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Gewerbemietvertrag und ich weiss nicht weiter...


22.11.2009 22:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Hallo, hab ein riesengroßes Problem. Letzten November schaute ich mir nach langer Suche ein 200 qm Objekt im 1. OG eines Mietshauses an (75 % der zu vermieteten Fläche standen ungefähr seit 10 Jahren leer. Ich habe jetzt 50 % der gesamten Mietfläche). Gewerblicher Mietvertrag wurde nach langem hin und her Im April unterschrieben. Während der Verhandlungen um Renovierungen Mietzins usw. Sagte ich zum Verwalter:: Herr..A.. Ich möchte in dieser Wohnung einen Massagesalon eröffnen, hat der Vermieter da ein Problem damit. Herr..A.. darauf Nein wieso. Ich wieder darauf einen Massagesalon Er lachte nur und sagte das kriegen wir schon ich frag nach. Wenig später kam der Mietvertrag (oben stand dann Massagepraxis) ich störte mich nicht daran. Unterschrieb und wieder zurück. Schon bei den Renovierungsarbeiten legten mir meine Nachbarn (EG, Ehepaar beide in die 80, ca. 25 % der Mietfläche) alle Steine in den Weg die es gab. Die Haustüre wurde immer abgeschlossen, Beschwerden weil zu laut usw. Der Höhepunkt. Ein Brief vom Verwalter (Herr A wurde im August durch Herrn B ersetzt) In der von mir gewerblich gemieteten Wohnung würden keine Massagen im medizinischen Sinne stattfinden (berechtigter Verdacht)) Ich soll mich erklären. In diesem Brief steht aber nichts davon das ich behindert werde Geld zu verdienen. Tagsüber Haustüre abgeschlossen und an manchen Tagen warten sie hinter der Tür und reissen sie dann auf um die Kunden anzustarren.
Ich weiss im Moment nicht was ich machen soll
Investition in die Wohnung inkl. Badeinbau von meiner Seite 30000,- Euro
Bin für jede Hilfe dankbar
Jetzt habe ich Angst vor der Kündigung.
Und das der Vermieter dann eine super renovierte Wohnung auf meine Kosten hat.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses ist in § 580 a BGB geregelt. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

Die Laufzeit sowie die Kündigungsfrist ist allerdings im Gewerberaummietrecht frei verhandelbar.
Was in Ihrem Fall vereinbart worden ist, entzieht sich jedoch meiner Kenntnis.
Maßgeblich ist insoweit der Inhalt des mit Ihnen geschlossene Vertrages. Wenn sich aus diesem bspw. eine Laufzeit von 5 Jahren ergibt, in denen der Vertrag nicht gekündigt werden kann, wäre Ihre Kündigungsangst zunächst unbegründet.

Neben der ordentlichen Kündigung eines Vertrages, kann der Vermieter einen Gewerberaummietvertrag aber auch fristlos kündigen. Dies setzt allerdings das Vorliegen eines wichtigen Grundes voraus.

Ein solcher liegt nach § 543 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine außerordentliche Kündigung wäre dann begründet, wenn Sie - entgegen der Festlegung im Vertrag - tatsächlich keinen Massagesalon betreiben würden, sondern die gemietete Fläche zu einem anderen Zweck nutzten.
Dies liegt nach Ihrem Sachvortrag aber gerade nicht vor. Es ist vielmehr so, dass Sie in der Ausübung Ihrer gewerblichen Tätigkeit durch Ihre Nachbarn massiv behindert werden.

Dieser Tatbestand muss genau herausgearbeitet werden und dem Vermieter in der durch Sie verlangten Stellungnahme vorgetragen werden.

In der jetzigen Situation ist es angezeigt und sinnvoll, dass Sie sich durch einen Kollegen vertreten lassen. Bedeutsam ist in jedem Fall, was in dem Gewerberaummietvertrag im Einzelnen geregelt worden ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2009 | 00:08

Das Problem (meine Angst !!) es handelt sich nicht um eine Massagepraxis im medizinischen Bereich sondern um ein Massagesalon im erotischen Bereich.
Das Herr A. den mietvertrag durchgebracht hat beim Vermieter hat er Massagepraxis im Mietvertrag aufgeführt.
Der Mietvertrag läuft auf 3 Jahre Sonderkündigungsrecht nach einem Jahr(für mich) falls es nicht läuft.

Nach außen hin ist nicht ersichtilich was sich hinter der Tür abspielt. Unten ist ein Schild mit normaler Werbung. Alle Damen sind in der Wohnung normal angezogen. Zeitungswerbung ist neutral gehalten und Internet läuft alles auf Massage (kein Geschlechtsverkehr) in der Werbung
Mit der Straße selbst wird keine öffentliche Werbung gemacht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2009 | 00:29

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag und die Konkretisierung des Sachverhalts.

Problematisch könnte es werden, wenn im Vertrag ausdrücklich vereinbart worden ist, dass Sie eine Massagepraxis im medizinischen Bereich betreiben.
Ich habe Sie so verstanden, dass im Vertrag aber lediglich "Massagepraxis" genannt worden ist.
Wer eine Massagepraxis betreibt, bringt damit eigentlich zum Ausdruck, dass es dort um medizinische Heilbehandlungen geht.
Nach Ihrem Vortrag geht es bei Ihnen aber nicht um derartige Behandlungen, so dass der Verdacht aufkommen kann, ein "Bordell" oder Ähnliches zu betreiben.

Der Begriff "Massagesalon" deutet leider regelmäßig auf ein nicht seriöses Massageinstitut hin.

Aufgrund Ihrer Schilderung sollten Sie unbedingt die Dienste eines Kollegen in Anspruch nehmen, da Sie in erheblichem Umfang in das Objekt investiert haben.



Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

www.kanzlei-roth.de

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