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Gewerbemietvertrag - früherer Ausstieg - Nachmieter suchen erlaubt?

| 26.03.2012 12:33 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Wir hatten am 15.09.2010 einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen (Zweckform Vordruck Mietvertrag 2874) mit einer Laufzeit bis zum 14.09.2012. Diesen haben wir bereits am 30. Jan. 2012 zum 14.9.12 gekündigt. (6 Mon. Kündigungsfrist eingehalten) Die Grundmiete betrug 950 Euro, Nebenkosten 150 Euro.
Bereits seit Anfang März haben wir unser kleines Einzelhandelsgeschäft nun an einer anderen Adresse und haben Anf. Februar begonnen, einen Nachmieter für dieses leere Ladenlokal zu suchen. Direkt nach der Kündigung kam unsere Vermieterin nämlich zu uns und hatte mit meinem Geschäftspartner über die Suche des Nachmieters gesprochen. Es wurde vereinbart, dass wir ein Formular vorbereiten wo Interessenten sich eintragen sollten und dass wir auch im Internet inserieren würden. Dies hatte sie ausdrücklich befürwortet.
Die Bestätigung unserer Kündigung erhielten wir dann allerdings von einem Immobilienmakler, der für unsere Vermieterin tätig ist (Der gleiche Makler, der es uns damals vermietet hat. Er ist mit der Vermieterfamilie befreundet).
Er hatte uns auch angeschrieben und uns aufgefordert, das Internetinserat zurück zu ziehen, da er einen Exklusivvertrag habe.
Nun stellt es sich für uns so dar, dass wir keinerlei Einfluß auf die Suche des Nachmieters haben, aber bis Mitte September 2012 monatlich 950 Euro plus 150 Euro NK zahlen müssen. Auch will die Vermieterin nun eine Miete von 1.100 Euro plus NK und der Makler verlangt Provision i.H.v. 2,38 Monatsmieten (wir hatten damals nur 1350€ gezahlt). Da ein Makler für Interessenten ggf. abschreckend ist fragen wir uns:
1. Haben wir nicht das Recht auch aktiv nach Nachmietern zu suchen?
2. Muss ein von uns gefundener Nachmieter die Maklerprovision zahlen?
3. Haben wir eine Möglichkeit aufgrund der Konstellation früher aus dem Vertrag zu kommen?
Besten Dank im voraus für die Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Ja, Sie können selbst nach Nachmietern suchen, was Ihnen keiner verwehren darf.

2.
Ein von Ihnen selbst gefundener Nachmieter muss keine Maklerprovision zahlen, sofern der Makler hier nicht aktiv war und ursächlich den Mietvertragsschluss für den betreffenden Makler herbeigeführt hat – nur dann hätte er Anspruch auf den Maklerlohn.

3.
Zur Vorgehensweise - Sie müssten ein berechtigtes Interesse wie folgt haben:

Hat der Mieter ein anerkanntes berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag, so darf der Vermieter einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen, was eher die Ausnahme bleiben muss nach rechtlichen Maßstäben.

Ein berechtigtes Interesse wurde zum Beispiel

- im Falle eines zwangsweisen Arbeitsplatzwechsel;

- Arbeitslosigkeit;

- Hochzeit oder Familienzuwachs (Wohnung zu klein)

anerkannt.

Bei Gewerbeimmobilien kommt hinzu:

Auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters bzw. seine mangelnde Zahlungsfähigkeit kann einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses begründen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 S 112/99 = ZMR 2000, 26).

Soweit Ihr Mietvertrag (z. B. Nachmieterklausel) nicht etwas anderes zulässt, müssten Sie einen dieser Gründe vorweisen können.

Das dürfte hier aber leider schwierig werden.

Ich hoffe, Ihnen damit dennoch weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2012 | 10:49

Sehr geehrter Herr Anwalt,
besten Dank für Ihre rasche Antwort.

Ich verstehe leider den Punkt 3 nicht, da fehlt mir der Zusammenhang.

Heißt das, ich darf nur einen Nachmieter suchen, wenn ich auch ein berechtigtes Interesse habe?
Oder heißt es, ich darf zwar einen Nachmieter suchen aber es liegt im Ermessen der Vermieterin, ob sie einen Nachmieter annimmt und mich vorzeitig aus dem Vertrag entläßt? Also Verhandlungssache?
Und der beauftragte Makler kann uns die Suche nicht verbieten?
Und es ist auch richtig, dass ich nicht nur die Nettomiete sondern auch die Nebenkosten bis zum 14.9.12 zahlen muss, wenn die Vermieterin stur ist und keinen Nachmieter akzeptiert oder keiner gefunden wird?

Der Mietvertrag ist ein Mustervertrag, er beschreibt wann der Vermieter außerordentlich kündigen darf und im übrigen gelten für die außerordentliche Kündigung die gesetzlichen Kündigungsgründe.

Besten Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2012 | 11:14

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, richtig, nur wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, muss der Vermieter in der Regel den Nachmieter annehme, ansonsten steht es in seinem Ermessen, wenn Sie kein berechtigtes Interesse haben.

Der Makler darf Ihnen nicht verbieten, selbst nach Nachmietern zu suchen, egal in welchem oben genannten Falle.

Die Miete und Nebenkosten müssen Sie leider zahlen, solange noch kein Nachmieter gefunden ist beziehungsweise die Kündigungszeit noch nicht abgelaufen ist.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.04.2012 | 20:33

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 09.04.2012 3,8/5,0
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