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Gewerbemietvertrag außerordentlich kündbar bei Verkauf der Immobilie? Fristen?

| 01.10.2012 10:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann


Sehr geehrte Anwältin,
sehr geehrter Anwalt,

folgender Hintergrund: ich habe als Einzelunternehmer in 2010 einen Gewerberaum als Büro mit einem unbefristeten Gewerbemietvertrag angemietet. Nun informiert mich der Verwalter, dass das Objekt möglicherweise an einen einzelnen Hauptmieter vermietet werden soll, so dass evtl. die einzelnen ("kleinen") Mietverhältnisse gekündigt werden müssten. Ferner solle das Gebäude evtl. auch verkauft werden, worauf sich nun meine Fragen beziehen.

Explizit wird mit folgendem Satz die Kündigungsfrist im Mietvertrag geregelt: ".... Die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß §580a BGB dürfen nicht unterschritten werden.".
Somit haben beide Seiten nach meiner Beurteilung eine Kündigungsfrist von 6 Monaten (3 Monate zum Ablauf des darauffolgenden Quartals) - sollte dieses Einschätzung falsch sein, bitte ich um Hinweis.

Ferner bitte ich um Information, was mit meinem Mietverhältnis geschieht, wenn die Immobilie verkauft wird:
Geht das Mietverhältnis (wie im Wohnraum-Mietrecht) voll umfänglich auf den neuen Eigentümer über, so dass dieser wieder nur mit üblicher Frist (siehe oben) kündigen könnte, oder gibt es durch den Verkauf im Gewerbe-Bereich evtl. ein Sonderkündigungsrecht für den Käufer, um sich der vorhandenen Mieter zu entledigen?

Vielen Dank

161/12

Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage geschrieben am 01.10.2012 10:27:06
Gewerbemietvertrag außerordentlich kündbar bei Verkauf der Immobilie? Fristen?
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum
| Einsatz: € 40,00
|beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

I.
Bei Verträgen auf unbestimmte Zeit (wie in Ihrem Fall) kann der Vermieter im Gegensatz zur Wohnraummiete jederzeit und ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist kündigen. Dies bestimmt sich in Ihrem Fall nach § 580a BGB /vgl. Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 4. Auflage 2011, Randnummer 7325]. . Die vertragliche Klausel ".... Die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß §580a BGB dürfen nicht unterschritten werden." bringt zum Ausdruck, dass deren Regelungen (und damit keine kürzeren Kündigungsfristen) gelten.

Gem. Abs. 2 des § 580a ist die Kündigung zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres mit einer Frist zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt damit regelmäßig sechs, längstens jedoch fast neun Monate (z.B. Kündigung am vierten Werktag des Januar ist zulässig erst zum 30.09. des Jahres) (vgl. Herrlein/Kandelhard: Mietrecht, 3. Auflage 2007, § 580a BGB Randnummer 7).

II.
Wenn die Immobilie verkauft wird folgt daraus gemäß dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB treten kraft Gesetzes: Es "tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein"; sodass dieser wieder nur mit üblicher Frist (siehe oben) kündigen könnte. Es gibt KEIN Sonderkündigungsrecht für den Käufer, um sich der vorhandenen Mieter zu entledigen.
________________________________________

Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 04.10.2012 | 09:45

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