eingebaut hat ohne dabei Ihr Eigentum zu beschädigen. Sollten Beschädigungen übrig bleiben, so ist der Mieter Ihnen zum Ersatz des Schadens verpflichtet.
Wenn Sie einzelne Dinge vom Mieter übernehmen möchten, so ist dies problemlos möglich. Dafür wird in den meisten Fällen eine entgeltliche Abgeltung vorgenommen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Fragen umfassend beantworten. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, so können Sie gern die einmalig kostenfreie Nachfragemöglichkeit nutzen.

Es wird darauf hingewiesen, dass bei Weglassen oder Hinzufügen von Fakten eine andere Beurteilung des Sachverhaltes möglich ist.

Judith Hiller
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 29.02.2012 | 16:29

Sehr geehrte Frau Hiller,

vielen Dank erstmal für die schnelle Rückmeldung!
Um ganz sicher zu sein und die nächsten Schritte einleiten zu können, habe ich noch ein paar Fragen zum Verständnis.

Zu 1.:
Die Ausbaumaßnahmen im Keller sind ja bis auf die Absauganlage wohl in Ordnung, aber sie werden mir keine höhere Mieteinnahmen bringen, da es weiterhin nur Kellerräume sind. Ein Rückbau wäre allerdings unnötig und mit hohen Kosten verbunden.
Der Umbau oben im Salon, bei dem aus 2 Räumen einer gemacht wurde, kommt der Nachmieterin nicht einmal entgegen, kann aber trotzdem so bleiben.
Aber kann es doch auch nicht sein, dass der Mieter seine Investitionen in die Räume einfach pauschal gegen seine Verpflichtung zur Renovierung der Salonräume aufrechnet und keinen Anstrich etc. vornehmen will, oder!?
Im Mietvertrag steht zu dem Themen nur folgendes:
- Die Räume werden wie besichtigt vermietet und sind nach Beendigung des Mietverhältnisses im gleichen/renovierten Zustand zu verlassen.
- Etwaige Werterhöhungen der Mieträume werden angemessen vergütet, es sei denn, es handelt sich um bauliche Veränderungen, die bei Vertragsende wieder rückgängig gemacht werden.

Zu 2.:
Ich, bzw. der Nachmieter würde den Einbauschrank übernehmen, weil andernfalls ohnehin ein neuer Schrank in ähnlicher Weise wieder eingebaut werden müsste, weil damit u.a. auch ein Versorgungsschacht und ein Wäsche-Abwurfschacht verkleidet ist. Aber der Mieter will ohne Rücksicht auf Verluste ALLES mitnehmen.
Ohne eine Beschädigung der Verkleidungen ringsum ist das in dem Fall aber nicht möglich, da die Trockenbauwände auch an dem Schrank befestigt sind.

Zu 3.:
Werden Einbauleuchten etc. nicht auch automatisch Bestandteil des Hauses, so dass sie nicht ohne weiteres vom Mieter wieder herausgenommen werden können? Bei Aufbauleuchten ist mir klar, dass sie wieder abgenommen werden dürfen, aber ich dachte, dass sei bei Einbaugeräten anders!?

Zu 4.:
Darüber soll der Nachmieter mal mit dem Mieter verhandeln und wenn er keinen Bedarf dafür hat, muss das Ding mal aufwändig ausgebaut werden.

Ich hoffe ja immer noch, dass wir uns gütlich einigen können, aber nachdem ich dem Mieter im Laufe der Mietzeit geholfen habe, wo ich konnte, ihm insges. ca. 20.000,-€ weniger Miete berechnet habe, als ich auf dem Markt hätte bekommen können und in eine Eigenwasserversorgungsanlage über 6.000,-€ investiert habe, durch die der Mieter in den gut 4 Jahren schon mehr als 6.000,-€ Ersparnis gehabt hat, werde ich mich bei der Abwicklung der Räumung nur noch nach den gesetzlichen Bestimmungen richten.

Ich hoffe, ich kann Ihre Ausführungen in die richtige Form bringen und den Mieter, mit seiner nicht akzeptabelen Einstellung zur Vernunft bringen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2012 | 12:05

Sehr geehrter Ratsuchender,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Bei einem Auszug ist es immer Angelegenheit der Parteien sich hinsichtlich der Räumung/Renovierung zu einigen.
Grundsätzlich müsste der Mieter alles mitnehmen was er eingebaut hat und nicht zu Mietbeginn in den Räumen vorhanden war.
Sollten Sie jedoch eine Verwendung oder Wertsteigerung durch die Gegenstände erhalten, dann ist es möglich mit dem Mieter eine entgeltliche Vereinbarung zu treffen, wonach die Gegenstände bei Ihnen verbleiben und der Mieter dafür eine gewisse Summe X erhält.
Sollte der Mieter nicht mit sich reden lassen und alles mitnehmen wollen, so ist er verpflichtet (vorrangig beim Einbauschrank) die Wände bzw. den Zustand der Gewerberäume wieder herzustellen, so dass die Ausgangssituation/Einzugsdatum wieder vorzufinden ist.
Sie können den Mieter nicht dazu zwingen etwas in den Räumen zu belassen, da er prinzipiell verpflichtet ist alles mitzunehmen. Wenn dabei etwas kaputt geht muss er dafür Schadensersatz zahlen. Ob er das einsieht oder nicht ist egal. Am besten Sie fertigen Fotos an, mit dem Zustand welcher jetzt herrscht und dem Zustand nach dem Auszug des Mieters. Das sind gute Beweismittel.

Die bisherigen bzw. vergangenen Mietverluste können Sie leider in dem Zusammenhang nicht mehr vorbringen, da es Ihnen jederzeit offen stand die Miete zu erhöhen.
Man kann nur hoffen, dass der Mieter diese Vorgehensweise vernünftig einschätzt und dies zu schätzen weiß.

Ich hoffe Ihnen die Nachfragen umfassend beantwortet zu haben.
Ich wünsche Ihnen Gutes Gelingen.

Judith Hiller
Rechtsanwältin

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