Gewerbemietvertrag außerordentlich kündbar bei Verkauf der Immobilie? Fristen?

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Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage geschrieben am 01.10.2012 10:27:06
Gewerbemietvertrag außerordentlich kündbar bei Verkauf der Immobilie? Fristen?
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum
| Einsatz: € 40,00
|beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

I.
Bei Verträgen auf unbestimmte Zeit (wie in Ihrem Fall) kann der Vermieter im Gegensatz zur Wohnraummiete jederzeit und ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist kündigen. Dies bestimmt sich in Ihrem Fall nach § 580a BGB /vgl. Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 4. Auflage 2011, Randnummer 7325]. . Die vertragliche Klausel ".... Die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß §580a BGB dürfen nicht unterschritten werden." bringt zum Ausdruck, dass deren Regelungen (und damit keine kürzeren Kündigungsfristen) gelten.

Gem. Abs. 2 des § 580a ist die Kündigung zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres mit einer Frist zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt damit regelmäßig sechs, längstens jedoch fast neun Monate (z.B. Kündigung am vierten Werktag des Januar ist zulässig erst zum 30.09. des Jahres) (vgl. Herrlein/Kandelhard: Mietrecht, 3. Auflage 2007, § 580a BGB Randnummer 7).

II.
Wenn die Immobilie verkauft wird folgt daraus gemäß dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB treten kraft Gesetzes: Es "tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein"; sodass dieser wieder nur mit üblicher Frist (siehe oben) kündigen könnte. Es gibt KEIN Sonderkündigungsrecht für den Käufer, um sich der vorhandenen Mieter zu entledigen.
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Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)