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Gewerbemietvertrag/Baulärm/Reparaturen

| 24.06.2008 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

seit April 2002 haben wir einen Mietvertrag (Gewerbe) über ein Ladenlokal (Gastronomie: Restaurant, Pizzeria, Eiscafe) mit einer Terrasse, auf der ca. 60 Sitzplätze bestehen. Das Ladenlokal und die Terrasse befinden sich direkt auf einer Fussgängerzone. Das Ladenlokal haben wir von unserem Vermieter gemietet, die Terrassenfläche ist von der Stadt gemietet.


Problem 1:
Bei der Übergabe des Mietobjekts wurden verschiedene Mängel festgehalten, die der Vermieter beseitigen sollte. Dabei handelt es sich um folgende Mängel:
Fehlender Wasserablauf am Vordach (Eingang zum Restaurant)
Fenster sind undicht (Vermieter behautet, dass die Fenster vom Vorgänger eingebaut wurden)
Bei starken Regenfällen tritt Wasser in den Keller, der gleichzeitig unser Lager darstellt, ein
Verschiedenen Wasserflecken an Decken und Wände

Die Beseitigung der Mängel wurde erst jetzt (Mai 2008, sind jedoch noch bei den Arbeiten) vom Vermieter in Angriff genommen, nachdem wir mit Klage gedroht haben.

Jedoch wurde uns mitgeteilt, dass die Ursache für den Wassereintritt (bei starken Regenfällen) im Keller erst gefunden werden muss. Wenn Wasser in unsere Lagerräume eintritt wird jedes Mal Ware beschädigt. Da wir auf die Nutzung der Räume angewiesen sind, können wir auch nicht auf die Kellerräume als Lagerräume verzichten.

Wir haben bereits im August 2002 den Vermieter schriftlich aufgefordert, die Mängel laut Übergabeprotokoll zu beseitigen - ohne Erfolg. Erst Mai 2008 wurde mit den Arbeiten begonnen.

Frage 1:
Sind wir berechtigt, für die Zeit zwischen Übergabe der Mietsache bis zur Beseitigung der Mängel Schadenersatz oder Mietminderung im Nachhinein zu verlangen. Wenn ja, in welcher Höhe und für welche Mängel?

Das Problem mit dem Wassereintritt konnte ja bis heute nicht gelöst werden.


Problem 2:
Zwischen 2003 und 2006 gab es im direkt benachbarten Ladengeschäft, welches auch unserem Vermieter gehört, mehrere Mieter, die jedes Mal beim Einzug und dann wieder beim Auszug das Ladengeschäft aufwendig und mit viel Lärm, Dreck und Staub renovierten bzw. die Ladeneinrichtung wieder abreisten. In unserem Mietvertrag ist zwar geregelt, dass wir derartige Lärmbelästigungen erdulden müssen. Wie oft im Jahr ist jedoch ein Umbau noch zumutbar? Wir hatten auch den Fall, dass während eines Jahres drei Mieterwechsel stattgefunden haben.

Frage 2:
Wer kommt für diese enorme Lärmbelästigung auf, die bei uns natürlich zu Umsatzausfällen gesorgt hat? Unsere Gäste sind aufgestanden, da der Lärm sehr intensiv war. Sind wir berechtigt, für die Zeit zwischen den jeweiligen Renovierungen bzw. dem Abriss der eingebauten Ladeneinrichtungen Schadenersatz oder Mietminderung im Nachhinein von unserem Vermieter zu verlangen. Wenn ja, in welcher Höhe?

Wie können wir für die Zukunft vorsorgen, dass wir bei erneutem Mieterwechsel Schadenersatz oder Mietminderung gelten machen können.

Problem 3:
2006 wurde dann in unmittelbarer Nähe unserer Terrasse, die ca. 60 Sitzplätze fasst, eine Grossbaustelle eröffnet. Insgesamt wurde über 2 Jahre gebaut (Eröffnung der Galerie war dann im März 2008). Wir mussten mit erheblichen Lärmbelästigungen, Dreck und Staub leben, der von der Baustelle kam. Das benützen unserer Terrasse für Gäste war unmöglich. Als Eiscafe mit Pizzeria sind wir jedoch gerade im Sommer auf die Terrasse angewiesen.

Frage 3:
Sind wir berechtigt, für die Zeit zwischen Baubeginn bis zur Fertigstellung des benachbarten Gebäudes Schadenersatz oder Mietminderung von unserem Vermieter zu verlangen. Wenn ja, in welcher Höhe? Oder wer kommt sonst für unseren enormen Umsatzausfall auf?


