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Gewerbemietvertrag - Verlängerungsoption mit Wertsicherungsklausel / -vermerk

| 21.07.2014 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Zusammenfassung: Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel, die vor dem 14.09.2007 vereinbart worden ist.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich erwarte eine ausführliche Beantwortung meiner Fragen. Leider habe ich schon die Erfahrung gemacht, dass manche ihrer Kollegen den einfachen Weg gehen und mit "JA" und "NEIN" antworten. Wenn Sie zu dieser Gruppe gehören, dann bitte ich Sie, nicht auf meine Fragen zu antworten. VIELEN DANK!!

Wie Sie sehen werden, habe ich mich mit der Problematik schon ausführlich befasst. So weit es eben für einen Nicht-Juristen möglich ist.

Die geforderten Mieterhöhung habe ich bis heute nicht bezahlt. Wenn Sie den gesamten Mietvertrag und Vereinbarung oder weitere Unterlagen benötigen, dann schicke ich Ihnen diese gerne per Email oder Fax zu.

Ich bin im Jan. 2006 in einen gewerbl. Mietvertrag (ehemals vom April 1994) der durch spätere schriftl. Vereinbarung u. a. über Verlängerungsoption von 2 x 5 Jahren (Zeitraum: 01.07.2010-30.06.2015 und 01.07.2015-30.06.2020), und eine Wertsicherungsklausel, mit folgendem Wortlaut:
6.) Ab 1.Juli 2010 erhöht sich die Miete in Höhe der Inflationsrate ab 01.07.2005.
Ab 1.Juli 2015 erhöht sich die Miete in Höhe der Inflationsrate ab 01.07.2010.

enthält, eingetreten.

Stand der Dinge: Beide Verlängerungsoptionen habe ich rechtzeitig per Einscheiben ausgeübt. (die die erste Verlängerungsoption habe ich mit dem Wortlaut "auf Basis der seitherigen Mietvertragskonditionen" verlängert, die zweite Verlängerungsoption nur mitWortlaut, dass ich von der Verlängerungsoption Gebrauch mache!)

Vom Vermieter geforderte Mieterhöhungen habe ich seither nicht bezahlt, da ich davon ausgegangen bin/ davon ausgehe dass die Wertsicherungsklausel/-vereinbarung ohnehin ungültig ist.

Ich habe dem Vermieter bereits im April 2010 wie folgt schriftlich mitgeteilt:

Ich teile mit, dass die (unter Punkt 6.) getroffene Vereinbarung unseres Vertrages vom 19.01.2006

„Ab 01. Juli 2010 erhöht sich die Miete in Höhe der Inflationsrate ab 01.07.2005.
Ab 01. Juli 2015 erhöht sich die Miete in Höhe der Inflationsrate ab 01.07.2010."

eine unzulässige Wertsicherungsklausel darstellt, die bereits nach der PrKV sowie dem heute gültigen PrKG, § 2 Abs. 2 und 3, vom 14.09.2007 unwirksam ist.

Ich begründe hiermit wie folgt:
Die unter Punkt 6 getroffene Vereinbarung unseres Vertrages vom 19.01.2006 ist
1. nicht hinreichend bestimmt
und
2. benachteiligt eine Vertragspartei unangemessen, da nur einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt.

Seither wurde ich zahlreich vom Vermieter gemahnt. Verlangt werden ab 01.07.2010 statt bisher 2.000€ Kaltmiete, nun 2.161,52 € aufgrund einer Kopie vom Statistischen Bundesamt "Preisindex für die Lebenshaltung Zeitraum 2005 bis 2010", gesamt ca. 8 % Mieterhöhung.....

Der Vermieter fordert nun (2014!!) nach Erhalt meiner ausgeübten Verlängerung bis 2020 auf einmal die Unterzeichnung eines schriftlichen Nachtrags über die Höhe der Miete ab 01.07.2010 mit folgenden Wortlaut:
Die Kaltmiete beträgt ab 01.07.2010 bis 30.06.2015 vertragsgemäß 2.161,52 €
Ab 1. Juli 2015 erhöht sich die Kaltmiete in Höhe der Infaltionsrate.

Diesen Nachtrag habe ich seither nicht unterzeichnet.
Aktuell habe ich ein weiteres Schreiben (kein Einschreiben) erhalten, dass der Vermieter davon ausgeht, dass er mangels Unterzeichnung des Nachtrages davon ausgeht, dass ich das Mietverhältnis über den 01.07.2015 hinaus nicht aufrechterhalten möchte. Für meine Entscheidung und Rückgabe des unterschriebenen Nachtrags hat er mir eine Nachfrist von 14 Tagen gesetzt.


Da nun ab 01. Juli 2015 die nächste 5 jährige Mietperiode ansteht/anstehen soll möchte ich doch ein wenig Klarheit.

