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Gewerbemietvertrag/Indexregelung


| 30.05.2007 19:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe als Vermieter mitte der 90er Jahre einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen. Dieser beinhaltet folgenden Passus:
Der Mietzins ändert sich am 1.1.eines jeden Jahres automatisch entsprechend der Veränderung des Lebenshaltungsindex für einen 4 Personenhaushalt von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen (Basisjahr 1985 = 100 ) herausgegeben vom statistischen Bundesamt.
Ist diese Indexierung noch gültig oder wurde sie durch eine neue Regelung ersetzt. Wenn ja, wie habe ich dies in meinem Mietverhältnis zu berücksichtigen. Kann ich mit dieser Indexierung die Miete weiterhin erhöhen. Falls nicht, bitte ich um andere Lösungsvorschläge.
Vielen Dank für Ihre kompetente Antwort.
Bitte nur ein Rechtsanwalt mit fundierten Kenntnissen im Gewerbemietrecht.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Nach der bis zum 31.12.1998 geltenden Rechtslage entfaltete eine in einem Gewerbemietvertrag vereinbarte sog. Wertsicherungsklausel nur dann Wirkung, wenn sie auf Antrag einer Vertragspartei von der jeweils örtlich zuständigen Landeszentralbank genehmigt wurde oder diese feststellte, dass die Klausel einer Genehmigung nicht bedurfte.

Solange eine erforderliche Genehmigung fehlte, kann keine Vertragspartei unter Berufung auf die Wertsicherungsklausel eine Anpassung der Miete verlangen.
Über eine Genehmigung der von Ihnen genannten Sicherungsklausel haben Sie keine Angaben gemacht.

In einem solchen Fall gilt nach der Preisklauselverordnung Folgendes:

Die Wertsicherungsklausel gilt dann als genehmigt, wenn sie die aus den § 4 Absatz 1 der PreisklauselVO folgenden Anforderungen erfüllt. Diese Genehmigungsfiktion kann auch dann eintreten, wenn der Vertrag vor dem 01.01.1999 geschlossen wurde, vorausgesetzt die Genehmigungsfähigkeit wurde nicht von einer Landeszentralbank unter Geltung des WährungsG vor dem 31.12.1998 bestandskräftig verneint.

Wenn Ihnen und Ihrer Vertragspartei nicht klar sein sollte, ob die Wertsicherungsklausel nach der PreisklauselVO als genehmigt gilt, können Sie sich beim Bundesamt für Wirtschaft auf Anfrage bestätigen lassen, ob die Klausel als genehmigt gilt oder nicht.

§ 4 Absatz 1 PreisklauselVO regelt insoweit abschließend, wann eine in einem Gewerbemietvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel als genehmigt gilt.
Eine Wertsicherungsklausel, die die Kriterien der PreisklauselVO nicht erfüllt, ist und bleibt unwirksam.

Nach der Preisklauselverordnung müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

- die Entwicklung der Miete muss an einen nach der PreisklauselVO zugelassenen Index gekoppelt werden mit der Besonderheit, dass eine Variabilität sowohl nach oben als auch nach unten bestehen muss.

- der Vermieter muss für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet haben oder dem Mieter muss das Recht eingeräumt worden sein, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern.

Die von Ihnen mitgeteilte Wertsicherungsklausel dürfte als nicht genehmigt gelten, da sie bei Absinken des Indexes keine Reduzierung zulässt.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie mit Ihrem Mieter eine zulässige Wertsicherungsklausel vereinbaren, die bspw. so lauten könnte:

- Indexmiete -

"Der Mietzins ist für die Dauer eines Jahres ab Mietbeginn, , bis zum fest vereinbart. Eine Anpassung der Miethöhe gemäß nachstehender Vereinbarung findet demgemäß frühestens ab dem 13. Monat nach Mietbeginn und dann jeweils frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung statt.

Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungsindex "für die Lebenshaltung privater Haushalte" (Basis 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn bzw. der letzten Anpassung der Miethöhe um mehr als fünf Prozentpunkte, so ist jede Vertragspartei berechtigt, eine Anpassung des Mietzinses entsprechend nach oben oder nach unten zu verlangen.

Eine Erhöhung des Mietzinses nach dieser Vereinbarung ist durch schriftliche Erklärung geltend zu machen. Die angepasste Miete ist dann vom Beginn des übernächsten, auf die Erklärung der Vertragspartei folgenden Monats zu bezahlen."

Abschließend bitte ich Sie, Ihre vollständige Anschrift dem Plattformbetreiber mitzuteilen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 30.05.2007 | 21:53

Vielen Dank für die umfangreichen Ausführungen.
Die von Ihnen erwähnte Wertsicherungsklausel ist natürlich im Vertrag vorhanden.
Meine Frage war jedoch:
Ist Erhöhung durch den Index "Lebenshaltungsindex für einen 4 Personenhaushalt von Arbeitern und Angestellten ....." überhaupt noch gültig.
Ich habe gehört daß es diese Indexierungsklausel durch eine neue Klausel (ähnlich Indexierung für Deutschland) ersetzt wurde.
Hierzu brauche ich konkrete Angaben und ob, wenn die neue Indexierung in Kraft ist die alte Indexierung noch gilt und wie ich diese neue Indexierung anwenden muß.
Also meine konkrete Frage lautet:
Gibt es eine neue Indexierungsklausel und wenn ja, wie kann ich diese durchsetzen?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.05.2007 | 22:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die Lösung Ihres Problems ist aufgrund Ihrer Konkretisierung des Sachverhaltes einfach.

Zu Beginn des Jahres 2003 wurde auf das neue Preisbasisjahr 2000 (=100) umgestellt. Im Rahmen dieser Umstellung auf 2000 als Basisjahr erfolgt zugleich eine Änderung der Veröffentlichungspraxis zum Preisindex für die Lebenshaltung (Verbraucherindex).
Seitdem gibt es lediglich den Verbraucherpreisindex für Deutschland (alle privaten Haushalte)" und den "Verbraucherpreisindex für Baden Württemberg (alle privaten Haushalte)".

Der von Ihnen verwendete Indizes entfällt mit der vorgenannten Umstellung.

Die Verknüpfung der neu berechneten mit der bisher verwendeten Indexreihe erfolgt über die Januarindizes des neuen Basisjahres. Zur Umrechnung der früheren Indexreihen mit anderen Basisjahren (z. B. 1985 = 100) auf die Basis 2000 ist die Multiplikation mit einem Umbasierungsfaktor erforderlich.
Sie können daher den Preisindex für die Lebenshaltungskosten entsprechen umstellen.
Geeigneter Zeitpunkt dafür ist eine ohnehin fällige Wertanpassung der vereinbarten Vertragsleistung. Stand eine Wertanpassung bis zur Einstellung des entsprechenden Indexes nicht an, sollten Sie eine Neuberechnung der vereinbarten Leistung ab der letzten Wertanpassung durchführen.

Die Umbasierungsfaktoren der verschiedenen Preisindizes werden vom Statistischen Bundesamt zur Umrechnung von Punkte-Regelungen für frühere Basisjahre bekannt gegeben und www.destatis.de abgefragt werden oder bei der IHK erfragen.


Mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg

K. Roth
- Rechtsanwalt -

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