Problem 4:
2007 haben wir dann eine Mieterhöhung erhalten. In unserem Mietvertrag ist geregelt, dass eine Mietzinsanpassung erfolgt, wenn sich der monatliche Preisindex für die Lebenshaltung (Basis 1995=100) um 8,5% erhöht. Zwar wurde dies im Mietvertrag festgehalten, jedoch erfolgte keine Genehmigung dieser Indexierung durch die Landeszentralbank. Die Variabilität nach unten ist jedoch enthalten.

Weiter habe ich gelesen, dass der Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten muss oder dem Mieter das Recht eingeräumt werden muss, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Bedeutet dies für uns, dass unser Mietvertrag mindestens eine Laufzeit von 10 Jahren haben muss (unser Mietvertrag hat eine Laufzeit von 2002 bis 2014)? Bedeutet dies ferner, dass ab dem Zeitpunkt der Mieterhöhung aufgrund dieses Indexes unser Mietvertrag eine Laufzeit von mindestens noch weiteren 10 Jahren haben müsste bzw. die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre verlängert wird/werden müsste (also von 2007 bis 2017)? Wenn ja, erfolgt diese Verlängerung automatisch oder müssen wir den Vermieter darauf aufmerksam machen?

Frage 4:
Gilt die Wertsicherungsvereinbarung als genehmigt, obwohl keine Genehmigung der Indexmiete von der Landeszentralbank vorliegt?
Ist die Mietzinsanpassung trotzdem gültig?
Müssen wir die Mieterhöhung akzeptieren?


Problem 5:
Bei der Überprüfung der Elektrik wurde nun (Juni 2008) festgestellt, dass verschiedene elektrische Sicherungen für die angeschlossenen Geräte zu schwach sind. Der Vermieter fordert uns nun auf, auf unsere Kosten den Sicherungskasten zu erneuern, da er der Ansicht ist, dass er nur dafür zuständig ist, uns die Stromhauptleitung zu legen. Die Verteilung auf Steckdosen und Schalter wäre unsere Angelegenheit.

Im Mietvertrag ist enthalten, dass Reparaturen bis 510 EUR im von uns zu bezahlen sind. Der Kostenvoranschlag vom Elektriker beläuft sich auf ca. 640 EUR.

Wir selber haben die Mieträume so von unserem Vorgänger übernommen. Ich nehme an, dass der Vorgänger die Leitungen hat legen lassen.

Frage 5:
Müssen wir den Sicherungskasten auf unsere Kosten ersetzen lassen? Oder ist der Vermieter für derartige Einbauten zuständig, obwohl er behauptet, dass er nur für die Hauptleitung zuständig ist.


Zum Gesamtproblem:
Der Vermieter stellt sich immer wieder auf den Standpunkt und sagt, dass er uns nur 4 Wände vermietet hat. Die gesamte Einrichtung und die Einbauten haben wir unserem Vorgänger abgekauft. Mängel an dieser Einrichtung sind natürlich auch auf unsere Kosten zu beseitigen. Jedoch stellt sich jetzt immer wieder die Frage, für welche Einbauten ist der Vermieter zuständig und muss die Kosten für die Wiederinstandsetzung bezahlen. Insbesondere geht es hierbei um die Fenster, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen, Toiletten und Heizung.

Natürlich ist der Vermieter nicht für die Reparatur unserer Kühlanlage oder des Pizzaofens zuständig. Wie verhält es sich jedoch mit der Steckdose, an der der Pizzaofen angeschlossen ist? Der Vermieter sagt, dass diese Steckdose von unserem Vorgänger gesetzt wurde und er als Vermieter somit für die Reparatur nicht zuständig sei.

Wir haben unsere Miete immer pünktlich bezahlt und weder eine Kürzung der Miete vorgenommen noch haben wir unter Vorbehalt die Miete bezahlt. Also bis jetzt keine Mietminderung gefordert. Auch haben wir keinen Schadenersatz gefordert. Ist dies im Nachhinein überhaupt noch möglich?

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1.)

Sofern die Mietzinszahlungen ohne Vorbehalt von Ihnen geleistet worden sind, werden Sie im Nachhinein eine Mietminderung kaum durchsetzen können. Dieses deshalb, da Sie dann eben trotz Kenntnis der Mängel vorbehaltlos gezahlt und damit die Mängel als nicht gravierend hingenommen haben.

Ist dieses der Fall, könnte allenfalls für die Zukunft eine Mietminderung vorgenommen werden, wenn eine Verschlechterung eingetreten ist.

Sie führen dazu aus, dass Sie keine Mietminderung gefordert und vorbehaltlos gezahlt hätte, so dass es hinsichtlich der nachträglichen Mietminderung nicht sehr gut aussieht.

Hier sollten Sie nochmals darstellen, wie Sie in dieser Zeit mit dem Vermieter umgegangen sind und ob wenigstens Mängel (und wenn, in welcher beweisbaren Form) gerügt worden sind, um dann vielleicht noch die Frage, ob die Zahlung wirklich vorbehaltlos erfolgt ist, zu Ihren Gunsten beantworten zu können.


