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Gewerbemietvertrag abgelaufen, § 545 ausgeschlossen

29.05.2018 11:50 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Hallo,
 
wir haben als Bürogemeinschaft einen Gewerbemietvertrag mit bestimmter Dauer und Optionsrecht abgeschlossen.
Die Option wurde von uns nicht (schriftlich) in Anspruch genommen, wir sind in den Räumen geblieben und haben weiterhin die vertraglich vereinbarte Miete bezahlt.
Laut Vertrag wurde allerdings der § 545 BGB ausdrücklich ausgeschlossen.
 
Meine Frage:
Wir möchten die Büroräume jetzt verlassen. Wie ist unser Vertragsverhältnis? Müssen/können wir überhaupt formal kündigen, da ja im Grunde kein gültiger Mietvertrag mehr besteht??

Danke

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Wegen des Ausschlusses des § 545 BGB ist die Fortsetzung des alten Vertrages ausgeschlossen.

Es kommt jedoch ein konkludenter Vertragsschluss durch Zahlung und Entgegennahme der Miete in Betracht.
Es müssen alle Umstände des Einzelfalles insbesondere die Dauer der "Weiter"Zahlung geprüft werden.

Da der neue Vertrag unbefristet ist, kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 580a Abs. 2 BGB) von einen halben Jahr zum Ende eines Kalendervierteljahres (aktuell frühestens zum 31.12.2018) gekündigt werden.

Treten Sie mit dem Vermieter in Kontakt. Möglicherweise erreichen Sie eine frühere Beendigung durch einen Aufhebungsvertrag.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2018 | 15:43

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

das verstehe ich nicht ganz. Demnach würde ja ein Mieter durch Fortführung der Mietzahlung den Ausschluss des § 545 im Vertrag umgehen können...
In einer parallelen Frage, die ich eben erst gefunden habe, kommt ihr Kollege auch zu einem anderen Ergebnis:
https://www.frag-einen-anwalt.de/Gewerbe-Mietvertrag-aus-2007-abgelaufen,-568-(mit-Text-vor-2001)--f277850.html
 
Was meinen Sie dazu? Die Weiterzahlung der Miete besteht bei uns jetzt seit vier Monaten.

Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2018 | 17:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Nein, es liegt keine Umgehung des § 545 BGB vor. Das alte Mietverhältnis wurde nicht verlängert.

Die Argumentationen der Kollegen lassen sich hören. Ich bin allerdings nicht von einem vertragslosen Zustand überzeugt.

Jederzeit können nämlich die Vertragsparteien (mündlich oder durch schlüssiges Verhalten) einen neuen Vertrag schließen (Vertragsfreiheit) und damit § 545 BGB oder eine doppelte Schriftformklausel überspielen (BGH, Beschl. v. 25.01.2017 - XII ZR 69/16). Zur formlosen Fortsetzung BGH, Urt. v 08.10.2008 - XII ZR 66/06.

Durch Auslegung ist zu ermitteln, was beide Seiten gewollt haben.
Haben Sie weiter "Miete" bezahlt, spricht Einiges dafür, dass Sie eine Mietverhältnis wollten. Das allein genügt jedoch nicht.
Nimmt der Vermieter die Miete vorbehaltlos an, spricht das auch für einen Willen für ein Mietverhältnis, vor allem wenn die Räumung nicht verlangt wird.

Vier Monate könnten ausreichend sein für einen konkludenten Vertragsschluss.

> Die Rechtslage ist nicht eindeutig. Im Falle eines Rechtsstreits besteht ein Risiko, dass der Vermieter sich auf ein neu bestehendes Mietverhältnis berufen kann und von Ihnen Miete verlangt, obwohl Sie dann schon geräumt haben.

Andererseits besteht das Risiko, wenn Sie weiter in den Räumen bleiben und dafür zahlen, gleichwohl Sie das nicht müssten.

Da der Vermieter einen konkludenten Vertragsschluss beweisen müsste, hätten Sie in einem Prozess die besseren Karten.

> Konfrontieren Sie daher den Vermieter mit Ihrer Absicht, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist die Räume zu räumen, da Sie nach der mietvertraglichen Regelung (Ausschluss des § 545 BGB) davon ausgehen, dass kein Vertragsverhältnis mehr besteht.

Jedes Risiko können Sie dadurch ausschließen, dass ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird. Darin müssen Sie nicht anerkennen, dass ein Vertrag bestand, sondern dass Sie die Räume zum x.y. zurückgeben und damit alle gegenseitigen Ansprüche abgegolten sind.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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