Fragen:
1.) ist die Wertsicherungsklausel in der Vereinbarung zum Mietertrag nun gültig, und wenn ja mit welcher Begründung?
2.) Falls die Wertsicherungsklausel gültig ist, bis wann muss ich den Nachtrag wirklich unterzeichnen? Muss ich diesen überhaupt unterzeichen, damit sich der Vertrag wirksam verlängert? (Die Annahme der Verlängerungsoption habe ich ja bereits schriftlich per Einschreiben ausgeübt!) Ist eine 2 Wochen Frist hierfür nicht zu eng gesetzt? (Ich bin gestern aus dem Urlaub zurück gekommen und soll nun bis morgen unterzeichnen!)
3.) braucht es für eine wirksame Option stets eine Einigung über die Höhe des Mietzinses?
Habe ich also durch den Gebrauch meines Optionsrechtes (EINSCHREIBEN) das Inkrafttreten der Verlängerung wirksam ausgelöst? oder kann der Vermieter durch Forderung einer Mietzinserhöhung, selbst wenn sie überhöht ist, die Option zunichte machen.


Sehr vielen Dank für Ihre rasche proffesionelle Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:

1)

Zunächst handelt es sich um eine Klausel, die vor dem 14. September 2007 vereinbart worden ist.
Für derartige Klauseln gelten § 2 PaPkG und die PrKV, sofern eine Genehmigung erteilt oder diese vor dem Stichtag beantragt wurde (§ 9 PrKG).
Die Zuständigkeit des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle ist nur noch bei solchen Klauseln begründet, die bis zum 13. September 2007 vereinbart und deren Genehmigung bis dahin mindestens beim Bundesamt beantragt worden ist. Entscheidend ist hier das Datum des Eingangs.

Sollte also bei Ihrer Klausel keine Genehmigung vorliegen oder zumindest beantragt worden sein, wäre die Klausel nach dem PrKG zu beurteilen.

Bei der von Ihnen mitgeteilten Klausel handelt es sich um eine Gleitklausel, die eine automatische Veränderung der Miete im selben Verhältnis wie die Veränderung eines Lebenshaltungskostenindex vorsieht.
Die Wirksamkeit derartiger Klauseln ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:

a)
Zunächst muss eine langfristige Bindung des Gläubigers gegeben sein.

Dies kann nach § 3 Absatz 1 Nr. 1e PrKG erreicht werden, wenn der Mieter einseitig berechtigt ist, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.

An der Erfüllung dieser Voraussetzung bestehen keine Zweifel, da in Ihrem Fall eine sog. "5 plus 5"- Vereinbarung vorliegt.
Es müssen allerdings mindestens 10 Jahre erreicht werden, von denen sich der Vermieter auch nicht ordentlich lösen kann.

Dies ist nach Ihrem Vortrag aber gewährleistet.

b)
Die Preisklausel muss darüber hinaus an konkrete Wertmesser gekoppelt sein (vgl. das Bestimmtheitsgebot des § 2 Absatz 2 i.V.m. § 3 Absatz 1, 3 PrkG).

Es geht hier um die in § 3 PrKG aufgeführten Indizes ( der vom Statistischen Bundesamt, einem Statistischen Landesamt oder vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelte Lebenshaltungskostenindex).

c)

Nach § 2 Absatz 1 PrKG darf keine Vertragspartei unangemessen benachteiligt werden.

Eine unangemessene Benachteiligung liegt nach § 2 Absatz 3 PrKG insbesondere vor, wenn

1.
einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt,
2.
nur eine Vertragspartei das Recht hat, eine Anpassung zu verlangen, oder
3.
der geschuldete Betrag sich gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße unverhältnismäßig ändern kann.

Ziffer 1 ist bspw. dann erfüllt, wenn die Klausel einseitig zwar bei einem Preisanstieg eine Mieterhöhung zulässt, aber im umgekehrten Fall keine Mietsenkung.

Diese Voraussetzung ist in Ihrem Fall gegeben, so dass von der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel auszugehen ist.


2)

Nach meiner Auffassung müssen Sie den Nachtrag nicht unterzeichnen, um die Verlängerung des Vertrages zu erreichen.
Dies haben Sie ja bereits durch Ihre Optionsausübung getan (vgl. 3).

3)

Die Frage ist zu verneinen. Durch die fristgemäße Ausübung der vertraglich vereinbarten Option ist der Mietvertrag wirksam verlängert worden.
Durch die Forderung einer Mietzinserhöhung kann der Vermieter die Wirksamkeit der Optionsausübung nicht verhindern, es sei denn, dass dies ausdrücklich im Vertrag so vereinbart worden wäre.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Bewertung des Fragestellers 07.10.2014 | 12:20

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