Etwas anders sieht es hinsichtlich der beschädigten Sachen aus; diese Schadensersatzansprüche können Sie, sofern die dreijährige Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist, geltend machen, wobei allerdings Sie sich ggfs. ein gewisses Mitverschulden anrechnen lassen müssen, da Sie die Sache dort trotz Kenntnis weiter eingelagert haben.

Ob eine externe Lagerung oder eine andere Möglichkeit bestanden hätte, wird dann Tatfrage werden.

2.)

Da im Vertrag offenbar ein Haftungsausschluss vereinbart worden ist, müssen Sie diesen dann auch unabhängig von der Anzahl der Beeinträchtigungen hinnehmen.

Allerdings wird es dabei auf die genaue Klausel und der daraus resultierenden Frage der Rechtmäßigkeit ankommen, so dass der Vertrag zu diesem Punkt eingehender auf den genauen Wortlaut hin geprüft werden müsste - faxen Sie mir den Vertrag bitte einmal zu, damit ich dann dazu ggfs. ergänzend Stellung nehmen kann.

3.)

Hier gilt zunächst auch die Frage des Haftungsausschlusses. Ist dieser nicht wirksam oder nicht auf diese Belästigungen beschränkt, könnten Sie von Ihrem Vermieter Schadensersatz fordern und zwar in Höhe des konkret nachgewiesenen Schadens.

Dieses wird das Problem darstellen, da Sie dann eben den genauen Schaden und die Gewinnverluste nachweisen müssen.

Hinsichtlich der Mietminderung, die ansich in Höhe von 25% für die Sommermonate gegeben wäre (Bay-ObLG RE WM 87, 112), gilt das oben Ausgeführte zu der Frage, ob Sie vorbehaltlos gezahlt haben. Daher sehe ich hier nach der bisherigen Darstellung Probleme.

4.)
Wenn eine Indexmiete tatsächlich wirksam vereinabrt worden sein sollte - auch zu dieser Prüfung benötige ich den Vertrag - kommt es seit 1999 nicht mehr auf die Genehmigung an; dieses gilt auch für die von Ihnen genannte 10 Jahresfrist, daes sich nicht um Wohnraum handelt.

Gleichwohl muss das Mieterhöhungsverlangen aber formwirksam sein;
die Miete mussjeweils 1 Jahr unverändert bleiben und das Verlangen muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Indexänderung, bisherige Miete und Erhöhung sind dabei anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang dieser Erklärung zu entrichten.

Ist dieses eingehalten, spricht viel dafür, dass die Erhöhung wirksam ist; aber auch hier bedarf es unbedingt der ergänzenden Prüfung aller Unterlagen.

5.)

Dieses sehe ich dann anders, wenn ein bestimmter Vertragszweck für den Betrieb der Pizzeria in den Vertrag aufgenommen worden ist; dann obliegt es dem Vermieter, die Räumlichkeiten so zur Verfügung zu stellen, dass der Vertragszweck auch erreicht werden kann.

Allerdings ist dabei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen und bis Juni 2008 hat es offenbar funktioniert. Sollten diese Fehlfunktionen, die Sie bitte noch näher darlegen wollen, darauf zurückzuführen sein, dass Sie größere oder stärkere Gerätschaften angeschlossen haben, werden Sie den Vermieter nicht in die Haftung ziehen können.

Sind die Geräte stromtechnisch nicht verändert worden, wird der Vermieter diese Kosten allein zu tragen haben.


Der Vermieter kann sich nicht damit "herausreden", die Sachen stammen vom Vorgänger, wenn der Betriebszweck im Vertrag aufgenommen worden ist.

Faxen Sie mir bitte einmal den Vertrag zu, so dass wir dann morgen nachmittag telefonieren können.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Ergänzung vom Anwalt 25.06.2008 | 11:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Unterlagen konnte ich einsehen und möchte die Antworten wie folgt ergänzen:

1.)

Hierzu sollten wir telefonieren.

2.)

Diesen Ausschluss kann ich dem Vertrag so nicht entnehmen, so dass Sie ansprüche geltend machen können. Der Ausschluss bezog sich auf das Mietobjekt, nicht aber, wie hier, auf Störungen von Außen.

3.)

Auch hier gibt es keinen wirksamen Haftungsausschluss.

4.)

Diese Klausel halte ich in der Form, in der sie vereinbart werden sollte, für unwirksam.

5.)

Nach dem Vertrag wird der Vermieter die Kosten zu tragen haben, da alle tatsächlichen Hindernisse, die nicht in der Person des Mieters ihre Ursache haben, Ihnen ausdrücklich Rechte einräumen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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